Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 24/01149

Min N° 24/00501 N° RG 24/01149 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOS6 S.A.E.M. PAYS [Localité 2] HABITAT C/ Association CARAF TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 26 juin 2024 DEMANDERESSE : S.A.E.M. PAYS [Localité 2] HABITAT [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Association CARAF [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 24 avril 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me René DECLER Copie délivrée le : à : Association CARAF EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 01 juillet 2010, l'Office public d'aménagement et de construction de [Localité 2], devenu la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat (la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat) a donné à bail à l'association CARAF un local situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 323,54 euros, et 142,06 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023, la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat a fait signifier à l'association CARAF un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant de 7.695,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat a fait assigner l'association CARAF devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : " à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, " ordonner l'expulsion de l'association CARAF ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, " dire et juger que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, " constater la mauvaise foi de l'association CARAF, en conséquence supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, " condamner l'association CARAF au paiement des sommes suivantes : o la somme de 9.551,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 7.695,76 euros, et à compter de la présente instance pour le surplus, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, et ce, sur le fondement de l'article 1153 alinéa 1 du code civil, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés ou l'expulsion, o la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, À l'audience du 24 avril 2024, la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat, représentée maintient ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 10.645,49 euros arrêtée au 24 avril 2024, loyer du mois d'avril inclus. Elle souligne qu'il n'y a plus de paiement depuis le mois de novembre 2022. La SAEM Pays de [Localité 2] Habitat, rappele que le contrat de bail conclu entre les parties, est soumis au droit commun des contrats, et comporte une clause résolutoire. Elle fait valoir l'absence de respect par le défendeur de ses obligations contractuelles, et souligne que l'inexécution par l'association CARAF de son obligation de paiement, constitue une faute justifiant la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire si la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du défendeur à régler l'arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles. L'association CARAF, régulièrement assignée à l'étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, l'association CARAF assignée à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail du 01 juillet 2010, pris en son article 23, la déclaration par le bailleur de son intention de résilier la convention, est signifiée par huissier de justice, sous la forme d'un commandement de payer ou d'une sommation d'exécuter restés sans effet. En l'espèce, la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat justifie avoir signifié un commandement de payer à l'association CARAF le 06 décembre 2023. En conséquence, la demande de la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat aux fins de constat de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement de la redevance est recevable. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 01 juillet 2010, pris en son articles 5, que le contrat de bail est consenti à l'association CARAF en contrepartie du versement d'un loyer. En outre, la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat, par la production d'une mise en demeure en date du 19 octobre 2023, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 06 décembre 2023, ainsi que des relevés de compte arrêtés au 15 avril 2024, rapporte la preuve de l'arriéré des redevances impayées. En conséquence, il convient de condamner l'association CARAF à payer à la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 10.645,49 euros, au titre des sommes dues pour l'arriéré de loyers impayés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 7.695,76 euros, et du présent jugement pour le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail du 01 juillet 2010, pris en son article 23, le contrat de bail est résilié de plein droit à l'initiative de la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat, en cas de " défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges, frais de poursuites, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause…. ". En l'espèce, il est démontré que l'association CARAF n'a pas respecté son obligation de paiement du loyer, et ce malgré la signification d'un commandement de payer les sommes dues délivré le 06 décembre 2023. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à compter du 06 janvier 2024. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de l'association CARAF et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose que ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par l'association CARAF : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 janvier 2024, l'association CARAF est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner l'association CARAF à son paiement à compter du 01 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, l'association CARAF, succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner l'association CARAF à payer à la SAEM Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 juillet 2010 entre la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat d'une part, et l'association CARAF d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 06 janvier 2024, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de l'association CARAF ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTE la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'association CARAF à compter du 06 janvier 2024 , date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE l'association CARAF à payer à la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 10.645,49 euros, au titre des sommes dues pour l'arriéré de loyers impayés au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 7.695,76 euros, et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE l'association CARAF à payer à la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE l'association CARAF à payer à la Société anonyme d'économie mixte Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE l'association CARAF aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 décembre 2023, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE