Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00404

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 16 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00404 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FECP Décision déférée à la cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 22/00522, en date du 04 janvier 2023 APPELANT : Monsieur [K] [L] né le 13 Décembre 1982 à [Localité 3] (54), domicilié [Adresse 2] Représenté par Me Hélène JUPILLE de la SELARL JURI'ACT, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/4731 du 11/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : S.C.I. LA LORRAINE, Société civile immobilière ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le n° 499 946 879, prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Mai 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 30 janvier 2021 avec effet au 1er février 2021, la SCI La Lorraine a donné à bail à M. [K] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 455 euros outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros. Par acte d'huissier du 7 janvier 2022, la SCI La Lorraine a fait délivrer à M. [L] un commandement d'avoir à payer la somme de 2 134 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement de payer, remis à étude, est demeuré infructueux. Par assignation du 11 mai 2022, la SCI La Lorraine a assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 4 janvier 2023 : - constaté la résiliation du bail à compter du 7 mars 2022, - ordonné en conséquence, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [L], - condamné M. [L] à payer à la SCl La Lorraine la somme de 2 279,92 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 490,76 euros, à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, - mis les dépens à la charge de M. [L], - condamné M. [L] à verser à la SCI La Lorraine la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. Par déclaration enregistrée le 22 février 2023, M. [L] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par conclusions déposées le 8 mars 2024, M. [L] demande à la cour de : - infirmer le jugement, Statuant à nouveau, - constater que la dette locative a été réglée avant la délivrance de l'assignation et son enrôlement et que le délai de règlement est raisonnable, - au besoin accorder à M. [L] un délai de paiement entre le 7 janvier 2022 et le 11 mai 2022 pour apurer la dette mentionnée dans le commandement de payer du 7 janvier, soit la somme de 2 268,18 euros, - constater que la somme de 2 268,18 euros a été réglée dans le délai imparti et avant la délivrance de l'assignation, - débouter la SCI La Lorraine de sa demande en constat de la résiliation du bail et la débouter de sa demande d'expulsion de M. [L]. - subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire, En tout état de cause, - débouter la SCI La Lorraine de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et de sa demande d'expulsion, - fixer la dette locative au plus à 6 115,66 euros au 23 décembre 2023, - accorder à M. [L] les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative, - condamner la SCI La Lorraine, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de délivrance d'un logement conforme à son type F3 et d'un logement décent, - condamner la SCI La Lorraine, prise en la personne de son représentant légal, à verser à M. [L] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle, - condamner la SCI La Lorraine, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers frais et dépens. Par conclusions déposées le 30 janvier 2024, la SCI La Lorraine demande à la cour de : Sur la procédure, - dire et juger la demande indemnitaire de M. [L] tendant au paiement de la somme de 3 000 euros irrecevable car formulée pour la première fois à hauteur d'appel, - déclarer irrecevables les demandes suivantes formulées pour la première fois dans les secondes conclusions de l'appelant en date du 19 octobre 2023 : * « Au besoin accorder à M. [L] un délai de paiement entre le 7 janvier 2022 et le 11 mai 2022 pour apurer la dette mentionnée dans le commandement de payer du 7 janvier, soit la somme de 2 268,18 euros », * « Subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire », * « Accorder à M. [L] les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative », Sur le fond et les demandes, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il : - a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 490,76 euros, - dit que l'indemnité d'occupation serait due à compter de la date de la décision (soit le 4 janvier 2023), En conséquence: Sur la résiliation du bail d'habitation et l'expulsion : - constater que M. [L] a quitté volontairement les lieux le 23 décembre 2023, - constater la résiliation du bail à compter du 7 mars 2022 en application de la clause résolutoire, Subsidiairement, - prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation à effet du 23 décembre 2023. En conséquence : - confirmer le jugement en ce qu'il avait ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2], deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - rappeler que M. [L] est tenu au versement des loyers contractuels (outre charges locatives) jusqu'à la date retenue pour la résiliation, - dire et juger qu'à partir de la date de la résiliation, M. [L] est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers contractuels outre le paiement des charges locatives, c'est-à-dire à compter du 8 mars 2022 (en cas de constat de l'acquisition de la clause résolutoire), - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 458,76 euros par mois, - dire et juger que M. [L] est en outre tenu au paiement des charges locatives et des appels de provision et le condamner à régler ces sommes jusqu'au 23 décembre 2023, date de restitution volontaire des lieux, - condamner en conséquence M. [L] à verser une somme de 8 064,92 euros à la SCI La Lorraine au titre des loyers, charges locatives et indemnité d'occupation impayés selon décompte définitif arrêté au 23 décembre 2023, - débouter M. [L] de ses demandes tendant à imputer une somme de 146 euros mensuelle au titre des