Tribunal judiciaire, 23 février 2024. 23/07717

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Février 2024 N° RG 23/07717 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KT4R JUGEMENT DU : 23 Février 2024 N° 24/ OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [V] [T] [K] [U] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23/02/24 à ARCHIPEL HABITAT COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Février 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 08 Décembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Février 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [H] [G], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [V] [T] [K] [U] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 8] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [V] [T] [K] [U] et Madame [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 419,81 € et d'une provision pour charges de 104,12 €. Par lettre remise en mains propres à ARCHIPEL HABITAT le 21 février 2022, Madame [L] [E] a donné congé du logement. Par acte de commissaire de justice du 29 août 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 633,80 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [T] [K] [U] le 8 juin 2023. Par assignation du 1er septembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire, - Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [V] [T] [K] [U] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [V] [T] [K] [U] au paiement des sommes suivantes : - 2 020,20 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 8 décembre 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 décembre 2023, s'élève désormais à 6 967,65 €. Reprenant à l'oral ses conclusions signifiées le 7 novembre 2023, le bailleur sollicite la suppression des délais d'expulsion prévus par les articles L.412-2 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution en raison du non-respect par le locataire de son obligation de jouissance paisible des locaux et de sa mauvaise foi. Il indique, en outre, que le locataire a quitté le logement et que celui-ci est désormais occupé par des amis de Monsieur [V] [T] [K] [U]. L'établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [V] [T] [K] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [V] [T] [K] [U]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail - Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. - Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 29 août 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 633,80 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2022, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres motifs de résiliation du bail. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Sur la demande d'expulsion immédiate Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En outre, l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. En l'espèce, Monsieur [V] [T] [K] [U] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par l'établissement ARCHIPEL HABITAT. L'établissement ARCHIPEL HABITAT fonde sa demande sur les nuisances sonores et les dégradations occasionnées par le locataire, caractérisant le non-respect de son obligation de jouissance paisible des locaux. A l’appui de sa demande, il produit des fiches de réclamations, des attestations et des sommations interpellatives dans lesquelles les voisins de Monsieur [K] [U] font état de nuisances sonores durant la nuit, Monsieur [K] [U] recevant de nombreuses personnes la nuit, qui font des allées et venues dans l’immeuble, font beaucoup de bruit et sonnent au domicile des voisins en pleine nuit pour entrer dans l’immeuble. Il est également fait état d’un encombrement des parties communes. Ces pièces permettent de constater le défaut de jouissance paisible du logement par Monsieur [V] [T] [K] [U], mais également sa mauvaise foi dans l’occupation du logement dans la mesure où les nuisances perdurent et que le seul fait de réveiller régulièrement ses voisins en pleine nuit en sonnant à leur domicile suffit à caractériser sa mauvaise foi. Il y a donc lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En revanche, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l'article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s'est pas introduit dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l'intéressé n'est ni assuré ni démontré. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période de trêve hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 décembre 2023, Monsieur [V] [T] [K] [U] lui devait la somme de 6 967,65 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [V] [T] [K] [U] n'ayant pas comparu, il n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 020,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 558,34 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 décembre 2023, date du dernier décompte, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [V] [T] [K] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [V] [T] [K] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 30 octobre 2022, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [T] [K] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [V] [T] [K] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, SUPPRIME le bénéfice du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale, CONDAMNE Monsieur [V] [T] [K] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 558,34 € (cinq cent cinquante-huit euros et trente-quatre centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du 7 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [V] [T] [K] [U] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6 967,65 € (six mille neuf cent soixante-sept euros et soixante-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 020,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de ses demandes de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les lieux ainsi que de suppression du bénéfice de la trêve hivernale, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [V] [T] [K] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2022 et celui de l'assignation du 1er septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge