Cour d'appel, 13 mars 2023. 21/02561

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2023 DU 13 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02561 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E3RN Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G.n° 19/00366, en date du 23 août 2021 APPELANTS : Monsieur [O] [D] né le 09 Septembre 1978 à [Localité 4] (ROUMANIE) domicilié [Adresse 2] Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY Madame [J] [U] née le 05 Janvier 1977 à [Localité 6] (57) domiciliée [Adresse 2] Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY INTIMÉES : Madame [S] [B] née le 11 Août 1939 à [Localité 5] (54) domiciliée [Adresse 7] Représentée par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY S.A.R.L. AGORA, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1] Représentée par Me Ariane MILLOT-LOGIER substituée par Me Amandine THIRY de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocats au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, Présidente d'audience, Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Guerric HENON, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, selon ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 13 janvier 2023 A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Mars 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur HENON, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE : Un acte sous seing privé a été établi par la SARL Agora en date du 8 février 2018 concernant la vente d'une maison d'habitation située [Adresse 3] par Monsieur [M] [B] et Madame [S] [B] à Monsieur [O] [D] et Madame [J] [U] pour le prix de 110000 euros. Bien que Monsieur [D] et Madame [U] aient obtenu le financement nécessaire, la vente n'a pas été réitérée par acte authentique. Par actes d'huissier en date des 29 mars et 2 avril 2019, Monsieur [D] et Madame [U] ont fait assigner la SARL Agora et Madame [B] devant le tribunal de grande instance de Briey aux fins notamment de condamnation in solidum de la SARL Agora et de Madame [B] à leur payer la somme de 11000 euros en réparation du préjudice subi, avec intérêts de droit à compter du 28 août 2018, date de la mise en demeure adressée à la SARL Agora, outre la capitalisation des intérêts. Par jugement contradictoire du 23 août 2021, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a : - prononcé la nullité du compromis de vente signé par les parties le 8 février 2018, - débouté Monsieur [D] et Madame [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale à l'encontre de la SARL Agora, - débouté la SARL Agora de sa demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale à l'encontre de Madame [B], - débouté la SARL Agora de la demande formée au titre de ses honoraires à l'encontre de Madame [B], - condamné solidairement Monsieur [D] et Madame [U] à payer à Madame [B] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - constaté que la décision est de droit exécutoire par provision, - condamné solidairement Monsieur [D] et Madame [U] aux dépens de la procédure. Dans ses motifs, le tribunal a relevé que le compromis de vente était frappé de nullité absolue pour défaut de capacité juridique de l'une des parties à contracter, dès lors que Monsieur [B], vendeur, se trouvait en liquidation judiciaire depuis le 19 mai 2016, de sorte que seul le liquidateur aurait pu vendre l'immeuble objet du compromis, avec autorisation du juge commissaire. Compte tenu de la nullité du compromis, le tribunal a rejeté les demandes de Monsieur [D] et Madame [U] visant à faire application de la clause pénale à l'égard de Madame [B] d'une part, et de la SARL Agora d'autre part. Il a retenu que la SARL Agora avait commis une faute, puisqu'en sa qualité d'intermédiaire professionnel chargé de la rédaction du compromis de vente, elle devait s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention signée par les parties étaient réunies, qu'il lui appartenait ainsi en premier lieu de vérifier la capacité juridique des vendeurs, ce qu'elle n'a manifestement pas fait. Les premiers juges ont ainsi débouté la SARL Agora de sa demande à l'encontre de Madame [B], considérant que la non-réitération de la vente ne pouvait qu'être imputée à l'agence immobilière, laquelle ne pouvait dès lors obtenir le paiement de ses honoraires. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 25 octobre 2021, Monsieur [D] et Madame [U] ont relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 20 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] et Madame [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 du code civil, des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9, des articles 1589 et 1231-5 du code civil et de l'article L.642-24 du code de commerce, de: - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Val-de-Briey du 28 août 2021, Statuant à nouveau, - condamner in solidum la SARL Agora et Madame [B] à leur payer la somme de 11000 euros en réparation du préjudice subi, - dire et juger que ces montants porteront intérêt de droit à compter du 28 août 2018, date de la mise en demeure adressée à la SARL Agora, - ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil, - débouter la SARL Agora de l'ensemble de ses demandes, - débouter Madame [B] de l'ensemble de ses demandes, - condamner in solidum 'les défendeurs' à leur payer la somme de 2600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner 'les défendeurs' aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 13 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [B] demande à la cour, sur le fondement des articles 1128 et 1178 du code civil, de l'article 642-24 du code de commerce et de l'article 815-3 du code civil, de : - confirmer le jugement rendu le 23 août 2021, - annuler le compromis signé le 8 février 2018, À titre subsidiaire et dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Monsieur [D] et Madame [U] : - condamner la SARL Agora à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - débouter la SARL Agora de ses demandes formulées à son encontre, - condamner Monsieur [D] et Madame [U] aux entiers dépens et à payer la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 9 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Agora demande à la cour de : - déclarer l'appel interjeté par Monsieur [D] et Madame [U] mal fondé, - les en débouter ainsi que de toutes demandes, - débouter Madame [B] de son appel incident, - la recevoir en son appel incident, Vu l'absence aux débats de Maître [H], Vu les pièces produites aux débats, infirmer le jugement, - juger que la nullité du compromis de vente ne peut pas être réclamée par les parties en cause, - juger que l'absence de réitération de ce compromis est la conséquence du désistement unilatéral de Madame [B] exclusivement, - en tirer toute conséquence de droit, - juger qu'elle n'a pas commis de faute en rapport avec l'absence de perfectionnement du contrat, - débouter l'ensemble des parties en cause de toutes demandes dirigées contre elle, - accueillir sa demande de paiement de dommages et intérêts aux fins de compenser la perte de sa commission qu'elle a subie du fait du désistement de Madame [B], - condamner Madame [B] à des dommages et intérêts à hauteur de 6000 euros, - condamner les appelants et Madame [B] à 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2022. Lors de l'audience du 16 janvier 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la nullité du compromis Le premier alinéa de l'article L. 642-24 du code de commerce prévoit que 'Le liquidateur peut, avec l'autorisation du juge-commissaire et le débiteur entendu ou dûment appelé, compromettre et transiger sur toutes les contestations qui intéressent collectivement les créanciers même sur celles qui sont relatives à des droits et actions immobiliers'. En l'espèce, Monsieur [B] était en liquidation judiciaire lors de la conclusion de l'acte sous seing privé de vente du bien immobilier et il a conclu cet acte lui-même, avec sa mère, alors qu'en application des dispositions légales qui précèdent, ce contrat aurait dû être conclu par le liquidateur avec l'autorisation du juge commissaire. L'article 1179 du code civil prévoit : 'La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé'. Les dispositions de l'article L. 642-24 du code de commerce sont d'ordre public et dès lors, les transactions intervenues en violation des formes prescrites par la loi sont sanctionnées par une nullité absolue. Contrairement à la nullité relative qui, selon l'article 1181 du code civil, ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger, l'article 1180 de ce code prévoit que 'La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public'. En l'espèce, Madame [B] a un intérêt à solliciter cette nullité, ainsi qu'il ressort d'un courrier de son fils, Monsieur [B] : 'ma maman devait disposer de la totalité de la somme (cela était mon souhait) pour acquérir un bien immobilier. Ce n'est que le 15 mai 2018, que nous apprenons que ma part était « bloquée » car en liquidation judiciaire. Par conséquent, ma maman ne pouvait plus acquérir le bien immobilier puisqu'il lui manquait ma part'. Il résulte de ce qui précède que Madame [B], partie à l'acte de vente, avait un intérêt à en solliciter la nullité. L'argument de Monsieur [D] et Madame [U] selon lequel ils ignoraient la situation de Monsieur [B], alors que Madame [B] connaissait la procédure de liquidation judiciaire concernant son fils est inopérant s'agissant de la mise en 'uvre d'une nullité absolue. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a annulé cet acte. L'acte étant annulé, il en va de même de toutes les stipulations qu'il contient, et en particulier de la clause pénale qui ne peut pas être mise en 'uvre. Monsieur [D] et Madame [U] seront donc déboutés de leur demande fondée sur cette clause pénale. En revanche, Monsieur [D] et Madame [U] peuvent solliciter l'indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle et il convient de déterminer si Madame [B] d'une part, et la SARL Agora d'autre part, ont engagé leur responsabilité envers Monsieur [D] et Madame [U]. Sur la demande d'indemnisation de Monsieur [D] et Madame [U] dirigée contre la SARL Agora et Madame [B] Monsieur [D] et Madame [U] font valoir que la SARL Agora n'a pas respecté les obligations qui lui incombaient puisqu'elle a rédigé le compromis de vente sans se soucier de la situation de Monsieur [B]. Ils soutiennent qu'elle aurait dû procéder aux vérifications utiles auprès du BODACC s'agissant de la capacité de contracter des parties et d'autre part, l'information lui ayant été délivrée directement par Monsieur [B] lui-même, qu'elle aurait dû procéder aux formalités requises dans le cadre de la liquidation judiciaire dont celui-ci fait l'objet, c'est-à-dire s'assurer que le liquidateur obtienne du juge commissaire l'autorisation de compromettre ou de vendre, en application des dispositions de l'article 642-24 du code de commerce. Ils font valoir que l'agence immobilière a manqué à son obligation de résultat en qualité de rédactrice de l'acte. Ils demandent donc qu'elle les indemnise des sommes dues au titre de la clause pénale, en réparation du préjudice subi. Concernant la responsabilité de Madame [B], Monsieur [D] et Madame [U] lui reprochent le défaut de réitération de l'acte de vente. Madame [B] conteste toute responsabilité la concernant et explique qu'étant 'en indivision' avec son fils concernant le bien immobilier, elle ne pouvait signer seule l'acte de vente. Elle reproche aux appelants de n'avoir pas voulu patienter et expose que Monsieur [B] a obtenu l'accord du liquidateur pour vendre l'immeuble à d'autres acquéreurs. Elle prétend que la vente ne s'est pas réalisée en raison du comportement de Monsieur [D] et Madame [U] qui n'ont plus donné suite. Elle soutient que ces derniers ne rapportent pas la preuve d'un préjudice. La SARL Agora fait valoir que les conditions pour engager sa responsabilité ne sont pas réunies. Elle affirme que Madame [B] a renoncé à la vente lorsqu'elle a compris qu'elle ne percevrait de cette vente que sa part d'usufruitière et que le débat sur la capacité de son fils n'est qu'un faux prétexte avancé postérieurement pour s'affranchir du caractère obligatoire du contrat. Elle ajoute qu'elle a été victime de la dissimulation des vendeurs quant à la situation de Monsieur [B] et que l'absence de vérification de la situation de ce dernier n'est pas à l'origine de la non-réitération du contrat. Elle soutient que le défaut de capacité de Monsieur [B] pouvait être purgé par l'intervention du liquidateur, lequel aurait sans doute donné son accord à la vente. Selon l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Il résulte de ces dispositions légales que pour obtenir une indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, il est nécessaire de rapporter la preuve d'un préjudice, d'une faute, ainsi que d'un lien de causalité entre les deux premiers éléments. En l'espèce, le préjudice de Monsieur [D] et Madame [U] réside dans l'impossibilité de réitérer la vente par acte authentique et donc d'acquérir le bien immobilier qu'ils souhaitaient. Concernant la faute, Madame [B] ne démontre pas son affirmation selon laquelle son fils et elle auraient informé la SARL Agora de l'existence de la liquidation judiciaire. Il peut néanmoins être reproché à la SARL Agora de ne pas avoir procédé aux vérifications préalables qui lui auraient permis de découvrir que Monsieur [B] était en liquidation judiciaire et que la vente de son bien devait être faite par le liquidateur et non par lui seul. Cependant, il résulte des pièces produites aux débats, et en particulier du courrier de Monsieur [B] dont les termes ont été reproduits ci-dessus, que la faute pouvant être reprochée à la SARL Agora ne présente pas de lien de causalité avec le préjudice consistant dans la non réitération de la vente par acte authentique. En effet, Monsieur [B] aurait pu régulariser la situation en s'adressant au liquidateur pour que le bien soit effectivement vendu à Monsieur [D] et Madame [U]. Il est d'ailleurs observé que dans un courrier du 18 août 2016, le liquidateur judiciaire, Maître [X] [H], écrivait à Monsieur [B] ne pas parvenir à le contacter téléphoniquement, être sans nouvelle concernant l'achat de sa maison par sa mère et confier en conséquence la vente du bien à une agence. En réalité, la vente n'a pas eu lieu car Monsieur [B] et sa mère se sont rendus compte que contrairement à ce qu'ils envisageaient, Madame [B] ne percevrait pas la totalité du prix de vente pour ultérieurement acheter un autre bien immobilier, car la partie du prix revenant à son fils serait perçue par le liquidateur. C'est pour cette raison qu'ils n'ont plus voulu vendre le bien et que Madame [B] a fait valoir la nullité de l'acte sous seing privé de vente. Il est d'ailleurs ajouté que dans son courrier du 3 août 2018, Monsieur [B] expliquait que ce n'était 'que le 15 mai 2018' que sa mère et lui avaient appris qu'elle ne percevrait que sa part de la vente du bien immobilier, en raison de la liquidation judiciaire. Cette explication est confirmée par une attestation établie par Madame [B] ce même jour, le 15 mai 2018, dans laquelle elle expose 'ne plus vouloir' vendre sa maison à Monsieur [D] et Madame [U]. Elle n'y fait aucunement mention d'une quelconque impossibilité tenant à la nullité de l'acte sous seing privé, mais seulement de son intention de ne plus vendre. En conséquence de ce qui précède, s'il n'existe pas de lien de causalité entre la négligence pouvant être reprochée à la SARL Agora et le préjudice subi par Monsieur [D] et Madame [U], il en va différemment pour Madame [B]. Alors que le bien aurait pu malgré tout être vendu à Monsieur [D] et Madame [U] en s'adressant à cette fin au liquidateur, Madame [B] s'est opposée à cette vente par attestation du 15 mai 2018 sans justification valable. Elle a donc commis une faute présentant un lien de causalité direct et certain avec le préjudice subi par Monsieur [D] et Madame [U], en les empêchant d'acquérir le bien immobilier qu'ils souhaitaient. Elle sera donc seule tenue de les indemniser. Concernant le montant de l'indemnisation, en agissant ainsi et en obtenant la nullité de l'acte sous seing privé de vente, Madame [B] a également empêché Monsieur [D] et Madame [U] de se prévaloir de la clause pénale qui était consécutivement annulée. Le préjudice de ces derniers correspond donc au montant prévu par cette clause, soit 11000 euros. Madame [B] sera condamnée à leur payer cette somme en réparation de leur préjudice. S'agissant d'une indemnisation et non d'un paiement, les intérêts au taux légal sont dus à compter du prononcé de cet arrêt, et non de la mise en demeure. Compte tenu de la demande en ce sens, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de garantie de Madame [B] dirigée contre la SARL Agora Compte tenu des développements qui précèdent concernant la raison de l'absence de réitération de la vente par acte authentique, Madame [B] sera déboutée de sa demande de garantie dirigée contre la SARL Agora. Sur la demande d'indemnisation de la SARL Agora dirigée contre Madame [B] La SARL Agora sollicite une indemnité au regard du désistement unilatéral de Madame [B] et de la perte de ses honoraires. Madame [B] s'oppose à cette demande en faisant valoir que la SARL Agora n'a pas rempli ses obligations. Selon le mandat exclusif de vente et l'acte sous-seing privé de vente, Monsieur et Madame [B] devaient verser à la SARL Agora la somme de 6000 euros au titre de sa rémunération dès la réitération de la vente par acte authentique. En l'absence de régularisation d'un tel acte authentique, cette somme n'est pas due sur ce fondement. La SARL Agora pourrait néanmoins solliciter une indemnisation en raison du refus des vendeurs de vendre leur bien à Monsieur [D] et Madame [U]. Néanmoins, dans une telle hypothèse, l'acquéreur aurait pu solliciter un jugement valant acte authentique de vente. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce en raison de la nullité de l'acte sous-seing privé résultant de l'incapacité de Monsieur [B] de vendre seul le bien, sans l'intervention du liquidateur. Dès lors, c'est en raison de sa propre faute, consistant en une absence de vérification de la situation de l'un des vendeurs, que la SARL Agora n'a pas pu percevoir sa rémunération et elle sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation. En conséquence, le jugement sera confirmé à ce sujet. Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit que', 'constaté que' ou 'donné acte que' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [D] et Madame [U] aux dépens et à payer à Madame [B] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau et y ajoutant, Madame [B] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [D] et Madame [U] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs autres demandes présentées sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey le 23 août 2021, sauf en ce qu'il a : - prononcé la nullité du compromis de vente signé par les parties le 8 février 2018, - débouté Monsieur [O] [D] et Madame [J] [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale à l'encontre de la SARL Agora, - débouté la SARL Agora de sa demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale à l'encontre de Madame [S] [B], - débouté la SARL Agora de la demande formée au titre de ses honoraires à l'encontre de Madame [S] [B] ; Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant, Condamne Madame [S] [B] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [J] [U] la somme de 11000 euros (ONZE MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ; Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ; Déboute Madame [S] [B] de sa demande de garantie dirigée contre la SARL Agora ; Condamne Madame [S] [B] à payer à Monsieur [O] [D] et Madame [J] [U] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [S] [B] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur HENON, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : G. HENON.- Minute en dix pages.