Cour d'appel, 23 février 2023. 20/16832

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16832 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCV3O Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/00524 APPELANTE Intimée incidente S.A.R.L. BARNES INTERNATIONAL RENTALS RCS 509 398 657 [Adresse 6] [Localité 7] Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 Assistée par Me Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0127 INTIMES Appelants incidents Monsieur [I] [J] [Adresse 3] [Localité 4] (USA) Madame [W] [U] ÉPOUSE [J] épouse [J] [Adresse 3] [Localité 4] (USA) Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Assistés par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, président assesseur pour le président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE M. [I] [J] et Mme [W] [U] épouse [J] sont propriétaires d'un appartement de 250 m² correspondant au lot n°7 et dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], lorsque, par acte du 21 mai 2015, ils ont donné mandat de location sans exclusivité à la société Barnes International Rentals de louer leur appartement meublé à usage d'habitation principale moyennant une rémunération du mandataire égale à 8% du loyer annuel hors charges. II était précisé qu'en cas de 'bail code civil', les honoraires du mandataire seraient de 7% du loyer annuel hors charges. Par acte du 1er septembre 2015, dans le cadre de l'exécution de ce mandat, a été conclu un «contrat de location à usage d'habitation soumis aux dispositions du code civil » avec M. [E] [P] et sa famille, moyennant un loyer mensuel de 6450 euros hors charges, pour une durée d'un an à compter du 31 août 2015. En règlement de ses honoraires, le 8 septembre 2015, la société Barnes International Rentals a reçu des consorts [J] la somme de 6501,60 euros. Par ordonnance du 16 février 2018, le juge des référés du tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers sur la base du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 1er février 2017, en raison d'une contestation sérieuse tirée des dispositions légales applicables au bail litigieux. Par actes extrajudiciaires du 23 février 2018, les consorts [J] ont fait délivrer à M. et Mme [P] deux commandements visant la clause résolutoire : l'un pour loyers impayés, l'autre pour défaut d'assurance. Par jugement du 25 octobre 2018 signifié le 27 novembre 2018, le tribunal d'instance du 16e arrondissement de Paris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. et Mme [P], condamné solidairement les consorts [P] à payer aux consorts [J] la somme de 128.520 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2018 inclus et fixé une indemnité d'occupation à compter du 3ème trimestre 2018 et jusqu'à la restitution effective des lieux. Les lieux ont été repris le 30 novembre 2018 avec une dette locative s'élevant à 164.220 euros. Par actes des 19 et 21 décembre 2018, M. et Mme [J] ont assigné la société Barnes International Rentals devant le tribunal de grande instance de Paris, au visa de l'article 1992 du code civil, aux fins de mettre en cause sa responsabilité. Dans leurs dernières conclusions, les consorts [J] ont demandé au tribunal, au visa de l'article 1992 du code civil, de : - condamner la société Barnes International Rentals à leur payer la somme de 164.220 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - condamner la société Barnes International Rentals à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - condamner la société Barnes International Rentals à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Me Carole Bernardini, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement contradictoire entrepris du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - condamne la société Barnes International Rentals à payer à M. et Mme [J] la somme de 123.165 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamne la société Barnes International Rentals à payer à M. et Mme [J] la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, - ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, - condamne la société Barnes International Rentals à payer à M. et Mme [J] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - déboute les parties du surplus de leurs demandes, - condamne la société Barnes International Rentals aux dépens avec distraction au profit de Me Carole Bernardini, - ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 20 novembre 2020 par la SARL Barnes International Rentals, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 septembre 2022 par lesquelles la SARL Barnes International Rentals demande à la cour de : Vu les articles 542 et suivants du Code de procédure civile Vu les dispositions de l'article 1992 du Code civil - recevoir la société Barnes International Rentals en ses écritures et l'en déclarer bien fondée, Y faisant droit, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 novembre 2020 en l'ensemble de ses dispositions, - débouter M. et Mme [I] [J] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la société Barnes International Rentals et notamment de leur appel incident, - ordonner à M. et Mme [I] [J] de rembourser à la société Barnes International Rentals la somme de 128.475,34 euros, - condamner solidairement M. et Mme [I] [J] à payer à la société Barnes International Rentals la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - mettre à la charge exclusive des consorts [J], les entiers dépens d'instance dont distraction en ce qui le concerne au profit de Me Hatet, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile et les y condamner. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 novembre 2022 au terme desquelles M. [I] [J] et Mme [W] [J] née [U] demandent à la cour de : Vu l'appel principal de la société Barnes International Rentals, La dire mal fondée Par conséquent, la débouter de l'intégralité de ses demandes, - confirmer le jugement en ce que le tribunal a considéré que la société Barnes International Rentals a commis une faute dans l'exécution de son mandat et l'a condamnée à indemniser les consorts [J] des préjudices subis, -dire les consorts [J] recevables et bien fondés en leur appel incident, -infirmer le jugement sur le quantum des dommages et intérêts alloués à Monsieur et Madame [J], Statuant à nouveau -condamner la société Barnes International Rentals à régler à M. et Mme [J] la somme en principal de 164.220 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier à majorer des intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts, - condamner en outre la société Barnes International Rentals à régler à M. et Mme [J] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil, - condamner la société Barnes International Rentals à payer à M. et Mme [J] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - "les condamner enfin in solidum aux entiers dépens" (sic). Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 - Sur la responsabilité contractuelle de la SARL Barnes International Rentals Selon l'article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'. Il résulte de cet article qu'un mandataire professionnel en matière de location immobilière doit s'assurer par des vérifications suffisantes de la solvabilité du candidat à la location, et doit conseiller à son mandant profane le cas échéant de prendre des garanties. En l'espèce, la SARL Barnes International Rentals a retenu la candidature à la location de M. [E] [P] sur la base des documents suivants : - une demande de M. [E] [P] sur papier à en-tête de la société Unicorn Exploration & Production Nigeria Ltd du 6 août 2015, sollicitant de payer les termes de la location de l'appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8] de façon trimestrielle ; - une attestation du 7 août 2015 à en-tête de la société Unicorn Energy Resources, signée par Mme [T] [N], 'personal assistant to the director', selon laquelle la rémunération mensuelle de M. [P] s'élève à 39 000 euros ; - une attestation du 7 août 2015 à en-tête de la même société, signée par M. [C] [X], 'group CFO' et M. [H] [B], 'Director', selon laquelle M. [E] [P], l'un de leurs directeurs, actuellement en poste dans la société nigériane Unicorn Exploration and Production Nigeria Limited allait être réaffecté en France à partir du 1er septembre 2015 pour établir un bureau administratif à [Localité 8] ; - des 'payslips' (fiches de paie) au nom de M. [E] [P] pour les mois de janvier à avril 2015 mentionnant une rémunération nette mensuelle de 29997,40 dollars US ; - un RIB d'un compte de la société Générale au nom de M. [E] [P] domicilié [Adresse 5] ; - un passeport français au nom de M. [E] [P]. Le premier juge relève à juste titre que la SARL Barnes International Rentals n'a pas exigé la remise des trois derniers bulletins de salaire, comme cela est d'usage, ni la remise du contrat de travail de M. [P], pas plus que des éléments sur l'identité des signataires des attestations produites et de leur capacité à attester de la situation financière de M. [P], ni d'éléments sur l'identité des autres colocataires (le bail mentionnant la 'famille' de M. [P] sans plus de précisions) et des éléments sur leur situation professionnelle et financière, et n'a pas sollicité de garanties supplémentaires de la part de M. [P] telles qu'un cautionnement de son employeur ou d'une banque. Il souligne judicieusement que les deux attestations du 7 août 2015 émanent de personnes relevant de l'entité Unicorn Energy Resources, entité distincte de Unicorn Exploration & Production Nigeria Ltd qui paie M. [P] au vu des bulletins de salaire produits. Les époux [J] font en outre valoir avec pertinence que : - le fait que l'attestation au sujet de la rémunération de M. [P] émane de 'l'assistante personnelle du directeur' aurait dû interpeller l'agence, seul un supérieur hiérarchique ou un directeur des ressources humaines étant apte à attester de la rémunération d'un salarié ; - le 11 août 2015, la SARL Barnes International Rentals a écrit à ses mandants qu'elle restait dans 'l'attente d'une attestation officielle' qu'elle n'a manifestement jamais obtenue, aucune attestation postérieure à cette date n'étant produite ; - la SARL Barnes International Rentals ne justifie pas avoir conseillé à ses mandants la souscription d'une garantie des loyers impayés, alors même que le montant du loyer, et donc des impayés potentiels, était élevé ; - la SARL Barnes International Rentals ne peut se retrancher derrière le fait que M. [J] aurait validé la candidature, alors que celui-ci est un profane de l'immobilier et qu'il appartenait à son mandataire de vérifier suffisamment la solvabilité du candidat preneur. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SARL Barnes International Rentals, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la SARL Barnes International Rentals s'était contentée d'éléments sur la capacité financière théorique de M. [P] et d'investigations superficielles ne permettant pas de s'assurer, avec sérieux et rigueur, de la capacité de M. [P] et de sa famille à faire face au paiement d'un loyer mensuel de 6450 euros hors charges. Le premier juge a également relevé avec exactitude que la situation du locataire présentait des éléments d'extranéité en raison de ses attaches au Nigéria, rendant plus difficiles d'éventuelles poursuites judiciaires en cas de défaut de paiement suivi d'un départ à l'étranger. La cour ajoute que cet élément aurait dû conduire le mandataire à davantage de vigilance et à exiger des garanties supplémentaires. Ainsi que l'a considéré avec pertinence le premier juge, la circonstance que les impayés ne sont survenus que 18 mois après la conclusion du bail est inopérante, en ce que les éléments susvisés témoignent de la légèreté blâmable avec laquelle la SARL Barnes International Rentals a sélectionné le locataire. La SARL Barnes International Rentals ne saurait prétendre que M. [P] ne serait pas insolvable, mais de mauvaise foi, alors qu'elle n'en rapporte aucunement la preuve, et alors que les tentatives de saisies attribution effectuées par les bailleurs se sont toutes révélées infructueuses. Les époux [J] relèvent encore à juste titre que la SARL Barnes International Rentals a soumis à tort le bail aux dispositions du code civil alors qu'il relevait de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'une location meublée à usage d'habitation principale du preneur, ce qui a eu pour conséquence que le président du tribunal d'instance a dit n'y avoir lieu à référé en présence d'une contestation sérieuse à cet égard, retardant ainsi l'issue du litige et la reprise des lieux, et augmentant par voie de conséquence la dette locative. Il convient de relever que M. [J] avait interrogé son mandataire sur la qualification du bail, avant d'y consentir sur relance de la SARL Barnes International Rentals, qui ne lui avait apporté aucun renseignement à ce sujet ni répondu à sa légitime interrogation. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a considéré que la SARL Barnes International Rentals a commis une faute dans l'exécution de son mandat. 2 - Sur l'indemnisation des préjudices subis 2.1 - Sur l'indemnisation du préjudice matériel des époux [J] Le premier juge a exactement relevé que la défaillance des consorts [P] dans le paiement des loyers se soldait pour les époux [J] par une créance locative de 164 220 euros arrêtée à novembre 2018, date de la reprise des lieux, qu'ils n'ont pu recouvrer en dépit de plusieurs tentatives de saisies attributions demeurées infructueuses. C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la faute commise par la SARL Barnes International Rentals était à l'origine d'une perte de chance pour les époux [J] d'avoir pu louer leur appartement à un locataire dont la solvabilité aurait été établie par des investigations sérieuses, et donc la perte de chance de percevoir l'intégralité des loyers et charges dus. Il a relevé à juste titre que cette perte de chance ne pouvait toutefois être indemnisée à hauteur du montant total de la dette locative mais devait se mesurer à hauteur de la chance perdue. Il a estimé exactement qu'en l'espèce, cette perte de chance était très importante et devait être indemnisée à hauteur de 75% du montant de la dette locative, soit la somme de 123 165 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 2.2 - Sur l'indemnisation du préjudice moral des époux [J] Le premier juge a considéré à juste titre que la faute commise par la SARL Barnes International Rentals dans l'exécution de son mandat avait été à l'origine de tracas et de soucis inhérents à la situation d'un propriétaire devant engager une procédure judiciaire contre son locataire. La cour ajoute que ce préjudice est d'autant plus caractérisé en l'espèce que les époux [J] ne résidaient pas en France, ce qui avait dû augmenter les tracas de la gestion de la procédure judiciaire, au demeurant retardée par la qualification erronée donnée au contrat de bail par la SARL Barnes International Rentals. C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a chiffré le montant des dommages et intérêts en résultant à la somme de 1500 euros. 3 - Sur la capitalisation des intérêts En vertu de l'article 1343-2 du code civil, 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts. 4- Sur le remboursement par les époux [J] à la SARL Barnes International Rentals de la somme de 128 475,34 euros Compte tenu de ce qui précède, les époux [J] étant recevables et bien fondés en leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre la SARL Barnes International Rentals, il convient de débouter cette dernière de sa demande de remboursement des sommes versées en exécution du jugement entrepris. 5- Sur l'article 700 du code de procédure civile La SARL Barnes International Rentals, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la SARL Barnes International Rentals à payer à M. [I] [J] et Mme [W] [U] épouse [J] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Barnes International Rentals a.ux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président P/Le président empêché