Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 22/05155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 22/05155 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUS2 N° MINUTE : Assignation du : 13 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 28 Juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [L], [N], [W] [P] [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Maître MarieDonatienne BERNSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0611 DÉFENDEURS Monsieur [T] [F] [Adresse 2] [Localité 6] Monsieur [M] [F] [Adresse 1] [Localité 4] Tous les deux représentés ensemble par Maître Marie-Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0076 Décision du 28 Juin 2024 2ème chambre civile N° RG 22/05155 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUS2 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique. Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière, DÉBATS A l’audience du 29 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 28 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire et en premier ressort ______________________________ EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 21 mars 2019, M. [L] [P] a acquis de M. [T] [F], de M. [M] [F], de Mme [X] [F] née [E] et de Mme [I] [F], un lot n°21 correspondant à un appartement d’une surface de 35 m² ainsi qu’une cave portant le n°5 d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un prix de 320.000 euros. Postérieurement à la vente, une étude sur la reprise des planchers hauts des caves de l’immeuble a été mandatée par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2019. Par décision du 27 octobre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de réfection du plafond des caves « bâtiment cour » pour un montant de 247.379,63 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2021, invoquant la garantie des vices cachés, M. [L] [P] a mis M. [T] [F] en demeure de prendre en charge sa quote-part des charges liées à ces travaux. Par courrier du 29 décembre 2021, M. [T] [F] a refusé et a nié avoir eu connaissance d’une dégradation au niveau des caves. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 février 2022 adressée à M. [T] [F], M. [L] [P], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les consorts [F] de prendre en charge financièrement les charges de copropriété afférentes aux travaux de reprise des planchers hauts des caves, ainsi que le remboursement de divers frais en lien avec ceux-ci. Par exploits d’huissier de justice en dates des 13, 15, 20 et 22 avril 2022, M. [L] [P] a respectivement fait assigner M. [T] [F], M. [M] [F], Mme [X] [F] née [E] et Mme [I] [F], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à lui verser des dommages et intérêts. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2023, M. [L] [P] demande au tribunal de de condamner, in solidum et au bénéfice accordé de l’exécution provisoire MM. [T] et [M] [F], à titre personnel et en leur qualité d’héritiers de Mme [I] [F] et de Mme [X] [F] née [E], à lui payer les sommes suivantes : -15.757,31 euros au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2022, date de la mise en demeure ; -438 euros au titre du préjudice financier ; -1.500 euros au titre du préjudice moral ; -6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 juin 2023, MM. [T] et [M] [F] demandent au tribunal, à titre principal, de débouter le demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre, à titre subsidiaire, de réduire ses demandes au titre du préjudice matériel et de le débouter de ses demandes au titre des autres préjudices, et en tout état de cause, de le condamner au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Régulièrement assignées, Mme [I] [F] et Mme [X] [F] née [E], n’avaient pas constitué avocat et sont décédées au cours de l’instance. L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 29 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 1)Sur la demande de dommages et intérêts 1.1Sur la réticence dolosive M. [L] [P] demande, à titre principal, au tribunal de condamner les consorts [F] à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement du dol. Il fait valoir sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil que l’indivision venderesse dont il a acquis le bien litigieux par acte du 21 mars 2019, a sciemment dissimulé un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Il expose ainsi que, postérieurement à la vente, des travaux urgents de renfort et de reprise des plafonds hauts des caves ont dû être votés par l’assemblée générale des copropriétaires pour un montant de 247.379,63 euros, pour lesquels sa quote-part s’est élevée à 15.757,31 euros. Il soutient que le mauvais état du plancher haut des caves de l’immeuble au sein duquel est situé le bien était une information déterminante de son consentement et que cette information était connue de l’indivision [F] au moment de la vente en ce que : -Un rapport du cabinet d’architecte [Z] du 11 février 2016 avait informé le syndic de copropriété de l’immeuble au sujet de l’état jugé préoccupant du plancher haut desdites caves, -Par courrier électronique du 1er juin 2017, le syndic de copropriété avait transmis pour mémoire le rapport précité au conseil syndical des copropriétaires, dont faisait partie M. [T] [F], en leur soumettant une proposition d’études et appels d’offres