Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/04416

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [O] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Kenson COLLIN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04416 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EMJ N° MINUTE : 4 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 27 juin 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0087 DÉFENDERESSE Madame [O] [W], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier d’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré Décision du 27 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04416 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2EMJ EXPOSE DU LITIGE Madame [O] [W] détient l'usufruit sur les lots n°106 et 120 d'un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner Madame [O] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 1 798,88 euros au titre des charges de copropriété correspondant à la période du 2e trimestre 2021 au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise ne demeure du 10 février 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus,1 170,72 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts de droit,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. Appelée à l'audience du 4 juillet 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande du demandeur pour permettre de tenir compte de versements effectués par Madame [O] [W]. A l'audience du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et précisé que la dette actualisée s'élève à la somme de 946,59 euros dont 84,50 euros de frais. Madame [O] [W] comparait en personne, elle reconnaît avoir du retard dans le paiement de ses charges de copropriétaire mais elle conteste le montant des frais qui lui sont réclamés. Elle ajoute avoir souhaité trouver une solution amiable à ce dossier, avoir déjà fait d'importants versements et avoir proposé de s'acquitter de la dette en payant 200 euros par mois. Elle précise qu'elle vit avec son mari, qu'elle est retraitée, et s'acquitte d'un loyer de 900 euros et n'est pas imposable. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [W] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°106 et 120, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er avril 2021 au 20 mars 2024 et arrêté à cette date à 946,59 euros (en ce inclus 1 320,22 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 8 mars 2021, 15 décembre 2022 et du 17 octobre 2023, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024, 2024/2025. Il convient de constater, à la lecture du décompte, que pour la période du 1er avril 2021 au 20 mars 2024, Madame [O] [W] était redevable de la somme de 3 222,60 euros de charges de copropriété et qu'elle a réglé la somme de 3 531,23 euros. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas détenir une créance à son encontre, il sera débouté de sa demande en paiement. Par conséquent, la demande de délai de paiement formulée par Madame [O] [W] devient sans objet. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception délivré le 14 février 2022. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 65 euros. Il est sollicité 480 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et 84,50 euros pour le suivi du dossier et 480 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice pour sommation de payer, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées. Les frais de 2e relances (33 euros) ne sont pas justifiés par la production du courrier et de la preuve d'envoi, ils seront écartés. Les intérêts (2,48 euros) imputés sans plus de précision seront également écartés étant précisé que la présente décision emportera intérêts au taux légal. Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi d'une lettre de mise en demeure, délivrée le 14 février 2022, dont le montant sera retenu à la somme réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros, et d'une sommation de payer du 20 octobre 2022 (133,24 euros). L'envoi d'une sommation de payer après un unique envoi en lettre recommandé n’apparaît pas justifié étant en outre précisé que cet acte a été délivré à Monsieur [Y] [W]. Pour la période du 1er avril 2021 au 20 mars 2024, Madame [O] [W] ayant réglé la somme de 3 531,23 euros alors qu'elle était redevable de la somme de 3 222,60 euros au titre des charges de copropriété, il convient de constater qu'elle a déjà payé le montant des frais nécessaires de 6,50 euros. La demande en paiement au titre de frais sera, par conséquent, rejetée. La demande de capitalisation des intérêts est donc sans objet. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [O] [W] n'a pas payé régulièrement ses charges depuis le mois d'avril 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Madame [O] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’équité et la situation économique respective des parties commandent d’écarter toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, REJETTE la demande en paiement au titre de charges de copropriété, REJETTE la demande en paiement au titre des frais nécessaires, CONDAMNE Madame [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 50 euros au titre des dommages-intérêts, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, REJETTE la demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] du surplus de ses demandes, CONDAMNE Madame [O] [W] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président