Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03644

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA 74 Rue Jean Jaurès 59650 VILLENEUVE D ASCQ représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [C] [W] 4 Boulevard Auguste Priou Baâtiment B - Porte B25 - Etage 2 44120 VERTOU comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 mai 2024 date des débats : 16 mai 2024 délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/03644 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUNY COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Monsieur [C] [W] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [W] [C] un logement situé 4 boulevard Auguste Priou - Bâtiment B - étage 2 - porte B25 - 44120 VERTOU. Le 25 août 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 999,42 euros au titre des loyers échus et impayés. Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 1er septembre 2023. Par acte d'huissier du 22 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : - Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; - Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [W] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [W] [C] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ; - Ordonner que Monsieur [W] [C] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; - Condamner Monsieur [W] [C] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1302,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ; - Fixer et condamner Monsieur [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 337,10 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - Condamner Monsieur [W] [C] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3583,22 euros selon le décompte arrêté au 10 mai 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais, en l’absence de reprise des paiements, le dernier règlement étant en date du mois d’avril 2023. Monsieur [W] [C], comparant, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué avoir eu des difficultés en raison de problèmes de santé et avoir retrouvé un travail après une formation de cariste. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été joint au dossier et porté à la connaissance du bailleur. L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 novembre 2023, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience fixée le 16 mai 2024. En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er septembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [W] [C] le 25 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1083,78 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai légal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2023. Sur le montant de l’arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 12 juin 2019. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3583,22 euros au 10 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (96,26 euros et 94,40 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens. Monsieur [W] [C] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Monsieur [W] [C] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 3.392,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présence décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”. L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”. En l’espèce, Monsieur [W] [C] a formulé de demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas repris les paiements avant l’audience puisque son dernier versement intégral du loyer est en date du mois d’avril 2023. Lors de l’établissement du diagnostic social et financier, Monsieur [W] [C] s’était engagé à payer le loyer du mois d’avril 2024, ce qu’il n’a pas fait. Lors de l’audience, s’il a indiqué avoir retrouvé une activité professionnelle, il a simplement fait part d’une mission de 4 jours. Il n’est donc pas établi que ses capacités de remboursement permettraient l’élaboration d’un plan d’apurement de sa dette locative. Par conséquent, Monsieur [W] [C] ne remplit pas les conditions prévues par les dispositions susvisées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [W] [C] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [W] [C] sera en outre condamné à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit 337,10 euros, augmenté des charges locatives, pour le logement selon le décompte actualisé versé aux débats, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 25 août 2023. Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [W] [C] à payer à la SA VILOGIA, la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA à l’encontre de Monsieur [W] [C] ; CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 3392,56 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 10 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présence décision ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 26 octobre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 4 boulevard Auguste Priou - Bâtiment B - étage 2 - porte B25 - 44120 VERTOU ; DIT que Monsieur [W] [C] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit 337,10 euros, augmenté des charges locatives en cours régularisables, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) ; CONDAMNE Monsieur [W] [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [C] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 25 août 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE