Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/07853

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/07853 N° Portalis 352J-W-B7H-CZINC N° MINUTE : Assignation du : 22 Mai 2023 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET BELLMAN [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811 DÉFENDERESSE Madame [Y] [W] [Adresse 1] [Localité 3] non représentée Décision du 28 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 23/07853 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZINC COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [Y] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°6 et 25 d'un immeuble situé au [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait sommation à Madame [Y] [W] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.340,66 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Madame [Y] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 18 octobre 2023 à 14h05. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de : - condamner Madame [Y] [W] au paiement de la somme de 8.004,10 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse); - ordonner la capitalisation des intérêt ; - condamner Madame [Y] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner Madame [Y] [W] au paiement des entiers dépens ; - condamner Madame [Y] [W] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Madame [Y] [W] a été assignée le 20 mai 2023 par remise à domicile. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 octobre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [Y] [W] est propriétaire des lots 6 et 25 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2022 et 5 juillet 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, ajusté le budget et les appels de fonds de l’année 2022 et fixé le budgets prévisionnel de l’années 2023 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 1er avril 2023. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [Y] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.600 euros. Madame [Y] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Madame [Y] [W] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Madame [Y] [W] a manqué de depuis octobre 2021 à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Madame [Y] [W] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires Madame [Y] [W], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) les sommes de : - 7.600 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse) ; - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil . DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [Y] [W] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024 La GreffièreLa Présidente