Cour d'appel, 14 février 2023. 20/00525

ARRET N° N° RG 20/00525 N°Portalis DBWA-V-B7E-CGBC M. [J] [F] C/ LA SOCIETE SOCOPRESSE COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 14 FEVRIER 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 30 Juin 2020, enregistré sous le n°19/02011 ; APPELANT : Monsieur [J] [F] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002694 du 10/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE) INTIMEE : LA SOCIETE SOCOPRESSE, agissant poursuites et diligences de son gérant, M. [O] [G], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SELAS DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Janvier 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M.Thierry PLUMENAIL, Conseiller Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 14 Février 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par jugement en date du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Fort de France, saisi par Monsieur [J] [F] d'une demande d'expertise et de résiliation du bail du 1er avril 2015 aux torts du bailleur a statué comme suit : - Déclare irrecevables les conclusions et pièces numéro cinq à huit incluse du demandeur transmise au magistrat le 22 juin 2020; - Déboute Monsieur [J] [F] de l'ensemble de ces demandes ; - Dit que le contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [J] [F] et la SARL SOCOPRESSE le 1er avril 2015 et modifié par avenant en date du 1er décembre 2015 est résolu aux torts de Monsieur [J] [F] ; -Dit que Monsieur [J] [F] devra volontairement quitter les lieux dans le délai d'UN MOIS à compter de la signification du présent jugement et à défaut, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, après signification d'un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 3] ; - Dit n'y avoir lieu à assortir l'expulsion d'une astreinte ; - Condamne Monsieur [J] [F] à verser à la SARL SOCOPRESSE la somme de 16.900 euros avec intérêts de droit sur la somme de 6.500 euros à compter du commandement en date du 2 mai 2019 et pour le surplus, soit 10.400 euros à compter de la date du jugement ; - Fixe l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer soit la somme de 1 300 euros toutes taxes comprises par mois jusqu'à la remise des lieux ; - Condamne Monsieur [J] [F] à verser à la SARL SOCOPRESSE la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne Monsieur [J] [F] aux entiers dépens ; - Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Monsieur [J] [F] a fait appel de cette décision. La Cour a estimé l'appel du 14 décembre recevable par décision en date du 8 février 2022. Par ordonnance en date du 21 juillet 2022, le magistrat chargé de la mise en état a dit que les conclusions de l'intimé remises au greffe le 28 février 2022 étaient recevables. Dans ses premières et dernières conclusions au fond signifiées par acte du 5 mars 2021 à la SARL SOCOPRESSE et déposées au greffe le 9 mars 2021, Monsieur [J] [F] demande à la cour de statuer comme suit : INFIRMER le jugement du 30 juin 2020. A TITRE PRINCIPAL - Dire et juger que le bailleur a manqué son obligation de délivrance en s'abstenant de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toutes espèces pour permettre à Monsieur [F] de jouir des lieux conformément à leur destination contractuelle ; - Prononcer la résolution du bail aux torts de la société SOCOPRESSE ; Condamner la société SOCOPRESSE à lui restituer les sommes suivantes : * 57 200 euros, correspondant aux loyers versés durant 44 mois (1300 euros par mois) ; * 2 600 euros correspondant en la caution versée, soit deux mois de loyers ; - Dire et Juger que Monsieur [F] est fondé à invoquer l'exception d'inexécution à compter du mois de décembre 2018 ; - Débouter la société SOCOPRESSE de ses demandes reconventionnelles au titre des loyers impayés à compter de décembre 2018 ; - Condamner la société SOCOPRESSE à verser à Monsieur [F] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive à ne pas exécuter son obligation de délivrance. A titre subsidiaire : - Désigner, avant dire droit, tel expert qu'il plaira régulièrement inscrit sur la liste des experts auprès de la cour d'appel de Fort-de-France, avec les missions suivantes : - Se rendre sur les lieux chez Monsieur [F], [Adresse 2] [Localité 3] en présence des parties, ou a défaut de celles-ci, régulierement convoquées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; - Recueillir les explications des parties et se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant ; - Examiner et décrire précisément l'ensemble des dommages affectant les locaux comrnerciaux ; - Déterminer l'origíne, les causes directes et indirectes du dommage ; - Déterminer si les désordres rendent possible une exploitation et jouissance conforme à leur destínation contractuelle ; - Déterminer la conforrnité et la dangerosité des locaux commerciaux,tenant compte des désordres constatés ; - Procéder à toutes constatations utiles et qui s'avéreront opportunes de nature à déterminer l'existence et l'ampleur des dommages et préjudices allégués ; - Donner son avis sur les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et proposer une évaluation de leur coût, en se faisant communiquer par les parties tous devis utiles ; - Donner son avis sur les travaux nécessaires