Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00174

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00174 N° Portalis DBZS-W-B7I-X7RV N° de Minute : 24/00096 ORDONNANCE DE REFERE DU : 13 Mai 2024 S.C.I. LES MALDIVES C/ [E] [K] [D] [Z] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 13 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.C.I. LES MALDIVES, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [E] [K] demeurant [Adresse 4] Mme [D] [Z] née le 27 Novembre 1992 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] non comparants COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Mars 2024 Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Fanny ROELENS, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 174/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2022, avec effet au 8 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) LES MALDIVES a donné à bail à Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z], un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 6], [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1 034 euros auquel s'ajoute une provision sur charge mensuelle de 30 euros. Suivant exploit du 30 mars 2023, la SCI LES MALDIVES a fait délivrer à Monsieur [K] et Madame [Z] un premier commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 1 064 euros au titre du loyer et charges impayés en mars 2023. Suivant exploit du 13 septembre 2023, la SCI LES MALDIVES a fait délivrer à Monsieur [K] et Madame [Z] un second commandement de payer les loyers et les charges, visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 3 458,55 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2023 à septembre 2023. Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 19 septembre 2023. Suivant acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, la SCI LES MALDIVES a fait assigner Monsieur [K] et Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à qui il demande de : constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut du paiement des loyers ;ordonner l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin l'assistance de la force publique et ce sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard ;ordonner, en tant que de besoin, la séquestration dans le garde-meubles, au choix du poursuivant et aux frais de Monsieur [K] et Madame [Z], des meubles et objets mobiliers leur appartenant, qui pourraient encore être dans les lieux lors de l’expulsion,condamner Monsieur [K] et Madame [Z] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5 499,29 euros correspondant aux loyers impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 458,55 euros à compter du commandement de payer du 13 septembre 2023 et à compter de la présente assignation pour le surplus, * la somme de 259,92 euros correspondant au coût des commandements des 30 mars et 13 septembre 2023 et aux frais d’exécution ; * une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et la provision sur charges en cours, soit 1 064 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; * une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [K] et Madame [Z] aux dépens. Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par voie électronique avec accusé de réception du 21 décembre 2023. A l’audience du 4 mars 2024, la SCI LES MALDIVES, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 10 268,02 euros. Monsieur [K] et Madame [Z], régulièrement assignés par actes remis à l'étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2024. MOTIVATION DE LA DECISION En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   I. Sur la demande en résiliation du bail d’habitation - Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 21 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 4 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce. Conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la SCI LES MALDIVES justifie avoir saisi la Commission des actions de préventions des expulsions locatives par voie électronique le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la première assignation du 18 décembre 2023. L'action est donc recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois, l'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi du 29 juillet 2023 ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…). » En l'espèce, le bail conclu le 14 décembre 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 3 458,55 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 14 novembre 2023.   Monsieur [K] et Madame [Z] ne justifient d'aucun paiement depuis le mois de mai 2023, les versements postérieurs émanant de la caisse aux allocations familiales, de sorte qu'il n'y a pas lieu de leur accorder d'office des délais de paiement. Leur expulsion sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif, étant relevé qu’aucune circonstance du litige ne justifie de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.    II. Sur le montant de l’arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.   En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.   En l'espèce, à la date du commandement de payer, soit le 13 septembre 2023, Monsieur [K] et Madame [Z] étaient redevables d'une somme en principal de 3 458,55 euros au titre des loyers et charges impayés.   Par ailleurs, suivant le décompte produit à l'audience et arrêté au 5 mars 2024, Monsieur [K] et Madame [Z] sont redevables d'une somme de 10 268,02 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse. Toutefois, ce décompte comprend des frais de commissaire de justice à hauteur de 440,73 euros qu’il convient de déduire.   Monsieur [K] et Madame [Z] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 9 827,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 371,29 euros à compter du 13 septembre 2023, sur la somme de 1 868,08 euros à compter du 18 décembre 2023, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance. Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 1 064 euros. Cette indemnité pourra être revalorisée comme l'aurait été le loyer si le bail avait perduré, suivant les stipulations du contrat de bail. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. III. Sur les autres demandes   L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [K] et Madame [Z] qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers frais et dépens.  Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [K] et Madame [Z] à payer à la SCI LES MALDIVES la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.     PAR CES MOTIFS  Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire, CONSTATONS que la clause résolutoire contenue au bail signé le 14 décembre 2022 avec effet au 8 janvier 2023 et portant sur un immeuble à usage d'habitation [Localité 6], [Adresse 4], est acquise à la date du 14 novembre 2023 ;   ORDONNONS à défaut pour Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;   RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;   FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération effective et définitive du logement à la somme de 1 064 euros, égale au montant du loyer actuel de 1 034 euros majoré de la provision sur charges de 30 euros ;   CONDAMNONS Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] à payer à la société civile immobilière LES MALDIVES la somme provisionnelle de 9 827,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 5 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 371,29 euros à compter du 13 septembre 2023, sur la somme de 1868,08 euros à compter du 18 décembre 2023, et pour le surplus à compter de signification la présente ordonnance ;                                                                        CONDAMNONS Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] à payer à la société civile immobilière LES MALDIVES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1 064 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;   RAPPELONS à Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :   DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5]   DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;   CONDAMNONS Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] à payer à la société civile immobilière LES MALDIVES une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;   CONDAMNONS Monsieur [E] [K] et Madame [D] [Z] aux dépens ;   RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.   Ainsi jugé et prononcé à Lille, par mise à disposition au greffe, le 13 mai 2024. LE GREFFIERLE JUGE