Cour d'appel, 21 février 2024. 20/08660

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 21 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08660 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7L4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/00845 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic la société BALMA GESTION, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 392 003 299 C/O Société BALMA GESTION [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442 INTIMES Monsieur [G] [K] né le 10 mars 1970 à [Localité 7] (Laos) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235 Madame [S] [L] née le 19 novembre 1971 à [Localité 6] (Vietnam) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [S] [L] et M. [G] [K] sont propriétaires des lots n°11155 (un appartement), 11502 (une cave) et 11858 (un emplacement de parking), dans l'immeuble situé [Adresse 5]. Par acte d'huissier en date du 21 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Balma Gestion SAS, les a assignés en paiement d'un arriéré de charges et de diverses sommes. Par jugement du 14 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes suivantes : 13.051,9 € en deniers et quittance, au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtées au 1er trimestre 2020 inclus, 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - débouté M. [K] et Mme [L] de leurs demandes de délais, - condamné solidairement M. [K] et Mme [L] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 juillet 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 24 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté une partie de ses demandes de condamner solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 18.187,61 € au titre des charges impayées et frais arrêtés au 1er janvier 2020, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamner solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 2.000 €, en réparation du préjudice subi, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [K] et Mme [L] de leur demande de délais de paiement, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 14.017,06 € au titre des charges impayées et frais arrêtés au 10 février 2023, - condamner solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 2.000 €, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement, en application de l'article 1231-6 du code civil, - débouter M. [K] et Mme [L] de l'intégralité de leurs demandes, - condamner solidairement M. [K] et Mme [L] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2020 par lesquelles M. [K] et Mme [L], intimés, invitent la cour, au visa des articles 10, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1343-5 du code civil, à : - débouter le syndicat des copropriétaires appelant de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires d'une partie de sa demande principale, ainsi que de sa demande en paiement de frais divers et de sa demande de dommages et intérêts, comme non fondées ni justifiées, - ordonner qu'il soit déduit du compte de leurs charges la somme globale de 3.215,69 € au titre des frais et/ou article 700 du code de procédure civile indûment débités jusqu'au 3 août 2020, - infirmer pour le surplus le jugement déféré, en ce qu'il a accordé à la copropriété une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce qu'il a rejeté leur demande de délais de paiement, - juger que les paiements effectués par les intimés depuis le 18 février 2020 inclus, et notamment depuis le jugement au titre de l'exécution provisoire, viendront en déduction, par priorité, des sommes que la cour mettra à leur charge - leur accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes qui seront mises à leur charge, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir, - juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; Sur la demande formulée en première instance Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse, - les procès-verbaux des assemblées générales pour les années 2015 à 2019 inclus, portant approbation des comptes des exercices 2014 à 2019 écoulés, et des budgets prévisionnels, - les certificats de non recours, - les appels de charges pour la période du 1er trimestre 2016 au 1er trimestre 2020 inclus comprenant les régularisations de charges annuelles et les appels de fonds travaux, - le contrat de syndic, - un courrier de mise en demeure du 13 mars 2018 et son AR, - un courrier de réponse des défendeurs sollicitant un échéancier et adressant un premier versement de 1.000 €, - une réponse de l'avocat du syndicat acceptant l'échéancier de 1.000 € par mois en ajoutant le paiement des charges courantes, - un décompte de créance pour la période du 18 juin 2015 au 22 juillet 2020 inclus; Mme [L] et M. [K] font valoir que certaines pièces adverses visées dans le bordereau ne sont pas produites ou sont inexistantes et soutient que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les états récapitulatifs des charges et travaux dont les comptes ont été définitivement arrêtés ; Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le décompte, repris dans les conclusions, fait apparaître la remise d'un chèque de 1.000 € le 24 avril 2018, porté au crédit du compte. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale spéciale du 4 février 2016 relative au ravalement de façade de l'immeuble que c'est bien quatre appels de fonds qui ont été prévus, aux dates figurant dans le décompte ; Il ressort de ce décompte que la somme de 18.187,21 € sollicitée en première instance par le syndicat des copropriétaires inclut 2.627,50 € de frais, sur lesquels il sera statué plus bas ; Contrairement aux allégations de Mme [L] et M. [K], les pièces versées par le syndicat des copropriétaires démontrent suffisamment sa créance. Au demeurant, les intimés ne contestent pas le montant de la dette ; Par conséquent, l'arriéré de charges de copropriété de Mme [L] et de M. [K] s'établissait au 1er janvier 2020, 1er appel de charges inclus, à la somme de 18.187,21 € - 2.627,50 € = 15.560,11 €. Le jugement doit être infirmé sur ce point ; Il convient de préciser que, pour arrêter la créance à la somme de 13.051,91, le tribunal a tenu compte de la remise à la barre de deux chèques de 500 € et a donc déduit la somme de 1.000 €. Ces sommes, inscrites au crédit du compte le 18 février 2020, seront prises en compte dans l'actualisation de la demande en cause d'appel ; Sur l'actualisation de la demande en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales du 3 novembre 2020, 28 juin 2021, portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 et vote des budgets prévisionnels jusqu'à 2023 inclus, - les certificats de non recours, - les appels de charges jusqu'au dernier trimestre 2020 inclus, - un décompte de créance pour la période du 18 juin 2015 au 1er janvier 2023 inclus; Mme [L] et M. [K] allèguent que la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte des deux règlements de 500 € remis à la barre en première instance ni des chèques de 1.505,75 € adressés au conseil de l'appelant le 21 juillet 2020 pour encaissement successif à partir du 15 septembre 2020 ; Le décompte, repris dans les conclusions, fait état d'une dette actualisée de 14.017,06 €. Néanmoins, cette somme inclut 2.748,69 € de frais, en ceux inclus les frais réclamés en première instance, sur lesquels il sera statué plus bas. Par ailleurs, le décompte inclut les frais irrépétibles alloués en première instance d'un montant de 500 €, qui doivent également être extraits et sur lesquels il sera également statué ultérieurement ; En revanche, le décompte inclut bien les deux chèques de 500 € remis à la barre, portés au crédit du compte du 18 février 2020, et les neuf chèques de 1.505,75 € dont se prévalent Mme [L] et M. [K] ; Par conséquent, l'arriéré de charges de Mme [L] et M. [K] s'établit au 1er janvier 2023 à la somme de 14.017,06 € - 2.748,69 € - 500 € = 10.768,36 € et ces derniers doivent être condamnés au paiement de cette somme ; Sur les frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerne les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque a compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée a l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement a la charge du débiteur ; Comme l'a justement retenu le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucun frais de recouvrement et ne verse pas davantage de preuves en cause d'appel ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titres des frais de recouvrement ; Sur la demande de dommages et intérêts Il convient d'adopter les motifs développés par le premier juge et de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; Sur la demande de délais de paiement M. [K] et Mme [L] invoquent, dans leurs dernières conclusions du 1er décembre 2020 non actualisées, une situation économique obérée puisque le restaurant qu'ils exploitent a connu des pertes lesquelles semblent aujourd'hui diminuer. Ils indiquent avoir un prêt immobilier et des prêts travaux qu'ils remboursent mensuellement pour 2.419 €, pour faire face à leurs dépenses, avoir loué leur appartement du boulevard Masséna et s'être installés au-dessus du restaurant, dans un appartement de deux pièces faisant partie de leur bail commercial ; L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Il ressort du décompte du syndicat des copropriétaires que, si Mme [L] et M. [K] ont effectué neuf paiements de 1.505,75 € qui ont permis de réduire considérablement leur dette, ils n'ont, depuis mai 2021, effectué aucun nouveau paiement visant à apurer la situation et se sont abstenus de payer leurs charges de copropriété, sans fournir aucune explication à la cour, et en dépit du fait que les prêts personnels qu'ils ont souscrits ont été soldés en juin 2022 pour l'un d'entre eux et en août 2022 pour les deux autres ; Par conséquent, ils ne démontrent pas leur bonne foi et leur demande doit être rejetée ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [L] et M. [K], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [L] et M. [K] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] [K] et Mme [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme de 13.051,9 € en deniers et quittance, au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtées au 1er trimestre 2020 inclus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 10.768,36 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtées au 1er trimestre 2023 inclus ; Condamne solidairement M. [G] [K] et Mme [S] [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT