Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Marie-claude POISAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Simon ESTIVAL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09188 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MXH
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 27 février 2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-claude POISAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN041
DÉFENDEURS
Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 2] (SUISSE) -
représenté par Maître Simon ESTIVAL de la SAS INLO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A155
Madame [S] [F], demeurant [Adresse 2] (SUISSE) -
représentée par Maître Simon ESTIVAL de la SAS INLO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A155
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 27 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09188 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MXH
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2011, Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] ont donné à bail à Madame [Z] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1400 euros outre une provision sur charges de 70 euros.
Par acte d’huissier du 19 septembre 2023, Madame [Z] a fait assigner Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-ordonner la remise en état des lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ordonner le relogement de la locataire pendant la durée des travaux, ordonner la remise des quittances depuis l'entrée dans les lieux de la locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par document, ordonner le relogement de la locataire aux frais des propriétaires dans l'attente de la réalisation des travaux, condamner Madame et Monsieur [F] à rembourser les loyers payés depuis le 26 juin 2022 jusqu'en novembre 2022 inclus, soit la somme de 7546 euros, dire que le congé donné pour le 30 juin 2022 est nul et nul d'effet, condamner Madame et Monsieur [F] à payer la somme de 2000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l'audience du 6 décembre 2023, Madame [U] [Z] réitère ses demandes. Elle explique vivre et travailler au Japon depuis l'année 2020, en raison à la fois de la crise COVID, et des problèmes de santé l'ayant immobilisée quelque temps. Elle rappelle avoir signé un contrat de location d'un appartement meublé, en 2011, pour une résidence principale, le contrat étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle envisage de revenir en France mais en est empêchée par l'état de l'appartement consécutif à un dégât des eaux survenu le 26 juin 2022, le plafond de la cuisine s'étant effondré. Elle fait valoir une exception d'inexécution, le loyer n'étant ainsi plus payé. En effet, elle indique que les locaux ne peuvent plus être habités, l'électricité ayant été coupé en raison du risque d'incendie. Elle estime que, de ce fait, le congé délivré est nul car fondé sur l'absence de paiement des loyers.
Madame et Monsieur [F], représentés par leur conseil, déposent des conclusions, sollicitant à titre principal, une requalification du contrat de bail en bail civil. Ils demandent que la validité du congé soit constatée à compter du 30 juin 2023. Ils réclament l'expulsion immédiate de Madame [Z] des lieux et tous occupants de son chef et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique, transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, condamnation de Madame [Z] au paiement d’indemnités d’occupation de 1470 euros par mois à compter du 30 juin 2023. A titre subsidiaire, il est demandé de requalifier le bail en bail civil, et de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1224 du code civil, ainsi que les demandes subséquentes déjà énoncées. A titre reconventionnel, ils demandent le paiement de la somme de 19 550, 44 euros avec intérêt au taux légal et capitalisation outre la somme de 1955, 04 euros au titre de la clause pénale. En tout état de cause, ils sollicitent la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils expliquent que l'inoccupation du logement implique la requalification du bail en bail civil, que de ce fait, le congé est parfaitement valable. Ils exposent que la locataire a tardé à signaler le dégât des eaux du fait de son absence prolongé. Ils sollicitent le rejet de l'ensemble des demandes formées et fournissent l'ensemble des quittances de loyers à l'audience. Ils rappellent, au visa des dispositions de l'article 1224 du code civil, les inexécutions contractuelles suivantes, non paiement des loyers et/ou retards systématiques, défaut de signalement du dégât des eaux, et de mise en oeuvre de mesures conservatoires, défaut de signalement des rongeurs, établissement du siège social d'une association sans autorisation, inoccupation prolongée et continue des locaux, ce qui les conduit à réclamer la résiliation du contrat de bail.
L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification
Il résulte du bail meublé présenté et signé le 27 mai 2011, qu'il est exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en raison de la date de signature du contrat puisque ce n'est qu'à compter de la loi ALUR ( 24 mars 2014) que les baux d'habitation meublés ont été intégrés dans la loi du 6 juillet 1989. L'appartement meublé peut être utilisé, soit, à titre de résidence principale, soit à titre de résidence secondaire ou temporaire.
Dans le cas d'espèce, il est expressément spécifié, dans le contrat, en titre et dans l'exposé des conditions au point 1.3 qu'il s'agit bien d'un usage exclusif d'habitation principale meublée.
Les défendeurs demandent, à titre principal, la requalification du bail, en raison de l'absence de la locataire dans les lieux, ce qui n'est nullement contesté à l'audience, puisque par le biais de son conseil, elle explique qu'outre le prononcé d'une OQTF, elle est restée au Japon depuis le début de l'année 2020, en raison du COVID, puis de problèmes de santé menant à une hospitalisation d'une durée d'un mois, cette dernière ayant créée également une activité au Japon.
Les défendeurs réclament également le prononcé de la résiliation judiciaire au vu des manquements contractuelles à titre subsidiaire.
La loi du 6 juillet 1989 énonce en son article 2 que ses dispositions « s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale (...) ». La loi ne peut pas s'appliquer à une résidence secondaire. Les bailleurs estiment que l'inoccupation du logement, même lorsque l'intention commune des parties étaient à l'origine du contrat, de le prévoir pour une habitation principale, interdit le droit au renouvellement rendu possible par l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et que de ce fait, ils peuvent donner congé.
La disparition de l'élément principal de rattachement à la loi protectrice du 6 juillet 1989, à savoir l'occupation du logement, entraîne la perte du droit au renouvellement. Le locataire ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas pour son habitation principale les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que la loi du 6 juillet 1989 confère à celui qui habite les lieux à titre principal.
Si le logement avait sans doute constitué avant le début de l'année 2020, la résidence principale de la locataire, ce n'était plus le cas lors de la délivrance du congé, les locaux étant tout au plus affectés à usage de résidence secondaire.
Mais dès lors que la location qui avait été consentie en 2011 avait pour objet sa résidence principale, elle était nécessairement et de plein droit, à compter de l'adoption de la loi ALUR, soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sachant que la signature du contrat.
En revanche lorsque, à partir du début de l'année 2020, Madame [Z] a cessé d'utiliser les lieux pour son habitation principale qu'elle a déplacée au Japon, pays dont elle est originaire et dans lequel elle explique à l'audience avoir créé une activité, pour ne les utiliser, au mieux, qu'à usage d'habitation secondaire, disparaît ainsi l'élément de rattachement à la loi ALUR. Une adoption volontaire du régime des baux d'habitation à titre de résidence principale ne peut corrélativement apparaître, alors même qu’il n'était jamais entré dans le champ contractuel, ce qui supposerait de maintenir, au profit de la locataire, les avantages résultant de la loi de 1989 quand bien même elle n'occuperait pas les lieux pour sa résidence principale.
Ainsi, le bail sera requalifié en bail soumis aux seules dispositions du code civil. Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d'un délai correspondant aux usages. Le congé, donné pour mettre fin à un contrat de location, régi par les dispositions du Code civil à l'exclusion de celles des législations « spéciales », n'est soumis à aucune forme particulière. Il suffit que son auteur manifeste clairement sa volonté de mettre fin à la location, ce qui est le cas en l'espèce.
Le congé délivré par courrier le 27 mars 2022, à effet du 30 juin 2023 est dès lors valable, et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 30 juin 2023.
Madame [Z] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juillet 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Madame [Z] n'ayant pas vécu dans le logement depuis le début de l'année 2020, cette dernière présentant un justificatif d'hospitalisation mais uniquement d'une durée d'un mois, du 26 avril au 30 mai 2022, qui ne permet pas de justifier son absence.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande de paiement des loyers
Madame [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
En l'espèce, les bailleurs produisent un décompte démontrant que Madame [Z] reste leur devoir la somme de 19550 euros datée du mois de décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décisions, aucune contestation n'étant formée sur la dette.
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
La clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Les bailleurs seront déboutés de cette demande.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Madame [Z] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
Sur les demandes de Madame [Z]
Il sera rappelé à ce titre que le bail est considéré comme résilié depuis le 30 juin 2023, l'occupant comme le bailleur ne sauraient être jugés tenu de l'ensemble des obligations du bail, et ce, d'autant plus, que Madame [Z] indique qu'elle « envisage » de revenir en France sans donner de dates, sans justifier d'un probable retour, d'une carte de séjour, cette dernière précisant avoir fait l'objet d'un OQTF, ou d'une activité en France permettant de lui garantir des salaires. Il est également rappelé que le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. Elle précise qu'elle a consigné les loyers sans apporter de justifications non plus. Par ailleurs, elle a tardé à prévenir de la survenance du dégât des eaux, cette dernière ne vivant pas dans l'appartement.
Elle sera déboutée de l'ensemble des ses demandes, sachant que l'ensemble des quittances ont été produites, jusqu'à cessation du paiement des loyers.
Sur les demandes accessoires
La demanderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REQUALIFIE le bail signé entre les parties en bail soumis aux dispositions du code civil
CONSTATE la validité du congé envoyé le 27 mars 2023 à effet du 30 juin 2023 du contrat de bail signé le 27 mai 2011 à effet du 1er juillet 2011 entre Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] et Madame [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] ;
DEBOUTE Madame [U] [Z] de l'intégralité de ses demandes
ORDONNE en conséquence à Madame [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] pourront après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [Z] à verser à Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] la somme de 19550 euros, mois de décembre 2023 compris, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision
ORDONNE la capitalisation des intérêts
DEBOUTE Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] de leur demande au titre de la clause pénale
CONDAMNE Madame [Z] à verser à Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Madame [Z] à verser à Madame [S] [F] et Monsieur [L] [F] la somme de 1300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE Madame [Z] aux dépens de l'instance, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 27 février 2024
le greffierle Président
