Tribunal judiciaire, 07 février 2024. 22/08824

N° RG 22/08824 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGUH 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 07 Février 2024 50D N° RG 22/08824 N° Portalis DBX6-W-B7G-XGUH Minute n° 2024/ AFFAIRE : S.A.R.L. EP PROMOTION C/ [B] [M] veuve [L] Grosse Délivrée le : à Avocats : la SCP AVOCAGIR la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique. Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 06 Décembre 2023 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE S.A.R.L. EP PROMOTION [Adresse 4] [Localité 11] représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE Madame [B] [M] veuve [L] née le 12 Décembre 1933 à [Localité 12] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Clément BOURIE de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Suivant acte authentique en date du 24 mars 2022, la SARL EP PROMOTION, représentée par Monsieur [J] [Y], a fait l’acquisition auprès de Madame [B] [M] veuve [L] et de Monsieur [G] [L], de parcelles figurant au cadastre sous les références Section BZ n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], sises [Adresse 9] à [Localité 11] , pour un prix de 220 000 euros, en vue d’y réaliser une opération immobilière. Elle s'est plainte d'avoir découvert, au cours des travaux qu'elle avait entrepris, de nombreux déchets enterrés sur le terrain et de devoir faire procéder à une dé pollution pour un montant de 25 117,00 euros. Elle a demandé à Madame [B] [L], de prendre en charge ce coût, ce que celle-ci a refusé. Madame [B] [M] veuve [L] est par ailleurs propriétaire d'un immeuble dans une copropriété sur une parcelle voisine numéro [Cadastre 5] outre d'un local faisant l'objet d'un bail commercial sur une parcelle [Cadastre 1] toujours [Adresse 9]. Suivant acte d'huissier signifié le 18 novembre 2022, la SARL EP PROMOTION a fait assigner au fond Madame [L] devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du Code civil aux fins de solliciter l'indemnisation d'un préjudice. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la société EP PROMOTION demande au Tribunal, outre la révocation de l'ordonnance de clôture, de : CONSTATER l’existence d’un vice caché constitué par la pollution du terrain sis [Adresse 9]; ECARTER la clause élusive de responsabilité au regard de la mauvaise foi caractérisée du vendeur CONDAMNER Madame [L] à verser la somme de 50 000,00 euros à la SARL EP PROMOTION en réparation des préjudices subis ; CONDAMNER Madame [L] à verser à la SARL EP PROMOTION une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens ; REJETER les demandes reconventionnelles formulées par Madame [L] Suivant avant-dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, Madame [B] [M], veuve [L], demande au Tribunal de : DÉBOUTER la SARL E.P. PROMOTION de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER la SARL E.P. PROMOTION à verser à Madame [B] [M], veuve [L] une somme de 2 360 euros en remboursement des frais exposés pour l’enlèvement et le traitement des divers matériaux entreposés par la SARL E.P. PROMOTION sur sa parcelle CONDAMNER , la SARL E.P. PROMOTION à verser à Madame [B] [M], veuve [L] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Madame [B] [M], veuve [L], demande au Tribunal de : PRONONCER l’irrecevabilité des conclusions récapitulatives notifiées par la SARL E.P. PROMOTION le 16 novembre 2023, soit après l’ordonnance de clôture et, par voie de conséquence, écarter des débats les pièces numérotées de 10 à 12 DÉBOUTER la SARL E.P. PROMOTION de l’ensemble de ses demandes N° RG 22/08824 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGUH Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2023 Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture : En vertu de l’article 802 du Code de procédure civile : « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office». Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile :« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par une ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ». La SARL EP PROMOTION sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour répondre aux conclusions de Madame [L] en date du 30 octobre 2023 déposées quelques jours avant cette ordonnance. L'avis des parties a été recueilli à l'audience après l’ouverture des débats par le tribunal. Il convient de considérer que la cause justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture ne dissimule pas d'intention dilatoire et est justifiée en application des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, s'agissant de faire respecter le principe du contradictoire. En conséquence, il convient de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture et de rendre une nouvelle décision de clôture au jour de l'audience. Sur le fond : En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée ou bien, qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou bien à un prix moindre. L'article 1643 du code civil prévoit que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente et l'article 1645, que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Le vendeur est tenu à garantie même s'il ignorait, en toute bonne foi, les défauts de la chose. Le vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi, car il est censé connaître les vices. L'acte de vente, par lequel Madame [L] a vendu l’immeuble objet du litige est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'il invoque, s'il n'est pas un professionnel de l’immobilier. Il ressort du constat d'huissier en date du 13 mai 2022 que, sur le terrain acheté par la SARL EP PROMOTION, dans des merlons de terre issue des excavations pour les fondations, sont présents un morceau d e tuyau, des morceaux de gaine, un morceau de vélo, des vieux morceaux de béton, des parties de faïence, des morceaux de métal, de pierres, de PVC, de ferrailles, de ferraillage béton, des sangles, des morceaux de bois, de filets, de plaque métallique, d'enrobé, un objet rouillé, divers déchets et que les excavations présentent parfois une coloration noire. La SARL EP PROMOTION justifie en outre d'un devis en date du 17 mai 2022 d'un montant de 7200 euros pour « terrassement, évacuation et traitement déchets et remblai », outre de deux avenants de plus value en date du 16 mai 2022 de la société COULEURS VILLAS, constructeur de maisons individuelles, de 4726 euros TTC et 13 191 euros TTC, avenants établis « suite à la découverte de remblai sur le terrain, plus value pour la mise en place de gros béton partiel sur une hauteur d'environ 1ml en fond de fouille pour s'assurer le bon sol, inclus terrassement supplémentaire pour approfondissement des fondations par le maçon, sans évacuation de terres ». Il n'est pas démontré que la découverte de ces déchets dans le sol rende le terrain impropre à l'usage auquel il est destiné, à savoir recevoir la construction de maisons individuelles, dans la mesure où il n'est ni établi ni prétendu que ces déchets revêtiraient un caractère particulièrement polluant ou dangereux qui aurait souillé le sol et aurait nécessité des opérations spécifiques de dé pollution ou une incompatibilité avec le projet de construction. Cependant, il résulte du devis produit et des avenants que la présence de ces déchets qui a nécessité leur évacuation et traitement outre une modification des conditions de la construction des maisons individuelles constitue un vice qui a diminué l'usage du bien affecté à la construction , en ce qu'il a nécessité des opérations supplémentaire et entrainé un surcout, qui fait que s'il avait connu ce vice, l'acheteur l'aurait acquis à un prix moindre. Ce vice présent dans le sol et découvert à l'occasion d'excavations était antérieur à la vente. La SARL EP PROMOTION soutient que Madame [L] est une professionnelle de l'immobilier et qu'elle ne peut alors s'exonérer de sa garantie au motif qu'elle aurait ignoré le vice. La société fait valoir notamment que Madame [L] est inscrite au RCS en tant qu'entrepreneur individuel pour une activité de « location de terrains et d 'autres biens immobiliers». L'adresse de l'entreprise est le [Adresse 8] à [Localité 11]. Madame [L] fait valoir que cette inscription est justifiée par ses obligations fiscales résultant du bail commercial conclu entre elle et la société HELEDEN pour l'exploitation d'un fonds de commerce ( boulangerie, pâtisserie, sandwicherie ) au [Adresse 9]. Elle en justifie par la production du bail commercial, le bail commercial initial ( au profit des précédents exploitants ) datant de 1992. La SARL EP PROMOTION fait également valoir que Madame [L] serait une professionnelle de l'immobilier car le 12 avril 1991, Monsieur [L] avait déposé auprès de la Mairie de [Localité 11] une demande de permis de construire en vue d'édifier 4 logements destiné à la location et des garages. Il ressort des pièces qu'elle produit que Monsieur [L] avait bien déposé une telle demande et obtenu le permis de construire en 1991, pour une construction [Adresse 10] à [Localité 11] sans qu'il soit possible de déterminer précisément la ou les parcelles concernées. Il ressort de l'acte de vente entre Madame [L] et la société EP PROMOTION que sur la parcelle vendue sont présents des garages et stationnements annexes à des logements d'habitation. Cependant, hormis ce bail commercial, la propriété d'un autre immeuble indiquée dans l'acte de vente avec la SARL EP PROMOTION et ce projet de construction de 4 logements destinés à la location, remontant à 1991, dont il est ignoré s'il a réellement été mené à son terme et si les époux [L] en ont tiré des revenus, aucun autre élément n'établit que Madame [L], née en 1933, exerçait au moment de la vente conclue avec la SARL EP PROMOTION une activité de professionnelle de l'immobilier, que ce soit dans la vente, la promotion, l'investissement, la gestion de patrimoine ou la construction. Sa qualité de professionnelle de l'immobilier n'est ainsi pas établie. Enfin, la SARL EP PROMOTION soutient que, quand bien même Madame [L] n'aurait pas été une professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait ignorer les vices du terrain vendu en sa qualité de propriétaire de celui-ci depuis de nombreuses années. Elle fait valoir que les époux [L] ont fait procéder à de nombreux travaux sur la parcelle : édification d'une boulangerie en 1984, permis de démolir en 1991 puis permis de construire la même année, édification d'un bâtiment et des places de parking en 1992, et que ces projets auraient nécessairement entrainé des travaux de remblais, terrassements et/ou d'excavation du sol, à l'occasion desquels le couple aurait constaté l'état du sol. Cependant, aucun élément ne permet d'établir précisément la consistance des travaux et que ceux-ci ont nécessairement conduit à la connaissance de la présence des déchets dans le sol. Enfin, les autorisations d'urbanisme ont toutes été établies au nom de Monsieur [L]. Si le couple est marié sous le régime de la communauté universelle de biens depuis 1992, le terrain litigieux a été apporté à la communauté en 2005 tel que cela ressort de l'acte de vente. En tout état de cause, rien n'établit que Madame [L] ait eu personnellement connaissance de l'état du sol, alors que les déchets étaient enfouis dans celui-ci. En conséquence, sa mauvaise foi n'est pas établie et elle peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés. Elle ne sera ainsi pas tenue à garantie du vice et la SARL EP PROMOTION sera déboutée de sa demande en réparation à son encontre. Sur la demande reconventionnelle de Madame [L] :   Madame [L], sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, recherche la responsabilité de la SARL EP PROMOTION, faisant valoir qu'elle a déversé sur son terrain adjacent des déchets issus de chantier de construction sur les parcelle qu'elle lui a vendues. Elle produit à l'appui de sa demande des photographies et un constat d'huissier en date du 23 juin 2023. Le constat mentionne sur la parcelle adjacente la réalisation de travaux et contre la clôture (sur la parcelle de Madame [L]), la présence d'un morceau de palissade en béton, outre de morceaux de bois, piquet béton, fragments importants de béton, de terre, de matières plastiques, d'enrobé, de fragments de bâche, le tout sur 20 m2 et une hauteur d'à peu près un mètre, jonchant le sol et détériorant la ganivelle qui sépare la propriété d'un fossé. Cependant, en l'absence de tout autre élément, il n'est pas établi que les déchets ont été déposés par la SARL EP PROMOTION et Madame [L] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société. Sur les demandes annexes : la SARL EP PROMOTION, partie perdante principale, sera condamnée aux dépens. Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à Madame [L] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal , statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe : ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture et PRONONCE la clôture au jour des plaidoiries. DEBOUTE la SARL EP PROMOTION de ses demandes. DEBOUTE Madame [L] de ses demandes au titre de la réparation d 'un préjudice. CONDAMNE la SARL EP PROMOTION à payer à Madame [B] [M] veuve [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SARL EP PROMOTION aux dépens. RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,