Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/05550

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 22 SEPTEMBRE 2022 N°2022 / 389 Rôle N° RG 21/05550 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIYI [S] [D] [W] [D] C/ [V] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marjorie CANEL Me Yann CHARAMNAC Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de Grasse en date du 02 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-350. APPELANTS Monsieur [S] [D] né le 06 Juin 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Marjorie CANEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Claire LANGEVIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [W] [D] née le 25 Août 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Marjorie CANEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Claire LANGEVIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [V] [I] né le 21 Septembre 1964 à [Localité 3] (Grèce), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Yann CHARAMNAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing-privé du 4 août 2013, les époux [D] ont donné à bail à Monsieur [I] un local d'habitation situé à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 710 € et une provision mensuelle sur charges de 50 € . À la suite d'une série de loyers impayés, les époux [D] faisaient délivrer le 28 janvier 2020 un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2.441,61 € correspondant au mois de novembre 2019 à janvier 2000. Par acte du 16 juin 2020, les époux [D] assignaient devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer Monsieur [I] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : * prononcer la résiliation du bail, * ordonner l'expulsion du requis, * condamner le requis au paiement de la somme de 4.850,07 euros au titre des arriérés de loyer arrêtée à fin juin 2020 et des loyers dus jusqu'à la résiliation du bail, * condamner le requis au paiement de la somme de 823,11 € par mois d'indemnité d'occupation * condamner le requis au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. À l'audience du 5 janvier 2021, les époux [D] demandaient au tribunal de leur accorder le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, sollicitant cependant au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2020 la somme de 3.754,48 € et la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [I] concluait au débouté des demandes des époux [D] et sollicitait leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Ce dernier expliquait que faute pour les bailleurs d'avoir justifié des charges locatives, il avait pris l'initiative de les déduire des loyers courants depuis le 1er janvier 2017. Par jugement contradictoire en date du 2 février 2021, le tribunal de proximité de Cagnes sur Mer a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : *débouté les époux [D] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail les liant à Monsieur [I]. * condamné Monsieur [I] à payer aux époux [D] la somme de 1.836,70€ au titre de l'arriéré locatif du au 1er janvier 2021. * débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages-intérêts. * débouté les parties de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamné Monsieur [I] aux dépens. * rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties. Par déclaration en date du 15 avrile 2021, les époux [D] interjettaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : *déboute les époux [D] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail les liant à Monsieur [I]. * condamne Monsieur [I] à payer aux époux [D] la somme de 1.836,70€ au titre de l'arriéré locatif du au 1er janvier 2021. * déboute les parties de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [D] demandent à la cour, de : * dire et juger l'appel recevable en la forme. * réformer le jugement déféré rendu le 2 février 2021 par le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer en ce qu'il a dit: * déboute les époux [D] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail les liant à Monsieur [I]. * condamne Monsieur [I] à payer aux époux [D] la somme de 1.836,70€ au titre de l'arriéré locatif du au 1er janvier 2021. * déboute les parties de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit: * déboute Monsieur [I] de sa demande de dommages-intérêts. * condamne Monsieur [I] aux dépens. Et ainsi, * rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires. * prononcer la résiliation du bail d'habitation. * En conséquence ordonner l'expulsion de Monsieur [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique et d'un serrurier. * condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 5.248,40 € au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 1er mai 2022 ce mois étant inclus. * condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 834,57 € par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu'à la prise d'effet de la résiliation du bail. * fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail d'habitation à la somme de 834,57 € et condamner Monsieur [I] à leur payer ladite somme jusqu'à la libération effective des lieux de tout occupant ou tout meuble. * condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. *condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel. À l'appui de leurs demandes, les époux [D] font valoir que sur les documents intitulés 'Décompte des charges' pour l'exercice 2017, 2018 et 2019 versés aux débats, les décomptes de charges par nature de charges, le mode de répartition des charges sauf pour la consommation d'eau qui est calculée sur la base de relevés d'index et la quote-part des charges locatives sont indiquées. Ils relèvent que le document ' Décompte des charges 2017" a été pris en compte par le tribunal d'instance de Cagnes-sur-Mer lors du premier jugement en date du 25 avril 2019 et s'étonnent qu'il n'en a pas été de même pour les exercices 2018 et 2019 alors que les justificatifs sont identiques. Ils ajoutent que l'agence en charge la gestion du bien a également adressé à leur locataire tous les comptes de gestion de la copropriété y compris le budget prévisionnel de l'année suivante. Par ailleurs s'agissant de la résiliation judiciaire du bail d'habitation, ils rappellent avoir multiplié les démarches amiables pour trouver une solution et être aujourd'hui légitime du fait du manquement continu du preneur à satisfaire son obligation de paiement régulier de son loyer, de demander la résiliation du bail. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le17 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [I] demande à la cour, de : * confirmer partiellement la décision déférée sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre. * constater qu'il s'est acquitté de la somme de 917,74 € le 3 septembre 2021. * dire et juger qu'il ne reste redevable d'aucune somme à ce jour au titre des loyers et charges relatifs au bien occupé. * débouter les époux [D] de leur demande de résiliation de bail et de toutes autres demandes, fins et prétentions. *condamner les époux [D] au paiement d'une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner les époux [D] aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Monsieur [I] maintient avoir sollicité à plusieurs reprises par courrier recommandé la justification des charges locatives réclamées puisque les décomptes de charges de copropriété communiqués ne mentionnaient que les dépenses très générales et étaient insuffisants pour justifier de la régularisation annuelle des charges récupérables de provision. Aussi il indique que la demande de résiliation judiciaire du bail ne pourra être qu'écartée dans la mesure où le manquement à l'obligation de paiement des loyers à terme convenu n'est pas suffisamment grave puisqu'il est détenteur d'une créance au titre des avances faites qui s'avèrent injustifiées. Par ailleurs il indique que c'est à bon droit que le juge des contentieux a retenu qu'il pouvait prétendre au non-paiement des sommes sur les trois dernières années soit sur la période de janvier 2018 au 5 janvier 2021 correspondant aux exercices 2018 2019 et 2020, Monsieur [D] reconnaissant lui-même dans un courrier recommandé adressé le 3 septembre 2021 que ces justificatifs faisaient défaut malgré le droit reconnu d'accès au locataire des factures et pièces comptables de la résidence 'Bellevue'. Aussi il indique que les bailleurs ont produit un décompte actualisé faisant apparaître un solde débiteur de 4.950,05 euros au 1er janvier 2021 ce décompte n'incluant pas le loyer de janvier d'un montant de 744,86 € ni la taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant de 174 € réglée le 7 décembre 2020 rappelant que les sommes appelées au titre des charges des provisions ne sont que de 3.113,35 € de sorte qu'il reste redevable de la somme de 917,74 € intégralement réglée le 3 septembre 2021. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2022. L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 juin 2022 et mise en délibéré au 22 septembre 2022. ****** 1° ) Sur la demande de résiliation du bail Attendu qu'il résulte de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire' Qu'aux termes des dispositions de l'article 1728 dun code civil ' le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.' Attendu que les époux [D] demandent à la Cour de prononcer la résiliation du bail au motif que leur locataire reste leur devoir la somme de 5.248,40 € au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 1er mai 2022, ce mois étant inclus. Que Monsieur [I] conteste cette affirmation indiquant qu'à défaut de justification des provisions sur charges appelées, il a estimé qu'elles n'étaient pas dues et a procédé au remboursement des sommes versées en les imputant sur les loyers à venir. Attendu que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.' Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [I] a sollicité à maintes reprises, par courrier recommandé, la justification des charges locatives réclamées à son endroit. Que les époux [D] lui ont communiqué des décomptes de charges de copropriété mentionnant des dépenses très générales ne permettant pas d'effectuer une régularisation annuelle des charges récupérables. Que toutefois en application de l'article 23 susvisé, si les charges peuvent donner lieu au versement de provisions ce n'est qu'autant qu'elles font l'objet d'une régularisation annuelle que sont justifiées. Qu'à défaut le bailleur ne peut réclamer ni le paiement des charges échues, ni le paiement de provisions mensuelles pour la période postérieure. Que si Monsieur [I] ne pouvait pas, de son propre chef, décider de ne pas les payer faute d'être justifiées et de les imputer sur les loyers à venir, il convient cependant de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que le manquement à l'obligation de paiement des loyers à terme convenu n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail au regard de la faire des bailleurs. 2°) Sur la demande en paiement Attendu que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.' Qu'il y a lieu dés lors de dire et juger les demandes de paiement des charges pour les années antérieures à 2018 prescrites. Attendu que l'article 1353 du code civil dispose que ' celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.' Attendu que les époux [D] demandent à la cour de condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 5.248,40 € au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 1er mai 2022 ce mois étant inclus. Qu'ils versent à l'appui de leur demande un décompte actualisé de charges arrêté au 18 mai 2022, un décompte actualisé de Monsieur [I] ainsi que l'historique comptable de l'agence immobilière en chrge de la gestion. Que le premier juge a indiqué à juste titre que les sommes appelées au titre de ces charges pour la période 2018, 2019 , 2020 et janvier 2021 soit la somme totale de 3.113,35 euros n'étaient pas dues tenant le défaut de respect des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Que force est de constater que les pièces versées par les époux [D] à l'appui de leur demande ne sont accompagnées d'aucune pièce justificative desdites charges locatives appelées. Que par ailleurs Monsieur [I] souligne que la somme mise à son crédit à hauteur d'un montant de 175 euros le 1er decembre 2021 correspont à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et celle de 917,40 euros portée à son crédit le 10 septembre 2021 correspond au réglement du montant de la condamnation mise à sa charge par jugement du tribunal de proximité de Cagnes sur mer. Qu'il précise avoir réglé son loyer de mai 2021 le 3 mai 2021 d'un montant de 748,10 euros, de sorte que le solde serait non plus débiteur de 5.248,40 euros mais de 4.500 euros à condition que les charges appelées soient justifiées, ce décompte n'incluant pas le loyer de janvier d'un montant de 744, 86 euros ni la taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant de 174 euros réglée le 7 décembre 2020. Attendu qu'il apparait à la lecture du décompte produit que ce dernier inclut la taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un montant de 174 euros réglée le 9 décembre 2020. Que par contre Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve d'avoir réglé le loyer de janvier 2020 ni celui de mai 2022 Qu'ainsi ce dernier sera redevable de la somme de 5.248,40 euros - 4.392,71 euros ( charges injustifiées) = 855,69 euros Qu'il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 855,69 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 1er mai 2022 ce mois étant inclus. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de dire que chacune des partie supportera ses dépens en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de dire qu'il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elle au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement en date du 2 février 2021 du tribunal de proximité de Cagnes sur mer en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [I] à payer aux époux [D] la somme de 1.836,70 € au titre de l'arriéré locatif du au 1er janvier 2021, STATUANT A NOUVEAU, CONDAMNE Monsieur [I] au paiement de la somme de 855,69 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 1er mai 2022 ce mois étant inclus, Y AJOUTANT, DIT que chacune des partie supportera les sommes exposées par chacune des parties au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. DIT que chacune des partie supportera ses dépens en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,