émanant du cabinet d’architecte [Z] relative à des « travaux confortatifs sur planchers hauts des caves du bâtiment cour », -Par courrier électronique du 20 juin 2017 adressé au syndic de copropriété, M. [T] [F] avait transmis, au nom du conseil syndical, un courrier refusant ladite proposition de chiffrage des travaux envisagés, -Par courrier électronique du 19 octobre 2021, le syndic de copropriété l’a informé que le sujet du plafond des caves avait déjà été abordé quelques années auparavant « avec l’ancien conseil syndical qui n’avait pas donné de suite favorable aux remarques de l’ancien architecte de l’immeuble ». Il soutient dès lors que ces constatations, antérieures à la vente, laissaient présager à l’indivision [F] de la nécessité à terme de conduire des travaux importants sur les plafonds des caves qui généreraient des charges de copropriété élevées, ce dont il n’avait pas été averti lors de la vente par l’indivision venderesse. Il fait ainsi valoir que les défendeurs lui ont dissimulé l’état de délabrement avancé des plafonds hauts des caves, quand bien même le rapport du 11 février 2016 ne faisait pas partie des documents devant obligatoirement être transmis préalablement à la vente en application des dispositions de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation et en dépit du fait que le sujet des plafonds haut des caves n’avaient pas été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires au titre des années 2016, 2017 et 2018. En défense, les consorts [F] soutiennent n’avoir commis aucune réticence dolosive en ce que : -Toutes les informations dont la transmission étaient obligatoires avaient bien été transmises au demandeur lors de la vente, -Ils n’avaient pas obligation de transmettre à l’acheteur le rapport du cabinet d’architecte [Z] du 11 février 2016, -Ce rapport datait de plus de 3 ans au moment de la vente et ne mentionnait qu’un état « ponctuellement » préoccupant des planchers hauts de cave pour lesquels un chiffrage de reprise était envisagé mais n’est jamais intervenu antérieurement à la vente, -Le cabinet d’architecte [Z] a attendu près de 18 mois pour transmettre au syndic de copropriété une proposition d’étude et ne faisait état dans son courrier du 1er juin 2017 accompagnant cette proposition d’aucune urgence à entamer des travaux sur les planchers hauts des caves de l’immeuble, -Le syndic de copropriété n’a pas mis la question des planchers hauts des caves à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires au titre des années 2016, 2017, 2018, en dépit de son obligation légale de veiller à la bonne administration des parties communes, et seuls des travaux de réfection d’étanchéité sur la cour et sur l’ouverture des soupiraux ont été effectués dans les caves au cours de cette période, -La fiche synthétique de la copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble ne faisaient aucunement état d’une problématique relative au plancher haut des caves, de sorte qu’ils n’avaient pas connaissance au moment de la vente d’une grave dégradation du plancher haut des caves de l’immeuble dont l’évolution était imprévisible, les désordres étant apparus après la vente. Sur ce L’article 1130 du code civil énonce : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » L’article 1137 du même code dispose par ailleurs : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » En l’espèce, il résulte du rapport du cabinet d’architecte [Z] du 11 février 2016, lequel portait notamment sur des problèmes d’humidité au sein de l’immeuble, qu’un chiffrage était annoncé en vue d’une « reprise en sous-œuvre du plancher haut des caves, dont l’état est ponctuellement préoccupant ». Il est constant que la reprise en sous-œuvre désigne la consolidation des fondations existantes d’une construction. Il n’est pas contesté que, par courrier du 1er juin 2017, ce même cabinet a proposé au syndic de copropriété une prestation de services consistant en une étude et un appel d’offres portant sur des « travaux confortatifs sur planchers hauts des caves du bâtiment cour ». Il est également constant que les travaux confortatifs désignent communément tous travaux visant à augmenter la durée de vie d’un bâtiment sans en modifier la structure ou la destination. Dès lors, à la date de son courrier électronique du 20 juin 2017 par lequel il informait le syndic de copropriété du rejet par le conseil syndical, dont il était membre, de l’offre d’étude du cabinet d’architecte [Z], M. [T] [F] était nécessairement informé de ce que des travaux portant sur la structure du plancher haut des caves de l’immeuble avaient été préconisés depuis février 2016. Toutefois, si des travaux confortatifs consistant en une reprise en sous-œuvre du plafond haut des caves de l’immeuble avaient fait l’objet d’une recommandation de la part de ce cabinet d’architecte, ni le rapport du 11 février 2016, ni le courrier en date du 1er juin 2017, consistant en une offre d’une prestation d’étude, n’établissent que de tels travaux devaient être engagés en urgence sous peine de voir la structure de l’immeuble subir des dommages substantiels. En outre, aucun chiffrage ne résultant des documents susmentionnés, il n’était matériellement pas possible pour les défendeurs de déterminer l’ampleur des désordres et partant, quel pourrait être l’éventuel montant des charges qu’ils devraient exposer, eux-mêmes ou un futur acquéreur, en cas de vote ultérieur des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, travaux dont la nature et l’importance étaient indéterminées et qui ne présentaient ainsi qu’il a été rappelé supra, aucun caractère d’urgence manifeste. Cette absence objective d’information relative tant à l’étendue de l’atteinte structurelle de l’immeuble, qu’à la temporalité ou à l’ampleur financière des travaux à même d’y remédier, démontre que les consorts [F] ne disposaient pas, au jour de la vente litigieuse intervenue le 21 mai 2019, d’une connaissance de l’état des caves aussi précise que celle découlant du rapport de la société AD’ETUDES du 10 décembre 2020, mandatée postérieurement à ladite vente par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2019, qui relevait des « risques certains d’effondrement » au niveau des planchers hauts des caves et préconisait la mise en place urgente d’un étaiement. Ce n’est que postérieurement à ce constat technique qu’un chiffrage de l’étendue des travaux nécessaires sera porté à la connaissance du demandeur lors de sa convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2021. En outre, il est acquis aux débats que les dégradations affectant les planchers hauts des caves n’étaient pas constatables à l’œil nu, de sorte que les consorts [F] n’étaient pas en mesure de constater, de leur propre chef et antérieurement à la vente, l’incidence structurelle, le degré d’urgence et l’ampleur financière du désordre affectant ces planchers hauts. Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que, si les vendeurs ont été avertis d’un état ponctuellement préoccupant des planchers hauts des caves et d’une recommandation de travaux confortatifs sur ces parties consistant en une reprise en sous-œuvre, il n’est pas démontré par M. [L] [P] que ces seules informations, imprécises et incomplètes, auraient été déterminantes de son consentement si elles lui avaient été transmises. Il n’est pas davantage établi que les consorts [F] ont volontairement dissimulé ces informations à leur acheteur, dans l’intention de le conduire à conclure la vente, alors qu’ils ne pouvaient raisonnablement avoir connaissance au seul vu de ces éléments du risque d’effondrement imminent affectant la structure de l’immeuble et de la nécessité à très brève échéance d’engager des charges de copropriété substantielles. En conséquence, aucun dol ne peut être retenu à l’encontre des consorts [F]. M. [L] [P] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts fondée sur le dol. 1.2Sur la garantie des vices cachés M. [L] [P] demande à titre subsidiaire au tribunal de condamner les consorts [F] à l’indemniser des préjudices qu’il a subis, résultant des vices cachés affectant le bien acquis le 21 mars 2019. Il fait valoir que le bien était affecté d’un vice caché : -Consistant en un état de dégradation du plancher haut des caves « non-conforme à sa destination et présentant dans certaines zones proches des façades d’appui des poutrelles IAO des risques certains d’effondrement » selon le rapport de la société AD’ETUDES du 10 décembre 2020 ; -Affectant la structure de l’immeuble et compromettant sa solidité, rendant ce dernier impropre à sa destination ou inutilisable ; -Présentant un caractère de gravité certain dès lors qu’il affectait la solidité de l’immeuble, au point qu’un étaiement avait dû être décidé en urgence ; -Indécelable ou non-apparent au moment de la vente par un acheteur profane, l’agent immobilier ayant fait visiter les sous-sols n’ayant pas lui-même constaté le mauvais état des planchers hauts des caves En réponse aux conclusions des consorts [F], il soutient sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil que son action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite dès lors que l’ampleur et la gravité du vice caché n’a été constatée qu’à compter de la remise du rapport du bureau d’études AD’ETUDES du 10 décembre 2020, lequel n’a ensuite été communiqué par voie électronique au demandeur que le 19 octobre 2021 en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2021. Il argue ensuite que l’indivision venderesse avait connaissance du vice préalablement à la vente du 21 mars 2019, de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente doit être écartée, sans que les consorts [F] puissent opposer leur bonne foi, dans la mesure où la problématique avait été mise en lumière par le rapport du cabinet d’architecte [Z] du 11 février 2016 à la suite duquel un chiffrage des travaux confortatifs avait été proposé en 2017. En défense, les consorts [F] font valoir que le demandeur avait découvert le vice depuis sa convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2019 au cours de laquelle a été votée la réalisation d’une étude relative à la reprise des planchers haut des caves, de sorte que son action en garantie des vices cachés est prescrite. Les consorts [F] se prévalent en outre de l’opposabilité de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en arguant de leur bonne foi, au motif que seule une dégradation ponctuelle du plancher haut des caves ne présentant aucune gravité ou urgence avait été portée à leur connaissance. Ils soutiennent enfin que les conditions permettant de caractériser l’existence d’un vice caché ne sont pas réunies dès lors que : La cave n’est qu’un accessoire de l’appartement ne rendant pas le bien inutilisable ou impropre à son usage ;Le désordre résultant de la reprise des plafonds hauts des caves n’est pas suffisamment grave ;Le vice a été découvert après la vente. Sur ce A titre liminaire, il sera rappelé aux parties qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, si les consorts [F] invoquent en défense la prescription de l’action en garantie des vices cachés dans la discussion de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 16 juin 2023, cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi. Il n’y sera dès lors pas répondu, étant au surplus observé qu’en application des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, cette fin de non-recevoir aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état. * Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Il résulte de ces dispositions que le vendeur de mauvaise foi ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, quand bien même il aurait été stipulé en ce sens. En l’espèce, il est constant que l’acte authentique de vente du 21 mars 2019 comporte une clause par laquelle le demandeur s’est engagé à prendre le bien litigieux sans recours possible contre les consorts [F] à raison des vices cachés, de sorte que la garantie des vices des vices cachés ne peut être invoquée par M. [L] [P] qu’à la condition qu’il démontre que les vendeurs connaissaient le vice résultant de l’état des planchers hauts des caves. Or, ainsi qu’il a été exposé supra, il ne s’évince d’aucun élément versé aux débats que les consorts [F] auraient été informés antérieurement à la vente de l’ampleur structurelle des dégâts affectant ces parties, de l’urgence à les réparer ou du coût à exposer pour ce faire ou qu’ils auraient été en mesure par eux-mêmes d’avoir connaissance du vice. En conséquence, à défaut de rapporter la preuve de la mauvaise foi de ses vendeurs, la clause exonératoire stipulée au contrat doit s’appliquer et M. [L] [P] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts fondées sur la garantie des vices cachés. 1.3.Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information M. [P] demande enfin à titre infiniment subsidiaire au tribunal de condamner les consorts [F] à l’indemniser des préjudices qu’il a subis, résultant de leur manquement à l’obligation précontractuelle du vendeur. Il fait valoir sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil et selon les mêmes moyens de fait que ceux exposés ci-dessus sur le fondement du dol, que les défendeurs ne l’ont pas informé du mauvais état du plancher haut des caves alors que celui-ci n’était pas apparent à l’œil nu et pouvait être légitimement ignoré de l’acheteur. En défense, les consorts [F] opposent au demandeur le fait que la gravité de l’état des planchers hauts des caves ne leur était pas connue avant et au moment de la vente, de sorte qu’ils ne pouvaient estimer que l’information relative à l’état de ces planchers hauts aurait été déterminante pour M. [P]. Ils arguent notamment que M. [B] [Z], l’architecte qui avait réalisé le rapport du 11 février 2016 évoquant pour la première fois cette problématique, n’avait pas abordé cette dernière lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2016 et de que ladite problématique n’a fait l’objet d’aucune communication au conseil syndical ou aux copropriétaires, le syndic de copropriété la considérant dès lors comme non essentielle. Sur ce L’article 1112-1 du code civil dispose notamment que : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Il en résulte que la loyauté et la bonne foi des parties président à la formation et à l’exécution des conventions passées entre elles. L’obligation d’information entre cocontractants s’impose ainsi à tous les vendeurs qui en sont les débiteurs, au bénéfice des acheteurs qui en sont créanciers. Ne sont néanmoins pas tenus à une telle obligation les vendeurs n’ayant appris l’information litigieuse que postérieurement à la formation du contrat. En l’espèce, il résulte de tout ce qui précède que ce n’est que postérieurement à la vente du 21 mars 2019 que l’ampleur, l’urgence et la charge du désordre affectant les plafonds hauts de caves de l’immeuble litigieux ont été objectivées par le rapport du 10 décembre 2020 de la société AD’ETUDES, mandatée par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2019, de sorte que les consorts [F] n’en avaient pas connaissance au moment de la signature du contrat. Il n’est nullement démontré que les seules informations en leur possession au jour de la vente, et selon les mêmes motifs que ceux adoptés supra, auraient été déterminantes du consentement de M. [L] [P]. Par suite, aucun manquement à l’obligation d’information ne saurait être retenu à l’encontre des vendeurs et M. [L] [P], sera en conséquence débouté de ses demandes de dommages et intérêts sur ce dernier fondement également. 2)Sur les demandes accessoires M. [L] [P], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer aux consorts [F] pris ensemble la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort Déboute M. [L] [P] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [T] [F] et M. [M] [F], à titre personnel et en qualité d’héritiers de Mme [I] [F] et Mme [X] [F], Condamne M. [L] [P] aux dépens, Condamne M. [L] [P] à payer à M. [T] [F] et M. [M] [F] pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 28 Juin 2024 La GreffièreLa Présidente