pour mettre fin aux dommages et proposer une évaluation de leur coût, en se faisant comrnuniquer par les parties tous devis utiles ; - Fournir tous éléments de fait de nature à permettre de fixer les préjudices subis ; Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile et déposera un pré-rapport puis son rapport au secrétariat -greffe de la cour dans le délai de sa saisine qu'il plaira fixer ; - Fixer le délai pour le dépôt du rapport à venir ; - Constater que Monsieur [F] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Il soutient qu'en contravention à la loi Panel d'ordre public, le bail commercial du 28 avril 2015 a été signé en l'absence d'état des lieux. Il s'appuie sur un constat de huissier en date du 28 juillet 2020 pour soutenir qu'il démontre l'existence de désordres importants et actuels affectant le local commercial démontrant la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance, les travaux effectués par le bailleur au vu des différentes factures n'ayant pas permis de faire cesser ces désordres. Il maintient que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance et soutient que le constat d'huissier démontre la dangerosité de l'exploitation commerciale compte tenue des fuites d'eau et des installations électriques défectueuses alors que les factures produites par le bailleur sont antérieures à ce constat. Il invoque l'exception d'inexécution pour s'opposer à la demande de paiement des loyers et soutient qu'il a été privé de la possibilité d'exploiter normalement le local pendant cinq ans alors qu'il a réglé les loyers pendant trois ans, ce qui justifie sa demande de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 30'000 € en réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive du bailleur pas exécuter son obligation de délivrance. Subsidiairement il maintient sa demande d'expertise. Dans ses dernières conclusions au fond communiquées par voie électronique le 28 février 2022, la Sarl Socopresse demande à la cour de statuer comme suit : - Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions; - Condamner Monsieur [J] [F] à payer à SOCOPRESSE la somme de 3 500 EUROS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle précise que le locataire est parti et a remis les clés le 4 janvier 2022 de sorte qu'il est redevable de la somme de 68'900 € auxquels il conviendra d'ajouter les frais de remise en état. Toutefois la SARL SOCOPRESSE précise qu'elle se contente des sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation. Elle rappelle que le locataire ne payait pas les loyers, n'entretenait pas le bien et empêchait la venue des entreprises pour effectuer les travaux commandés. Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées. L'ordonnance de clôture est en date du 20 octobre 2022. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale rapporteur du 13 janvier 2023 et mise en délibéré au 14 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon contrat de bail sous-seing-privé en date du 28 avril 2015 la Sarl Socopresse a loué à Monsieur [J] [F] des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1 200 € par mois à compter du 1er avril 2015. Le contrat a fait l'objet d'un avenant le 1er décembre 2015 portant le loyer à 1 300 € par mois. Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué en contravention aux dispositions de l'article L 145-40-1 qui permet, sur l'initiative de la partie la plus diligente, après partage par moitié entre le bailleur et le locataire, de faire établir à défaut un état des lieux par huissier de justice. La cour constate qu'aucune des parties n'a saisi un huissier à cette fin à l'entrée dans les lieux et rappelle qu'en application de ces dispositions, ce n'est que lorsque le bailleur n'a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l'état des lieux qu'il ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil, aucune autre sanction n'étant pévue. La cour constate que le bailleur alors que Monsieur [J] [F] a quitté les lieux le 4 janvier 2022, ne se prévaut pas des dispositions de l'article 1731 du Code civil et ne forme aucune demande au titre de la remise en état des lieux. Le contrat de bail du 28 avril 2015 contient une clause résolutoire ou en son article 13 aux termes de laquelle à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance ou d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du bail, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter les conditions en souffrance restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de l'intention d'user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur même dans le cas de paiement et d'exécution postérieure à l'expiration du délai susvisé. La SARL SOCOPRESSE a fait délivrer par acte d' huissier en date du 2 mai 2019 à Monsieur [J] [F], un commandement de payer les loyers de décembre 2018 à avril 2019 pour un montant total de 6 500 €. Le commandement reprend les termes de la clause résolutoire qu'il reproduit. Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas réglé les loyers dans le mois suivant ce commandement et qu'au contraire la dette de loyer s'est aggravée depuis. Pour s'opposer au règlement des loyers le preneur invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et se prévaut de l'exception d'inexécution. Il lui appartient de rapporter la preuve des manquements du bailleur justifiant le non règlement des loyers à compter du mois de décembre 2018. C'est par des motifs pertinents et que la cour fait siens, que le premier juge, reprenant les différentes factures produites par le bailleur notamment concernant la toiture en novembre 2015 le remplacement des gouttières en avril 2016 les travaux de peinture de février 2017 a conclu que Monsieur [J] [F] ne rapportait pas la preuve d'un défaut de délivrance dénoncé quatre ans après l'entrée dans les lieux et a fortiori d'un manquement du bailleur à ses obligations à compter de décembre 2018. La production devant la cour d'un constat d'huissier non contradictoire en date du 28 juillet 2020, soit plus d'un an et demi après que le preneur ait cesser de régler les loyers, ne permet pas plus d'établir un manquement du bailleur à son obligation de décembre 2018 à avril 2019. Le preneur demande également la résiliation du bail aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance. L'huissier, dans son constat du 28 juillet 2020, précise qu'au niveau supérieur de la maison se trouve la partie louée à des fins commerciales et a constaté à de nombreuses intersections entre les chevrons et les pannes au niveau des murs d'enceinte des tâches brunâtres et des coulures de la même couleur, de même sous la mezzanine dont l'origine ne peut être datée et qui en tout état de cause ne rendent pas l'immeuble impropre à son usage. De même si les photographies prises par l'huissier témoignent d'un mauvais état d'entretien de l'immeuble notamment quant à la présence de moisissures et de mousses sur le débord de la toiture, et de peinture cloquée et écaillée, l'immeuble se situant en zone tropicale humide, les constatations de l'huissier ne permettent pas d'établir qu'en décembre 2018 l'immeuble était impropre à sa destination alors qu'entre le 19 septembre 2017 et le 27 janvier 2019 le preneur ne justifie d'aucune réclamation. Le courrier du 19 septembre 2017 fait état de travaux de "nécessité basique" sans les lister et d'inondation du local suite au passage de l'ouragan Maria dues selon le locataire à un mauvais écoulement des eaux. Le bailleur a répondu en effectuant des travaux concernant la pose de caniveaux pour l'évacuation des eaux pluviales selon factures du 30 août 2017 et 13 juillet 2017 les gouttières ayant été changées selon facture du 20 avril 2016 et la toiture ayant fait l'objet de travaux d'étanchéité selon factures des 16 décembre 2015 et 3 novembre 2015. Le constat d'huissier du 28 juillet 2020 ne permet pas au locataire de se prévaloir de l'exception d'inexécution dont il se prévaut à compter de décembre 2018, et est insuffisant en l'absence d'autres éléments probants pour établir un défaut de délivrance justifiant la résiliation du contrat aux torts du bail, le mauvais état global de l'immeuble ne rendant pas celui-ci impropre à son usage. Il sera au surplus observé que le preneur ne produit aucun élément comptable à l'appui de sa demande. C'est également par des motifs pertinents et que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande d'expertise. La cour ne peut qu'à nouveau rejeter cette demande formée à titre subsidiaire devant elle, compte tenue du départ du locataire depuis plus d'un an moment du délibéré, de l'absence de demande au titre des réparations locatives, la mesure d'expertise ne pouvant pallier la carence de la preuve de l'impossibilité d'exploiter le local en décembre 2018 à avril 2019 retenue à juste titre par le premier juge. C'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement suite au commandement de payer du 2 mai 2019 et a fixé à hauteur du montant du loyer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur. En conséquence il convient de confirmer la décision en toutes ces dispositions dont appel, de rejeter la demande de dommages-intérêts en l'absence de preuve du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance. En l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire et de demande au titre des réparations locatives, il y a lieu de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 1 200 € et non 2 600 €, selon les termes du contrat de bail et en l'absence de preuve d'un versement complémentaire. Succombant Monsieur [J] [F] conservera les dépens de première instance et d'appel. La décision sera confirmée quant à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile justement appréciée par le premier juge. Il est équitable que Monsieur [J] [F] prenne en charge les frais exposés par la SARL SOCOPRESSE en appel, évalués à 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME en toutes ses dispositions dont appel le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France en date du 30 juin 2020 ; y ajoutant CONDAMNE la SARL SOCOPRESSE à restituer à Monsieur [J] [F] la somme de 1 200,00 € au titre du dépôt de garantie et ordonne si besoin est, la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties ; DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande d'expertise formée à titre subsidiaire ; MET les dépens à la charge de Monsieur [J] [F] ; DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à la Sarl Socopresse la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,