Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/00759

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00759 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLGZ Minute : 24/00096 E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH D’[Localité 6] Représentant : Maître Paul MORANDI de la SELEURL MORANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0630 C/ Monsieur [L] [J] Madame [D] [N] épouse [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Février 2024 DEMANDEUR : E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH D’[Localité 6] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉFENDEUR : Monsieur [L] [J] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [D] [N] épouse [J] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 09 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024, par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, faisant fonction de Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13/02/1996, l’Office public d’HLM d’[Localité 6] a consenti à M. [L] [J] et à Mme [D] [J] née [N], preneurs et conjoints solidaires, un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], sur la commune d’[Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 422,96 francs (soit environ 216,93 €), outre les provisions pour charges. Une somme correspondant à deux mois de loyer hors charges a été versée entre les mains du bailleur social à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 19/10/2023, l’OPH [Localité 6] Habitat a fait assigner M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail par effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, - ordonner l’expulsion des défendeurs, de leur personne, de leurs biens, et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du demandeur et aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus, - condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel : . de la somme en principal de 2 726,03 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 09/10/2023, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, . d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation. A l’audience du 09/01/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments contenus dans le bilan social et financier qui lui a été transmis par le service de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu. L’OPH [Localité 6] Habitat, représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 738,99 €, selon décompte arrêté au 08/01/2024 et échéance du mois de décembre 2023 incluse. Il a précisé que par avenant du 22/11/2023, Mme [D] [J] est devenue seule titulaire du bail après congé donné par l’ex-époux. Il maintient l’ensemble de ses demandes telles que formées dans l’acte introductif d’instance, tout en indiquant qu’un plan d’apurement a été convenu entre les parties dont il demande de prendre acte pour suspendre les effets de la clause résolutoire tant que l’échéancier sera respecté. Mme [D] [J] née [N], a affirmé avoir divorcé de M. [L] [J], lequel assurait jusqu’à son départ le paiement du loyer. Elle a expliqué sa situation professionnelle, financière et personnelle et a confirmé avoir conclu avec le bailleur social un plan d’apurement de la dette par mensualités de 86 € en plus du loyer et des charges. M. [L] [J], cité par remise de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ». Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16/03/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19/10/2023. Conformément à ce même article, § III, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 20/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins deux mois avant l’audience. La demande est donc recevable. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges, 8 jours après un commandement de payer resté sans effet, mais les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il convient de considérer que le délai de deux mois imparti par la loi est applicable au jour de la délivrance du commandement de payer. Le bail prévoit que les défendeurs sont «preneurs conjoints et solidaires.» Un commandement de payer la somme en principal de 2 250,93 € a été signifié à chacun des locataires le 14/03/2023 et l’examen de l’historique du compte des locataires démontre que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 15/05/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, de vérifier les éléments constitutifs de la dette locative. A l’audience, l’OPH [Localité 6] Habitat a actualisé sa créance à la somme de 2 738,99 €, décompte arrêté au 08/01/2023 et échéance du mois de décembre 2023 incluse. L’actualisation de la créance étant favorable au défendeur, il convient de l’accueillir même si, par son absence, ce dernier n’a pu en débattre. L’examen des quittances permet de constater que des frais de rejet sont imputés pour un montant total de 12 € sur le compte des locataires alors que ces frais ne sont pas assimilables à la dette locative pouvant conduire au prononcé de l’expulsion. Au regard de l’historique du compte et déduction faite de ces frais, la dette locative non sérieusement contestable s’élève en conséquence à hauteur de 2 726,99 €, selon décompte du 08/01/2024 et terme du mois de décembre 2023 inclus. M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N], ont divorcé par jugement rendu le 18/06/2023 par le juge aux affaires familiales du tribunal de Sidi Aich (Algérie). Par courrier du 17/10/2023, remis par M. [L] [J] en main propre à un représentant du bailleur social, celui-ci a donné congé. Par avenant du 22/11/2023, Mme [D] [J] est devenue seule titulaire du bail et la solidarité a cessé. Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 726,99 €, correspondant au terme du mois de novembre 2023 inclus, et de dire que Mme [D] sera exclusivement tenue du paiement de l’éventuelle indemnité d’occupation à compter du terme du mois de décembre 2023. En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, les parties s’accordent pour que la dette soit soldée par mensualités de 86,00 € et elles ont déjà conclu un plan d’apurement signé le 04/01/2024 par le bailleur social et Mme [D] [J]. Aux termes de l’accord, le plan qui permet un apurement de la dette en 33 mensualités, prévoit une suspension de la procédure d’expulsion tant que celui-ci sera respecté et précise qu’à défaut, le bailleur pourra poursuivre la procédure d’expulsion, ce qui est conforme aux intérêts de chacune des parties. Il convient en conséquence d’homologuer l’accord présenté à la barre, conformément aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil ainsi qu’il en sera détaillé au dispositif, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que le plan d’apurement sera respecté. Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Succombant principalement à l’instance, M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N] seront condamnés in solidum aux dépens. En revanche, au regard de la situation financière respective des parties et de la qualité de bailleur social de l’OPH [Localité 6] Habitat, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13/02/1996 ont été réunies le 15/05/2023 à minuit ; Constatons que M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N] ont divorcé selon jugement prononcé le 09/07/2023 et que Mme [D] [J] née [N] est seule titulaire du bail depuis le 22/11/2023 ; Condamnons solidairement M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N] à payer à l’OPH [Localité 6] Habitat (EPIC) la somme provisionnelle de 2 726,99 euros (deux mille sept cent vingt-six euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Homologuons le plan d’apurement conclu le 04/01/2024 entre Mme [D] [J] née [N] et l’OPH [Localité 6] Habitat ; Suspendons les effets de ladite clause, Disons que Mme [D] [J] née [N] devra se libérer de la dette par 32 mensualités dont 31 d’un montant minimum de 86 euros (quatre-vingt-six euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 32ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonnons, en ce cas, à Mme [D] [J] née [N] de quitter les lieux sis, [Adresse 5], sur la commune d’[Localité 6], et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamnons, en ce cas, Mme [D] [J] née [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;  Déboutons l’OPH [Localité 6] Habitat de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum M. [L] [J] et Mme [D] [J] née [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ; Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé. Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE