Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/50185 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOAL
N° : 13
Assignation du :
08 Décembre 2022
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 03 juin 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société DAUMESNIL GESTION SARL, dont le siège social est
[Adresse 2],
[Localité 6]
La S.A.R.L. DAUMESNIL GESTION
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentés par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #G0436
DEFENDERESSE
La société S.A.S. FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS - #C2472
DÉBATS
A l’audience du 06 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Le 19 octobre 2022, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété, a désigné la société DAUMESNIL GESTION en qualité de Syndic de l'immeuble, en lieu et place de la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE.
Faute d'obtenir la communication de l'ensemble des documents afférents à l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION ont fait assigner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par acte d’huissier en date du 8 décembre 2023, en référés, devant le président du tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION demandent au juge de :
-ORDONNER à la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, sous astreinte de 100 € par jour et par document de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pour une durée de trois mois, de communiquer les documents listés ci-dessous :
La copie des appels de fonds individuels trimestriels (opérations de gestion courante et opérations loi Alur et travaux) de chaque copropriétaire pour les exercices 2020, 2021 et 2022 ;
La copie des redditions individuelles de charges pour les deux derniers exercices redditionnés par Foncia ;
L’historique complet des comptes copropriétaires débiteurs avec justificatifs individuels des appels ;
Le contrat d’assurance dommages ouvrage pour les travaux de ravalement et couverture en cours,
Les dossiers de sinistre en cours ou soldés sur 2021 et 2022,
L’ensemble des contrats de maintenance des services généraux (eau, EDF, DGF...)
Le dossier de la gardienne de l’immeuble, demeurent non-produits:
- Déclarations sociales depuis 2013,
- DSN depuis 2013 ;
Les assurances souscrites à la réalisation des travaux de ravalement et couverture - ;
Le dossier crédit copropriété souscrit pour ces travaux par les copropriétaires emprunteurs ;
Le registre des Assemblées Générales ;
-SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte,
-CONDAMNER par provision la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et financier consécutif à la non-remise des archives ne permettant pas la reprise administrative et comptable de l’immeuble par le nouveau syndic,
-CONDAMNER par provision la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre d’une résistance abusive et attitude dilatoire,
-CONDAMNER la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à payer la somme de 4 000 € au Syndicat des copropriétaires du 1, place Gambetta au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en référé.
A l'audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION ont indiqué qu'en cours de procédure, des documents avaient été adressés par la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE. Toutefois, elle estime que des pièces restent manquantes. Elle a indiqué avoir modifié sa demande en conséquence.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE demande au juge de :
• Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, et la SARL DAUMESNIL GESTION, de toutes leurs demandes de transmission de pièces, qui plus est sous astreinte importante et injustifiée « de 100€ par jour et document de retard », la SAS FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE ayant transmis toutes les pièces administratives et comptables en sa possession et n’étant plus en possession d’aucune autre
pièce.
• Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, et la SARL DAUMESNIL GESTION, de toutes leurs demandes de condamnations provisionnelles de la SAS FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à payer des dommages intérêts de 10.000€ au titre d’un prétendu « préjudice moral ou financier » et de 5000€ « au titre d’une (prétendue) résistance abusive et attitude dilatoire », les demandes adverses étant mal fondées et injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.
• Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, et la SARL DAUMESNIL GESTION de leur demande au titre de l’article 700 du CPC.
• Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, et la SARL DAUMESNIL GESTION de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
• Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, et la SARL DAUMESNIL GESTION aux entiers dépens.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l'audience.
SUR CE
Sur la demande principale :
En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
La transmission précitée doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967.
L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises :
« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »
En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2022 la société DAUMESNIL GESTION a notifié à la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE sa désignation en qualité de syndic pour lui succéder, en lui demandant la communication des éléments nécessaires à la reprise de la gestion de la copropriété et que par courrier recommandé en date du 12 novembre 2022, la partie demanderesse a adressé à la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE une mise en demeure de lui transmettre les pièces administratives et comptables du syndicat.
En cours de procédure, la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE a communiqué par courrier électronique un certain nombre de documents en sa possession.
La société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE expose qu'elle n'a pas retrouvé les pièces manquantes encore réclamées en demande et que ces pièces ne sont pas en sa possession.
Il est rappelé que le juge ne peut contraindre une partie à remettre des documents qu'elle indique ne pas avoir et que le juge du fond pourra, le cas échéant apprécier le caractère fautif des manquements allégués à l'encontre du Syndic défaillant dans la conservation des documents dont il a la charge conformément à ses obligations professionnelles.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de communication de pièces.
Sur les dommages-intérêts :
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION sollicitent l'allocation de la somme provisionnelle de 10.000 euros au titre du préjudice résultant de l'absence de communication des pièces sollicitées.
Il n'est pas contesté que la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE n'a pas communiqué à la partie demanderesse l'intégralité des documents sollicités conformément à ses obligations professionnelles.
La partie demanderesse expose qu'elle a été contrainte de reprendre la comptabilité et l'administration de l'immeuble depuis zéro.
Il sera alloué une provision de 2.000 euros à défaut de production d'éléments permettant de chiffrer plus précisément le préjudice du Syndicat.
Sur la demande de condamnation pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’article 32-1 du Code de procédure civile prévoit des sanctions propres à l’action abusive d’un justiciable.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION sollicitent l'allocation de la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre de la résistance abusive de la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE.
Toutefois, ils ne démontrent pas la mauvaise foi du société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, étant précisé que le droit d'exercer une action en justice ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne ou une erreur grossière, équipollente au dol, dans l'appréciation de ses droits.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires :
En l'espèce, il convient d'observer que s'il n'est pas fait droit à la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] et la société DAUMESNIL GESTION c'est d'une part qu'un certain nombre d'éléments sollicités ont été transmis en cours de procédure et d'autre part que la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE a indiqué ne pas être en possession des éléments manquants légitimement sollicités.
Dans ces conditions, la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE sera condamné à la charge des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
- Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;
- Condamnons la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts :
- Rejetons la demande au titre de résistance abusive ;
- Condamnons la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamnons la la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE aux entiers dépens,
- Rejetons le surplus des demandes ;
- Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,
Fait à Paris le 03 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
