Cour d'appel, 23 mars 2023. 21/02130

AFFAIRE : N° RG 21/02130 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GZRI   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES en date du 28 Avril 2021 - RG n° 21/00002 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 23 MARS 2023 APPELANTE : Madame [B] [K] née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée de Me Anne VAN TORHOUDT, avocat au barreau de COUTANCES INTIMEE : S.A.S. HLM [Localité 3] [Localité 7] N° SIRET : 946 620 119 [Adresse 6] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de la SCP LEBLANC-DE BREK-FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame COURTADE, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 23 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé du 28 juin 2006, la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] a donné à bail à Mme [B] [K] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 301,53€, outre une provision sur charges de 115,83€ par mois. Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 21 juillet 2006. Mme [K] a donné son congé par courrier du 25 janvier 2020 reçu le 27 janvier suivant. Le 23 mars 2020, un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice en l'absence de la locataire régulièrement convoquée. Par jugement du 28 avril 2021, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3], saisi par la SA HLM [Localité 3] [Localité 7], a : - Condamné Madame [K] à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme de 4 138,58 euros au titre des réparations locatives et de procès verbal de constat ; - Autorisé Madame [K] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 170€, le 15 chaque mois, la première le 15 juin 2021 et la dernière majorée du solde, - Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à terme échu, l'ensemble de la dette sera exigible par anticipation, - Condamné Madame [K] à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme de 100€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ; - Condamné Madame [K] aux dépens de l'instance ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 16 juillet 2021, Mme [K] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 août 2021, Mme [K] demande de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme de 4 138,58 euros au titre des réparations locatives ; - Débouter la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] de ses demandes ; - Condamner la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] au remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 301,53€ ; - A titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a accordé des délais de paiement et, y ajoutant, l'autoriser à se libérer des sommes mises à sa charge en 36 mensualités égales ; - En tout état de cause, condamner la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] à lui verser la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 novembre 2021, la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] demande de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : - a limité et ainsi condamné Madame [B] [K] à lui payer la somme de 4 138,58 euros au titre des réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat, - l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; - Déclarer que Madame [B] [K] est tenue envers elle, en vertu du contrat de bail régularisé le 26 juin 2006 entre les parties, au paiement des loyers et des charges jusqu'au 23 mars 2020, date de libération effective du logement ; - Infirmer les dispositions du jugement entrepris ce qu'elles ont jugé qu'il ne peut être mis à la charge de Madame [B] [K] le loyer de mars 2020 ; - Condamner Madame [B] [K] à lui payer la somme de 9 604,10 € au titre de l'arrêt de comptes définitif du logement ; - Déclarer comme irrecevable et rejeter la demande formée par Madame [B] [K] tendant à lui octroyer des délais de paiement sur une période de 36 mois ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - autorisé Madame [B] [K] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 170,00 euros, le 15 de chaque mois, la dernière mensualité devant être majorée du solde, - dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité à terme échu, l'ensemble de la dette sera exigible par anticipation ; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [B] [K] à lui payer la somme de 100,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance ; - Condamner Madame [B] [K] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de la procédure d'appel, outre les dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2022. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur les réparations locatives Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de : a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; - Sur les sols, tapisseries et peintures des murs, boiseries et plafonds Le logement a été loué en bon état général. On relève qu'à l'exception des murs et plafonds de la cuisine et de la salle de bains, les revêtements n'étaient pas neufs à l'entrée dans les lieux. L'état des lieux de sortie du 23 mars 2020, dont Mme [K] ne discute pas l'opposabilité, mentionne dans l'ensemble de l'appartement, un sol linoléum sale, taché et encrassé, des tapisseries et peintures globalement sales, jaunies, tachées et dégradées et des plinthes tachées. Cependant, la cour considère qu'en tout état de cause une réfection complète de