Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/03277

PhD/ND Numéro 24/825 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 07/03/2024 Dossier : N° RG 22/03277 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IMMG Nature affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Affaire : [V] [U] C/ [J] [G] veuve [B] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 Mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 18 Janvier 2024, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [V] [U] née le 13 Septembre 1966 à [Localité 6] (33) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C64445-2022-000491 du 02/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Frédéric DUTIN de la SELARL DUTIN FREDERIC, avocat au barreau de Mont-de-Marsan INTIMEE : Madame [J] [G] veuve[B] née le 05 Janvier 1948 à [Localité 5] (40) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 03 NOVEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Suivant bail verbal à effet au 15 mars 2004, M. [W] [B], aux droits duquel est venue Mme [J] [B], née [G], a donné en location à Mme [V] [U] un logement, formant l'appartement type T3 n° 2 d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte d'huissier du 3 septembre 2021, Mme [B] a fait signifier à la locataire un congé pour vendre à effet au 14 mars 2022. A l'expiration du congé, la locataire s'est maintenue dans les lieux malgré un commandement de libérer du 21 mars 2022. Suivant exploit du 2 mai 2022, Mme [B] a fait assigner Mme [U] par devant le juge des contentieux de la protection de Mont-de-Marsan en validité du congé et expulsion. Mme [U] a contesté la validité du congé et revendiqué l'exercice de son droit de préemption. Par jugement contradictoire du 3 novembre 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré valable le congé délivré le 3 septembre 2021 - dit que Mme [U] est occupante sans droit ni titre à compter du 15 mars 2022 - ordonné en conséquence à Mme [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement - dit qu'à défaut pour Mme [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique - condamné Mme [U] à payer à Mme [B] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 380 jours par mois, à compter du 15 mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement - débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts - condamné Mme [U] à payer à Mme [B] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 8 décembre 2022, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 25 mai 2023, le premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris. La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 décembre 2023. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 11décembre 2023 par l'appelante qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de : A titre principal : - déclarer le congé délivré le 3 septembre 2021 nul et dénué d'effets. A titre subsidiaire : - constater qu'elle a préempté dans les délais requis - lui donner acte de ce qu'elle se porte acquéreur de l'appartement loué. A titre infiniment subsidiaire : - annuler le congé pour vendre en ce qu'il est frauduleux comme ne traduisant pas la réelle intention de la bailleresse. En tout état de cause : - débouter Mme [B] de ses demandes - la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre celle de 10.000 en réparation de sa perte de chance de contracter - la condamner à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023 par l'intimée qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en tous points et, y ajoutant, de débouter l'appelante de ses demandes et la condamner à lui payer : - la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du « jugement » à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil - la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS sur la nullité du congé pour omission de la signature de l'huissier L'appelante fait grief au jugement d'avoir jugé que l'omission de la signature de l'huissier de justice sur l'acte de signification du congé constitue un vice de forme, sans preuve démontrée d'un grief, alors qu'il s'agit d'une irrégularité de fond, la signature de l'huissier de justice étant une condition de l'existence de l'acte authentique qu'il instrumente, et que, au surplus, cette irrégularité du congé faisant suite à un précédent congé nul, lui fait nécessairement grief. Mais, il résulte de l'article 648 du code de procédure civile que l'omission de la signature de l'huissier n'entraîne pas l'inexistence de l'acte et constitue seulement un vice de forme dont la sanction est subordonnée aux conditions de l'article 114 du code de procédure civile (voir en ce sens Civ 2ème 19 janvier 1977, bull civ II n°13), tandis que les irrégularités de fond affectant les actes de procédure sont limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile. En l'espèce, l'huissier instrumentaire a notifié le congé, dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, tel que mentionné dans le procès-verbal de signification remis à Mme [U], mais non revêtu de la signature de l'huissier. Cependant, d'une part, les mentions de cet acte sont conformes à l'expédition signée remise au mandant, peu important ici que l'huissier n'ait pas apposé sa signature à la fin du congé puisque la signature du procès-verbal emporte authentification du congé rédigé par l'huissier instrumentaire. Et, au surplus, les motifs invoqués ne caractérisent aucun grief du fait de cette irrégularité. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce premier moyen de nullité du congé. sur la nullité du congé du fait de son imprécision L'appelante fait grief au jugement d'avoir jugé que le congé était conforme aux prescriptions formelles de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 alors que la description des lieux est sommaire et insuffisante, aucun détail des pièces ni leur nombre, ni l'inclusion ou pas du garage loué, n'étant repris dans le congé, ce qui lui a nécessairement causé un grief. Mais, en application du texte précité, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. En l'espèce, le congé indique que : - la vente porte sur les « locaux que vous occupez sis [Adresse 2] » - le congé comporte offre de vente des locaux objet de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de 55.000 euros, paiement comptant au jour de la signature de l'acte authentique, frais à la charge de l'acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d'usage - les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 sont reproduits - est jointe la notice d'information relative aux obligations du bailleur. Le congé porte donc clairement sur la vente des seuls locaux formés de l'appartement n°2, ce qui suffit, en l'espèce, à déterminer exactement l'objet du bien vendu. A cet égard, l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce que le bail verbal du 15 mars 2004 incluait ledit garage, les témoins faisant état d'une « autorisation » d'entreposage d'objets, au surplus, non datée, tandis que la bailleresse a contesté au locataire le droit d'utiliser le garage. Les griefs d'imprécision du congé ne sont donc pas établis. Le jugement sera confirmé sur ce point. sur l'exercice dans les délais du droit de préemption L'appelante fait grief au jugement d'avoir jugé hors délai sa déclaration d'acquérir formée par mail du 14 novembre 2021 alors que le point de départ du délai des deux mois du préavis pendant lequel le congé vaut offre de vente a couru, en l'espèce, à compter du 14 septembre 2021, soit six mois avant la date d'effet du congé au 14 mai 2022. Mais, il résulte de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que le congé vaut offre de vente au profit de la locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Dès lors que la durée du préavis est déterminée par la date du congé, lequel doit être seulement donné six mois au moins avant l'expiration du bail, le délai de préemption court à compter de la signification du congé. Par conséquent, la déclaration d'intention d'acquérir formée par mail du 14 novembre 2021 est hors délai pour avoir été formée après l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du congé. Le jugement sera confirmé sur ce point. sur la nullité tirée du caractère frauduleux du congé L'appelante fait grief au jugement d'avoir jugé qu'elle ne rapportait pas la preuve de la fraude alléguée alors que Mme [B] n'a jamais eu l'intention réelle de vendre mais de se débarrasser de sa locataire en raison des désaccords portant sur l'exécution du bail, qu'aucun mandat de vente n'a été produit, ni aucune déclaration d'intention d'aliéner, que le prix de vente est disproportionné avec l'état du logement, et alors qu'elle a découvert que la fille de la bailleresse s'intéressait au bien en vue de le réhabiliter pour le relouer. Mais, d'une part, la fraude ne se présume pas et il incombe au locataire de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé. En l'espèce, aucun des faits allégués ne permet d'établir la fraude alors que le bailleur n'est pas tenu de mettre son bien en vente dans une agence, aucun frais d'agence n'étant d'ailleurs mentionné dans le congé, que la déclaration d'intention d'aliéner en vue de l'exercice du droit de préemption urbain est faite à l'occasion de la signature de la vente et qu'aucune estimation immobilière n'a été produite démontrant le caractère volontairement dissuasif du prix de vente. En outre, le congé pour vendre n'interdit pas au bailleur de vendre le bien à un membre de sa famille quand bien même celui-ci n'envisagerait pas de l'occuper, et qu'en l'espèce, la vente du logement s'inscrivait dans le cadre d'un projet de réhabilitation de l'immeuble collectif que la fille de la bailleresse envisageait d'acquérir, ce projet n'ayant pu aboutir notamment dans le contexte du maintien de la locataire dans les lieux loués. Enfin, après le départ de Mme [U], l'immeuble collectif, incluant le logement loué, a été vendu au profit d'un tiers, suivant acte notarié du 6 novembre 2023. Par conséquent, le jugement doit encore être confirmé de ce chef. En définitive, le jugement entrepris sera entièrement confirmé sur l'expulsion de Mme [U] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction, outre le rejet de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement sera également confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance. Mme [B] n'ayant pas formé d'appel incident de ce chef, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande de paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du « jugement » à intervenir sur le fondement de l'article 1231-7 du code civil. Mme [U] sera condamnée à payer aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant, CONDAMNE Mme [U] aux dépens d'appel, CONDAMNE Mme [U] à payer à Mme [B] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente