Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/06455

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 07 MAI 2024 N° 2024/ 305 Rôle N° RG 23/06455 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIOH [M] [L] C/ [T] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Valérie SADOUSTY Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 17 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22:02468. APPELANT Monsieur [M] [L] né le 27 mai 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Assisté de Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [T] [G] né le 16 juillet 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024. ARRÊT Contradictoirement, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date à effet au 8 septembre 2019, M. [T] [G] a consenti à M. [M] [L] un bail d'habitation meublé portant sur un bien situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel initial de 1 500 euros. Par acte d'huissier en date du 8 juillet 2022, M. [M] [L] et Mme [J] [S] ont assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin de le voir condamner à réaliser des travaux dans le logement, de les autoriser à suspendre le paiement de leurs loyers et de le condamner à leur verser une provision à valoir sur le préjudice subi. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 décembre 2022, ce magistrat a ordonné la réouverture des débats afin que les demandeurs rapportent la preuve de la qualité à agir de Mme [S]. Par exploit d'huissier en date du 22 juillet 2022, M. [G] a fait délivrer à M. [L] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 3 000 euros au titre d'un arriéré locatif concernant les mois de juin et juillet 2022 en visant la clause résolutoire insérée au bail. Soutenant que le commandement de payer est resté infructueux, M. [G] a fait assigner M. [L], par acte d'huissier en date du 11 octobre 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire en date du 17 avril 2023, ce magistrat, après avoir ordonné la jonction des deux procédures, a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à effet au 2 septembre 2022 ; - ordonné l'expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du même code ; - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 3 septembre 2022 à la somme de 1 500 euros ; - condamné M. [L] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation, à compter du 3 septembre 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné M. [L] à payer, à titre provisionnel, à M. [G] la somme de 8 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 1er octobre 2022, échéance du mois d'octobre 2022 incluse ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; - condamné M. [L] à payer à M. [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2022 et de l'assignation. Suivant déclaration transmise au greffe le 10 mai 2023, M. [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle : juge que M. [G] a manqué à son obligation légale de délivrance ; ordonne la neutralisation de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais joué ; juge qu'il existe une contestation sérieuse empêchant de constater l'acquisition de la clause résolutoire liée au défaut de délivrance et de jouissance paisible ; infirme la décision entreprise qui ne pouvait trancher une question relevant du seul juge du fond ; déboute M. [G] de sa demande en résiliation du bail et d'expulsion ; ordonne la mise en conformité du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la réalisation complète des travaux, et ce, sans limitation de délais ; juge, à titre principal, que la clause résolutoire doit être paralysée du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, outre le défaut de production des quittances depuis l'origine du bail ; condamne le bailleur à 'ristourner' au locataire 50 % des loyers et indemnités versés à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à la décision à intervenir ; ordonne la consignation des loyers pour la période postérieure à la décision à intervenir, et ce, jusqu'à la réalisation complète des opérations de dératisation et de remise en conformité du bien ; ordonne, à titre subsidiaire, la mise en place de délais de paiement afin de lui permettre d'apurer la dette locative et la consignation des éventuelles indemnités d'occupation auprès de la caisse des dépôts et consignation ; condamne, en tout état de cause, M. [G] à produire les quittances de loyers depuis l'origine pour les mensualités réglées sous astreinte de 150 jours par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu'à production complète de ces pièces ; condamne M. [G] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 9 000 euros en réparation du préjudice moral subi ; le condamne à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; rejette l'ensemble des demandes pécuniaires émises par M. [G] à son encontre ; le condamne aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [G] demande à la cour de : confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; débouter M. [G] de ses demandes ; en conséquence : constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à effet au 2 septembre 2022 ; ordonner l'expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; dire que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du même code ; fixer l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 3 septembre 2022 à la somme de 1 500 euros ; condamner M. [L] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation, à compter du 3 septembre 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ; condamner M. [L] à payer, à titre provisionnel, à M. [G] la somme de 15 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 1er août 2023, échéance du mois d'août 2023 incluse ; condamner M. [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 juillet 2022 et de l'assignation. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2024. Par soit-transmis envoyé le 18 avril 2024, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait sur l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel incident formé par l'intimé, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, il ne formule qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles l'appelant a été condamné et, dès lors, aucune demande d'infirmation, alors qu'il sollicite, par suite d'une actualisation de sa créance locative, une somme provisionnelle de 15 250 euros arrêtée au 1er août 2023. S'agissant d'un point de procédure que la cour entend soulever d'office, la cour a imparti aux parties un délai expirant le 22 avril 2024 à midi pour lui faire retour, si cela leur semblait utile et/ou opportun, de leurs observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). Par note en délibéré transmise le 22 avril 2024, le conseil de l'appelant relève qu'aux termes des conclusions transmises par l'intimé le 25 juillet 2023, lesquelles fixent l'objet du litige, ce dernier sollicite une actualisation de sa créance locative sans pour autant solliciter l'infirmation de l'ordonnance querellée, de sorte que cette demande doit être déclarée irrecevable. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'juger' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture Il résulte de l'article 802 du code de procédure civile, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture. L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal. Par ailleurs, l'article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense. Enfin, aux termes de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il est admis que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s'il estime qu'elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l'ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l'ont conduit à se prononcer en ce sens. En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance. En l'espèce, l'appelant a transmis des écritures, le 14 mars 2024, soit après la clôture de l'instruction, en réplique à des conclusions notifiées par l'intimé le vendredi 1er mars 2024, auxquelles ont été annexées des nouvelles pièces, soit peu de temps avant l'ordonnance de clôture en date du mardi 4 mars 2024. Les avocats ne se sont pas opposés, à l'audience, à la révocation de l'ordonnance de clôture sollicitée par l'appelant afin d'admettre le dernier jeu de ses conclusions. La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée. Sur l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel incident Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Les alinéas 3 et 4 de l'article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau'. La cour ne peut donc que confirmer, comme n'étant pas saisie par un appel incident, total ou partiel, les chefs critiqués dès lors que l'intimé modifie en appel ses prétentions initiales, par suite d'une réactualisation de sa créance, sans autant en demander, dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation ou la réformation. En l'espèce, le dispositif des conclusions de M. [G] ne contient qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles, à valoir sur l'arriéré locatif échu et portant sur les indemnités d'occupation à échoir, auxquelles l'appelant a été condamné par le premier juge. Pour autant, et sans qu'aucune demande d'infirmation ne soit faite sur ce point, M. [G] demande à la cour de tenir compte de l'actualisation de sa créance locative en condamnant l'appelant à lui verser la somme provisionnelle de 15 250 euros arrêtée au 1er août 2023. Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur la créance locative de M. [G], la prétention formulée en cause d'appel par celle-ci devait être formulée sous forme d'appel incident et, à ce titre, précédée d'une demande d'infirmation ou de réformation des dispositions de l'ordonnance entreprise la concernant. La prétention de M. [G] ne peut s'analyser comme une demande nouvelle dès lors que le premier juge l'a déjà tranchée dans son principe et montant. Dès lors, dans le cas où il ne serait pas fait droit à l'appel principal formé par l'appelant, lequel porte sur toutes les dispositions entreprises, la cour s'estimera ne pas être saisie des chefs de l'ordonnance entreprise portant sur le montant des provisions allouées à M. [G]. Sur les demandes de l'intimé en référé-expulsion Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. En l'espèce, le contrat de bail stipule en page 4 que le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus des loyers et charges. Un commandement de payer de payer la somme principale de 3 000 euros a été délivré le 22 juillet 2022 correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2022. L'appelant, qui ne conteste pas ce décompte, fait état de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d'un manquement de M. [G] à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible justifiant les impayés. Ce faisant, il se prévaut d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne. Il reste qu'il est admis que l'inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ». En l'occurrence, M. [L] se prévaut principalement d'une infestation du logement d'espèces nuisibles et de dégâts des eaux pour justifier le non-paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2022. Afin d'établir la présence de rongeurs dans le logement, il verse aux débats un devis dressé, le 4 avril 2022, par l'entreprise Rentokil concernant un traitement curatif de dératisation, des nids de rongeurs au niveau des oliviers et des combles, vides sanitaires et locaux extérieurs avec l'installation de 20 pièges munis d'appâts toxiques, pour un coût de 1 560 euros. Il est préconisé 9 passages à raison d'une par semaine en raison du très grand nombre de rongeurs présents sur la propriété. Aux termes d'un constat d'huissier en date du12 janvier 2023, Me [C], commissaire de justice, relève des excréments de nuisibles dans les tiroirs de rangement de la cuisine. Or, outre le fait que M. [L] n'allègue ni ne démontre avoir alerté son bailleur sur la présence de rongeurs, qui n'a été constatée que le 4 avril 2022, avant de cesser de régler ses loyers à compter du mois de juin 2022, et ce, alors même qu'il occupe les lieux depuis le 8 septembre 2019, il n'est pas établi que l'infestation résulte, à l'évidence, d'un manquement de M. [G] a son obligation de délivrer un logement décent. De plus, si M. [L] a, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, saisi le juge des référés, par acte d'huissier en date du 8 juillet 2022, afin de contraindre M. [G] à mettre le logement en conformité aux critères d'un logement décent, en raison de la présence de rongeurs, et d'être autorisé, dans cette attente, à suspendre le paiement de ses loyers, c'est à ses risques et périls qu'il a pris la décision de ne pas respecter son obligation de régler ses loyers avant même d'initier une action judiciaire et d'attendre la décision du juge. Or, M. [L] ne démontre pas avoir vécu dans un logement insalubre tenant à la présence de rongeurs justifiant la suspension du paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2022. Afin de rapporter la preuve de dégâts des eaux affectant le logement, M. [L] se réfère aux constatations faites par le commissaire de justice dans son procès-verbal dressé le 12 janvier 2023. Me [C] relève que le parquet de la cuisine est endommagé et que l'occupante des lieux indique que ces désordres ont pour origine l'alimentation en eau située à l'arrière du lave-vaisselle. Il fait également état d'une dalle détrempée et d'un parquet endommagé dans la chambre et que l'occupante des lieux considère que ces désordres ont pour origine un écoulement des eaux au travers de la grille d'évacuation des eaux pluviales située tout autour de la chambre dont le mur est enterré. Si M. [L] démontre avoir déclaré ces dégâts des eaux auprès de son assureur qui a mandaté une entreprise pour réaliser une recherche de fuite technique. Aux termes de son rapport, en date du 30 juin 2022, le groupe AFD considère que les infiltrations proviennent de l'obstruction du réseau d'évacuation des eaux pluviales situé devant l'escalier à l'aplomb de la chambre sinistrée et des caniveaux situés en pourtour de la terrasse ainsi que de la fissuration de l'étanchéité en pourtour de la terrasse avec le mur à l'aplomb de la chambre sinistrée. Or, l'appelant n'établit pas en avoir informé son bailleur. Au contraire, il ne fait même pas état de ces désordres dans son acte introductif d'instance du 8 juillet 2022 dans lequel il ne se plaint que de la présence de rongeurs. Or, les factures dressées par l'entreprise Azuréa, en date des 26 et 28 octobre 2021, démontrent que le bailleur a fait intervenir un professionnel, lorsque cela lui a été demandé, pour procéder à un dégorgement de la canalisation d'eaux usées. De même, il apparaît que le bailleur est intervenu pour remédier à un dégât des eaux survenu le 24 novembre 2019. Dans ces conditions, l'appelant ne peut, de toute évidence, faire grief à M. [G] d'avoir manqué à son obligation de délivrance justifiant qu'il cesse de régler ses loyers à compter du mois de juin 2022. Afin d'établir les autres désordres, M. [L] se réfère au constat d'huissier de Me [C], en date du 12 janvier 2023, faisant état de travaux inachevés au niveau de la porte d'entrée, d'un défaut de pente et de stagnation des eaux au sommet des escaliers de la porte d'entrée, d'un défaut de fonctionnement du parlophone, d'un coulissement difficile des portes coulissantes des placards muraux, d'un défaut d'isolation du fenestron des WC, d'un défaut d'ajustement des portes à galandage, d'un système de fermeture défaillant de la baie vitrée coulissante, d'une impossibilité de fermer le portillon et d'un système motorisé du portail non fonctionnel. Or, outre le fait que l'état des lieux d'entrée mentionne la délivrance d'un logement en très bon état, M. [L] ne démontre pas avoir alerté le bailleur, avant les actions initiées devant le premier juge, des désordres susvisés, lesquels n'ont été révélés, pour la première fois, qu'aux termes du constat d'huissier dressé le 12 janvier 2023, soit près de six mois après la délivrance du commandement de payer le 22 juillet 2022. En tout état de cause, la gravité de ces désordres, telle qu'elle justifierait la suspension de tout paiement depuis le mois de juin 2022, n'est pas démontrée. En effet, M. [L] n'apporte pas la preuve, à l'évidence, d'un logement où il était impossible de vivre en raison d'un non-respect des critères de décence et/ou d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux justifiant la suspension du paiement de ses loyers. Dès lors que M. [L] ne peut sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné son expulsion. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, l'appelant, qui discute la provision allouée par le premier juge à M. [G], se prévaut de la même contestation que celle soulevée pour remettre en cause la validité du commandement de payer. Or, dès lors que M. [L] ne peut sérieusement se prévaloir d'exceptions justifiant qu'il n'exécute pas, en tout ou partie, son obligation première en tant que locataire, à savoir régler ses loyers aux termes convenus, et compte tenu de l'étendue de la saisine de la cour, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à verser à M. [G] la somme provisionnelle de 8 250 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2022, échéance du mois d'octobre incluse, outre une indemnité mensuelle d'occupation, à titre provisionnel, de 1 500 euros à compter du mois du mois de novembre 2022, la somme de 8 250 euros comprenant déjà les indemnités d'occupation dues entre le 3 septembre 2022, date de la résiliation du bail, et le 30 octobre 2022. Sur les demandes reconventionnelles de l'appelant Sur les demandes de diminution des loyers et indemnités, de travaux sous astreinte et de consignation des loyers et indemnités jusqu'à la réalisation des travaux Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. En l'espèce, étant donné que M. [L] ne justifie pas avoir alerté son bailleur sur les désordres affectant le logement avant qu'il ne suspende le paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2022 et qu'il ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant le non-paiement, en tout ou partie, de ses loyers proprement dits échus entre le mois de juin et le 3 septembre 2022, la demande de M. [L] portant sur la réduction desdits loyers se heurte à une contestation sérieuse. Par ailleurs, en raison de la résiliation de plein droit du bail à effet au 3 septembre 2022, M. [L] n'est pas fondé à solliciter, à l'évidence, une diminution de l'indemnité mensuelle de 1 500 euros due, à titre provisionnel, postérieurement à cette date, dès lors qu'il s'agit, non pas d'un loyer proprement dit, mais d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre du logement. Enfin, les travaux sous astreinte sollicités par M. [L] se heurtent à une contestation sérieuse dès lors que le bail est résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2022 et que ce dernier a quitté les lieux le 16 octobre 2023. Il en est de même de la demande de consignation concernant des indemnités d'occupation à échoir jusqu'à la réalisation des travaux demandés. Il convient donc d'ajouter à l'ordonnance entreprise en déboutant M. [L] de ses demandes reconventionnelles formées sur ces points. Sur la demande concernant la délivrance des quittances de loyers Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance doit contenir le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Il reste que la délivrance d'une quittance n'est pas due si le loyer n'a pas été intégralement payé. En effet, en cas de paiement partiel, le bailleur n'est tenu de délivrer à son locataire qu'un reçu. En l'espèce, alors même que M. [L] reconnaît ne pas avoir réglé ses loyers en juin, août et septembre 2022 et que, lorsqu'il a repris le paiement de ses échéances en juillet 2023, le bail était résilié depuis le 3 septembre 2022, de sorte que les paiements effectués par M. [L] à compter du mois de juillet 2023 ne concernaient que des indemnités d'occupation, l'obligation de M. [G] de lui remettre des quittances portant sur la période litigieuse se heurte à des contestations sérieuses. Pour la période antérieure au mois de juin 2022, M. [L] ne précise pas les mois concernés par sa demande. Il sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.  Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice moral Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, si la présence de rongeurs dans logement occupé par M. [L] a été révélé le 4 avril 2022 par une entreprise spécialisée, la preuve d'un manquement de M. [G] à son obligation de délivrance n'est pas démontrée avec l'évidence requise en référé. En effet, M. [L], qui occupe le logement depuis le 8 septembre 2019, ne démontre pas avoir alerté son bailleur, avant l'acte introductif d'instance du 8 juillet 2022, sur l'infestation de son logement. Ce faisant, rien ne prouve que M. [G] en soit à l'origine. De plus, si l'entreprise mandatée par l'assureur de M. [L] a estimé, le 30 juin 2022, que les dégâts des eaux affectant la chambre et la cuisine provenaient de l'obstruction du réseau d'évacuation des eaux pluviales et des caniveaux, rien ne prouve, là encore, que M. [G], qui n'avait pas connaissance de ce sinistre avant qu'il ne délivre le commandement de payer, en soit à l'origine. En tout état de cause, M. [L] se prévaut d'un préjudice moral sans en apporter la preuve. L'obligation de M. [G] de réparer le préjudice moral allégué par M. [L] se heurte donc à des contestations sérieuses. Dans ces conditions, il y a lieu de débouter M. [L] de sa demande de provision à valoir sur le préjudice moral subi. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [L] ne conteste pas la réalité de la créance locative de 15 250 euros en août 2023 en tenant compte des échéances réglées en juillet et août 2023 et de la somme de 5 000 euros qui a été versée suite à une saisie attribution. Or, il ne verse aux débats aucun élément justifiant de sa situation personnelle, professionnelle et financière actuelle justifiant de ses capacités financières à apurer la dette locative en plusieurs mensualités. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à M. [G] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [L] sera également condamné aux dépens de la procédure d'appel. L'équité commande en outre de le condamner à verser à M. [G] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, M. [L] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ; Statuant dans les limites de sa saisine, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [M] [L] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles tendant à la diminution du montant des loyers et indemnités, la réalisation de travaux sous astreinte, la consignation des loyers et indemnités, la remise de quittances de loyers sous astreinte, l'obtention d'une provision à valoir sur le préjudice moral et aux délais de paiement ; Condamne M. [M] [L] à verser à M. [T] [G] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [M] [L] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne M. [M] [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel. La Greffière La Présidente