ces postes s'imposait à la bailleresse du fait de leur usure normale après 14 années d'occupation du logement par Mme [K], étant au surplus rappelé que tous les éléments n'étaient pas neufs à l'entrée en jouissance. S'agissant de la peinture du plafond et partie du mur de la salle de bain, totalement noircie et moisie, le premier juge a estimé à juste titre que cet état était imputable à un problème d'humidité dont la réparation ne pouvait être imputée à la locataire. Au vu de ces éléments, il convient de débouter la SA HLM de sa demande au titre des travaux de remise en état des revêtements. En revanche, Mme [K] est manifestement responsable de la fissure relevée par l'huissier de justice au plafond de la mezzanine. En effet, ce dernier a constaté la présence d'au moins 7 trous et de plusieurs trous de punaise sur lesquels l'appelante a accroché un filet de pêche et remarqué au niveau d'un trou que le placoplâtre était éclaté et fissuré. Il convient d'allouer à ce titre à la bailleresse une indemnité de 200€ TTC. Par ailleurs, il sera retenu à la charge de Mme [K] la somme de 900€ TTC au titre de l'enlèvement des meubles et objets restés en place et du nettoyage, le ménage n'ayant pas été fait (radiateurs, tuyauterie apparente, interrupteurs, prises de courant, bouches VMC encrassés par la poussière, cuvette des toilettes sale; meuble sous l'évier, placards et cave sales et pas vidés; sacs poubelles et objets entassés sur le palier du 3ème étage etc). - sur les autres postes La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie et les factures produites justifient de retenir à la charge de Mme [K] au titre des réparations locatives : - réparations d'électricité (douilles manquantes, dysfonctionnement néon dans la cuisine, interrupteur cassé) : 208,78€ TTC (pièce n°14 de la SA HLM) - remplacement joints silicone, meuble sous évier dont les portes présentent de nombreux éclats, évier inox taché, robinet taché par le calcaire. Ces dégradations relèvent à la fois d'un défaut d'entretien de la locataire et de l'usure des équipements liée à une utilisation prolongée. Il convient d'appliquer un coefficient de vétusté de 50% de sorte que Mme [K] est redevable de la somme de 647,68€ (facture plomblier du 25 avril 2020)/2 = 323,84€ ; - remplacement cylindre porte d'entrée (traces de forçage au niveau de la serrure) : 112,97€ TTC - remplacement de la poignée HS sur fenêtre de chambre: 81,83€ TTC - remplacement d'un rive-bloc (poignée porte devant salle de bain cassée) : 196,02€ TTC En revanche, les pièces produites ne font pas apparaître la nécessité de changer un rive-junior dans la chambre 1 et la batteuse de la boîte aux lettres. Ces postes sont donc écartés. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la créance de la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] au titre des réparations locatives s'élève à la somme totale de 2023,44€. II. Sur les autres demandes en paiement de la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en mettant à la charge de Mme [K] la moitié du coût du constat d'huissier (102, 58€) et en déboutant la bailleresse de sa demande en paiement du loyer pour la période du 1er au 23 mars 2020, le bail ayant été résilié à l'expiration du délai de préavis d'un mois, soit au 27 février 2020, date à laquelle la locataire avait quitté les lieux. Par suite, il convient de condamner Mme [K] à payer à la SA HLM la somme de 1588,86€ avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2019, se décomposant comme suit : - 2023,44€ au titre des réparations locatives - 102,58€ au titre du constat d'huissier - à déduire : 301,53€ (dépôt de garantie) et 235,63€ (régularisation des charges) - total : 1588,86€ III. Sur les délais de paiement Dans sa déclaration d'appel, Mme [K] a limité son appel aux condamnations prononcées au titre des réparations locatives, frais irrépétibles et dépens. En l'absence d'appel incident de la SA HLM au titre des délais de paiement, la demande de Mme [K] sollicitant de porter le nombre d'échéances de remboursement à 36 doit être déclarée irrecevable dans la mesure où elle concerne un chef de jugement non visé par la déclaration d'appel. IV. Sur les demandes accessoires Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées. Mme [K] succombant partiellement, est condamnée aux dépens de l'appel, à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme complémentaire de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a condamné Madame [K] à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme de 4 138,58 euros au titre des réparations locatives et de procès verbal de constat ; Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant, CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme de 1588,86€ au titre des réparations locatives et du coût du constat d'huissier, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges ; DEBOUTE la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] de sa demande en paiement du loyer pour la période du 1er au 23 mars 2020 ; DECLARE irrecevable la demande de Mme [B] [K] sollicitant des délais de paiement sur 36 mois ; CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à la SA HLM [Localité 3] [Localité 7] la somme complémentaire de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [B] [K] de sa demande formée à ce titre ; CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY