Cour d'appel, 08 février 2024. 23/00314

SM/MMC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES - la SELARL ALCIAT-JURIS Expédition TJ LE : 08 FEVRIER 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 08 FEVRIER 2024 N° - Pages N° RG 23/00314 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DRFN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT AMAND MONTROND en date du 04 Janvier 2023 PARTIES EN CAUSE : I - M. [V] [U] né le 21 Août 1961 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2023/000355 du 02/03/2023 APPELANT suivant déclaration du 30/03/2023 INCIDEMMENT INTIME II - Mme [I] [T] née le 17 Novembre 1966 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉE INCIDEMMENT APPELANTE 08 FEVRIER 2024 N° /2 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre M. Richard PERINETTI Conseiller Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Selon contrat en date du 20 décembre 2018, Mme [I] [T] a donné à bail à M. [V] [U] un immeuble d'habitation situé au 3[Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 290 euros. Par acte d'huissier délivré le 5 janvier 2021, Mme [T] a fait assigner en référé M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges aux fins d'expertise. Par ordonnance de référé en date du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges s'est déclaré territorialement incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond. Par ordonnance de référé en date du 21 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond a ordonné une expertise aux fins notamment de dire si l'immeuble avait subi des modifications depuis la prise à bail, si elles modifiaient l'utilité fonctionnelle du logement ou mettaient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité de l'immeuble et si l'immeuble était affecté de désordres. L'expert a déposé son rapport le 20 juillet 2022. Par acte d'huissier délivré le 13 septembre 2022, Mme [T] a assigné M. [U] aux fins de résiliation du bail et expulsion. Par jugement en date du 4 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Amand-Montrond a : - prononcé la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2018 entre Mme [T] et M. [U] pour un bien situé [Adresse 3] à [Localité 2], - dit que M. [U] devrait libérer les lieux au plus tard le 1er avril 2023, - dit que passé ce délai, à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur, - rejeté la demande au titre des frais de remise en état du logement, - rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, - dit que la décision serait transmise par le greffe du tribunal au préfet du Cher en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que la notification de la décision devrait indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation, - débouté Mme [T] de sa demande en condamnation de M. [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire, - rappelé que la décision était de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration en date du 30 mars 2023, M. [U] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du bail, a dit qu'il devait libérer les lieux et qu'il pourrait être procédé à son expulsion et l'a condamné aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2023, M. [U] demande à la cour de : - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a « notamment » prononcé la résiliation du bail conclu avec Mme [T] le 20 décembre 2018, - confirmer « en tant que de besoin » pour le surplus, statuant à nouveau, - débouter Mme [T] de sa demande en résiliation de bail, - à titre subsidiaire et « en tant que de besoin », ordonner au choix du bailleur la remise en état des lieux loués à son départ, - en tout état de cause, débouter Mme [T] de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens d'instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, Mme [T] demande à la cour de : - débouter M. [U] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu avec M. [U], - ordonner l'expulsion de celui-ci ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le recours de la force publique, - condamner M. [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire taxés selon ordonnance de taxe du 10 août 2022 à la somme de 1 494,65 euros, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre des frais de remise en état du logement, de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral et de sa demande d'indemnité procédurale, statuant à nouveau, - condamner M. [U] au règlement de la somme de 2 600 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble loué, - condamner M. [U] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi, - condamner M. [U] au règlement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, en toute hypothèse, - condamner M. [U] au règlement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance, - condamner M. [U] aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE Sur la résiliation judiciaire du bail En vertu de l'article 1227 du code civil, la résolution du contrat peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L'article 7 f) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Les dispositions de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, relatives à l'obligation faite au locataire de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, n'interdisent pas à celui-ci de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1227 du code civil, de sorte que le juge peut retenir que le manquement du locataire à son obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail (cass. civ. 3e, 31 oct. 2006, no 05-10.553). En l'espèce, M. [U] fait grief au jugement attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail, considérant que le premier juge a surestimé la gravité des manquements à ses obligations de locataire. Mme [T] réplique que M. [U] a manqué à son obligation de ne pas transformer le local et les équipements loués sans l'accord du propriétaire en : - installant une structure provisoire du côté rue de la façade, - installant une structure provisoire du côté arrière de la façade, - déplaçant le lavabo et déposant le bidet dans la salle de bains, - installant un abreuvoir dans la chambre puis la pièce principale, - retirant la grille de la porte d'entrée et certains volets, - déplaçant la pompe à chaleur. Il doit tout d'abord être relevé que Mme [T] précise dans ses dernières écritures que l'auvent installé à l'avant de la maison a été démonté par M. [U], de sorte qu'il ne fait plus débat. Il en va de même de l'abreuvoir servant à la prise de bains thérapeutiques, qui ne se trouve plus à l'intérieur de la maison. Ensuite, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le déplacement du lavabo au sein de la salle de bain ne constitue pas une transformation, dès lors qu'il n'a pas eu pour effet de changer la destination de cette pièce. De même, le retrait de la grille protégeant la porte d'entrée et de certains volets ne constitue pas une transformation, dès lors qu'il n'a pas entraîné de modification de la structure des locaux et que la grille comme les volets peuvent être remis en place. Il en va en revanche autrement des atteintes à l'immeuble causées par l'installation de la structure provisoire de 18,16 m2 à l'arrière de la maison. Si l'édification de cette structure sur le terrain ne constitue pas en elle-même une transformation du bien, l'expert judiciaire a néanmoins constaté la présence d'équerres métalliques permettant de solidariser la structure au bardage en bois de la maison, la présence d'un calfeutrage à base de mousse polyuréthane entre la couverture de la structure et la façade arrière de la maison, la présence d'un éclairage fixé au faîtage de la structure, le démontage de tuiles de rampant, le dévoiement de la descente d'eau pluviale de l'immeuble et celui du raccordement de la pompe à chaleur. L'expert considère ainsi que « les aménagements réalisés par M. [U] ont nécessité la transformation de l'ouvrage loué, en particulier [s'agissant d]es rives rampantes du pan de couverture en façade arrière et [de] la descente d'eau pluviale située en façade arrière. Ces aménagements réalisés modifient avec certitude l'étanchéité à l'eau de l'ouvrage. Au-delà du défaut d'étanchéité, cause de désagrément et [dans le cas] extrême [d']insalubrité, ce sont les murs qui sont soumis à des pénétrations d'eau parasite[s] qui à long terme les déstabiliseront pour atteindre une ruine partielle. Les murs anciens hourdés d'un mélange de chaux et de granulat argileux sont très sensibles aux pénétrations d'eau. Nous sommes en présence de ce type de mur ». Sur la base de ces constatations, il doit être considéré que le retrait de tuiles de rampant et le dévoiement de la descente d'eau pluviale dans le cadre de l'édification de la structure à l'arrière de la maison constituent des transformations de l'immeuble loué. Par ailleurs, la pompe à chaleur située à l'arrière de la maison a été déplacée par M. [U] aux fins d'installation de la structure litigieuse, l'expert judiciaire ayant constaté un dévoiement du raccordement de la pompe, alors que l'installation de la pompe à chaleur est soumise au contrôle d'un installateur certifié. Les photographies produites par Mme [T] montrent que M. [U] a retiré la goulotte fixée à la façade dans laquelle passaient les gaines de la pompe à chaleur. Il résulte également des photographies produites que l'éclairage fixé au faîtage de la structure est alimenté par une ligne électrique aérienne non protégée, tirée depuis la maison, qui fait courir, comme Mme [T] le soulève justement, un risque d'incendie à l'habitation. Le déplacement de la pompe à la chaleur et la modification de l'installation électrique de la maison constituent donc également des transformations des locaux et des équipements loués. Il n'est pas contesté que M. [U] n'a pas sollicité l'autorisation de Mme [T] pour procéder à ces transformations. Il ressort par ailleurs de ce qui précède que le retrait de tuiles de rampant et le dévoiement de la descente d'eau pluviale font courir un risque d'infiltration d'eau dans la façade, que la modification de l'installation de la pompe à chaleur est susceptible de porter atteinte au bon fonctionnement de cet équipement et que l'installation d'une ligne électrique aérienne non protégée fait courir un risque d'incendie pour la maison. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu que les manquements de M. [U] à son obligation de ne pas transformer l'immeuble loué sans l'accord du propriétaire présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2018 entre Mme [T] et M. [U], a dit que M. [U] devra libérer les lieux au plus tard le 1er avril 2023 et dit que passé ce délai, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport de ses meubles. Sur les frais de remise en état de l'immeuble loué Mme [T] demande à la cour de condamner M. [U] à lui payer la somme de 2 600 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble loué. Elle soutient que c'est à tort que le premier juge a retenu que le coût de la remise en état ne pouvait être évalué, dès lors que les désordres (à savoir le démontage des structures, la reprise des rampants et de la descente d'eau pluviale, la remise en place des occultations, la remise en place des sanitaires et la remise en place de la grille de la porte d'entrée) ont été constatés et chiffrés par l'expert judiciaire. Il convient de rappeler qu'il résulte de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 que si le locataire transforme les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire, ce n'est par principe qu'à son départ des lieux que ce dernier peut exiger du locataire leur remise en l'état, sauf à ce que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, auquel cas le bailleur a la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état. Au regard de ce qui précède, les transformations apportées à l'immeuble lors de l'installation de la structure à l'arrière de la maison doivent être regardées comme mettant en péril le bon fonctionnement des équipements, s'agissant du déplacement de la pompe à chaleur, et la sécurité du local, s'agissant du retrait de tuiles de rampant, du dévoiement de la descente d'eau pluviale et de l'installation d'une ligne électrique aérienne non protégée. Mme [T] est donc bien fondée à exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire. Il ressort des trois attestations d'artisans produites par cette dernière que M. [U] s'est opposé à leur venue pour procéder à des devis. Il convient donc de retenir les estimations réalisées par l'expert judicaire, qui a chiffré à 1 250 euros TTC la reprise des rampants et de la descente des eaux pluviales et à 960 euros TTC le démontage des structures et leur mise en stockage sur la parcelle, étant précisé que cette dernière somme ne sera retenue que pour moitié, dans la mesure où seule la structure subsistant à l'arrière de la maison devra être démontée pour procéder aux opérations de remise en état susmentionnées. En revanche, dans la mesure où il a été retenu que les aménagements relatifs aux occultations, aux sanitaires et à la grille de la porte d'entrée ne constituaient pas des transformations, a fortiori mettant en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, Mme [T] ne peut exiger la remise en l'état immédiate sur ces points. Le jugement entrepris sera donc partiellement infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [T] au titre des frais de remise en état du logement. Statuant à nouveau, M. [U] sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 1 730 euros au titre de la remise en état de l'immeuble loué. Sur les dommages-intérêts pour préjudice moral L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, Mme [T] fait grief au jugement attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir condamner M. [U] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle expose avoir subi l'attitude obstructive de son locataire et que son père a été insulté à deux reprises par M. [U], ce qui l'a nécessairement affectée. Mme [T] ne démontre cependant pas l'existence d'un préjudice certain et direct lié au fait que son père aurait reçu des insultes de la part de M. [U]. S'agissant en revanche de l'attitude d'obstruction de ce dernier, Mme [T] verse aux débats : - un courrier du maire du 14 octobre 2019 informant Mme [T] de ce qu'il a pris connaissance de la construction d'une annexe non autorisée sur le terrain, - un courrier du maire du 11 décembre 2019 demandant à Mme [T] de cesser immédiatement les travaux entrepris et l'informant que sans réponse de sa part, la commune dresserait un procès-verbal constatant l'existence de l'infraction au code de l'urbanisme pour transmission au procureur de la République, - un courrier du 11 septembre 2020, resté sans réponse, par lequel Mme [T] demandait à M. [U] de démonter la structure installée à l'arrière du jardin, édifiée sans son autorisation et celle de la mairie, de remettre en place les tuiles de rive, l'évacuation des eaux pluviales et de dégager la pompe à chaleur recouverte d'objets, - un courrier du 26 mai 2021, resté sans réponse, par lequel elle lui demandait de retirer des branchages obstruant un portillon et empêchant le locataire de la maison mitoyenne d'accéder à son jardin. Ces éléments caractérisent une résistance fautive de M. [U] dans l'exécution de ses obligations de locataire, qui a causé des difficultés et inquiétudes à Mme [T] dans ses rapports avec la mairie et son autre locataire, notamment du fait des poursuites susceptibles d'être engagées à son encontre en raison des agissements de son locataire. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral de Mme [T] et, statuant à nouveau, M. [U] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros à ce titre. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement attaqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance. Partie succombante, M. [U] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel. L'issue de la procédure, l'équité et les circonstances économiques commandent enfin de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] [T] de sa demande au titre des frais de remise en état du logement et de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. [V] [U] à payer à Mme [I] [T] les sommes suivantes : - 1 730 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble loué, - 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, Condamne M. [V] [U] aux dépens de l'instance d'appel, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, S. MAGIS O. CLEMENT