prestations de la CAF, Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [L], - déclarer la demande indemnitaire de M. [L] irrecevable comme étant nouvelle à hauteur d'appel, - sur le fond et subsidiairement, l'en débouter, En toutes hypothèses, - débouter M. [L] de ses entières demandes plus amples et contraires, - condamner M. [L] au paiement d'une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, - condamner M. [L] à verser à la SCI La Lorraine une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel, - condamner M. [L] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2024. MOTIFS M. [L] ayant quitté les lieux le 23 décembre 2023, il convient à titre liminaire de déclarer sans objet les demandes d'expulsion et de de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. M. [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de la SCI La Lorraine par acte d' huissier du 7 janvier 2022. Il fait valoir que la société Action Logement Service, en sa qualité de caution, a effectué un virement au profit du bailleur. Ce virement n'a cependant été effectué que le 9 mai 2022, soit près de deux mois après l'expiration du délai de deux mois précité. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 mars 2022. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 7 mars 2022 et condamné M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a dit que le montant global du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail s'élevait à la somme de 490,76 euros et en ce qu'il a dit que cette indemnité d'occupation était due à compter de la décision de première instance. Statuant à nouveau, il convient de dire que M.[L] doit payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer (soit 458,76 euros) et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 7 mars 2022, date de résiliation du bail, et jusqu'au 23 décembre 2023, date du départ des lieux de M. [L] Sur l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 23, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2022 Il ressort du décompte locatif effectué en première instance, et arrêté à la date du 14 novembre 2022, que M. [L] se trouvait redevable d'une somme de 2 279,92 euros. M. [L] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'être acquitté de cette somme, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné à la payer à la SCI La Lorraine. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef. Sur l'arriéré locatif pour la période courant du 15 novembre 2022 au 23 décembre 2023 À hauteur d'appel, la SCI La Lorraine produit un décompte actualisé, arrêté au 23 décembre 2023 faisant apparaître une dette locative d'un montant total de 8 064,92 euros. Contrairement à ce que soutient M. [L], il est justifié de la régularisation et des justificatifs des charges des années 2021 et 2022. En revanche pour l'année 2023, force est de constater qu'il n'est effectivement versé aux débats aucune régularisation ni aucun justificatif des charges dont le montant mensuel provisionnel est de surcroît passé de 32 euros à 80 euros à compter du mois d'avril 2023. La SCI La Lorraine ne fait aucune observation tant sur cette augmentation de la provision sur charges que sur l'absence de toute régularisation et de transmission de justificatifs pour 2023. M. [L] est dès lors bien fondé à voir déduire les provisions sur charges de l'année 2023 d'un montant total de 795,35 euros (3x32 (de janvier à mars 2023 inclus) + 8x80 (d'avril à novembre 2023 inclus) + 59,35 décembre). Il ressort par ailleurs du courrier de la CAF que compte tenu de l'évolution de sa situation, M. [L] ne bénéficiait plus des APL à compter du mois d'août 2023, de telle sorte que le loyer doit être payé par le locataire dans son intégralité. Il en résulte que M. [L] n'est pas fondé à solliciter la déduction des APL d'août et septembre 2023, seules les APL versées en juillet 2023 (d'un montant de 146 euros) devant venir en déduction de la dette locative, aucune pièce versée aux débats ne justifiant de ce que le locataire aurait dû payer l'intégralité du loyer de juillet 2023. Il en résulte que la dette locative de M. [L], arrêtée à la date du 23 décembre 2023, s'élève à la somme de 7 123,57 euros (8 064,92 - 795,35 - 146) et que M. [L] se trouve dès lors redevable, pour la période comprise entre le 15 novembre 2022 et le 23 décembre 2023, d'un dette locative d'un montant de 4 843,65 euros (7 123,57 - 2 279,92). M. [L] sera en conséquence condamné à payer à la SCI La Lorraine une somme de 4 843,65 euros au titre de sa dette locative pour la période du 15 novembre 2022 inclus jusqu'au 23 décembre 2023 inclus, date de son départ des lieux. Sur le caractère décent du logement Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [L] sollicite la condamnation de la SCI La Lorraine à lui payer une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance. La SCI La Lorraine s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'elle serait irrecevable, comme étant nouvelle à hauteur d'appel, ainsi que mal fondée. Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts de M. [L] Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, il ressort du jugement de première instance que M. [L], qui était comparant en personne, avait déclaré ne plus régler son loyer courant depuis septembre 2022 après avoir constaté que son logement constituerait un F2 et non un F3 comme précisé sur le contrat de location et qu'un seul radiateur était en fonctionnement. Cette prétention présentée en première instance par M. [L] tend ainsi aux mêmes fins que celle qu'il forme à hauteur d'appel en vue d'être indemnisé de son préjudice de jouissance. En outre, sa demande de dommages et intérêts vise à opposer compensation à la créance locative du bailleur. Il en résulte que cette demande de dommages et intérêts est bien recevable à hauteur d'appel. Sur le bien-fondé de la demande de dommages et intérêts Aux terrmes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Par ailleurs l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise notamment que le logement doit permettre une aération suffisante avec des dispositifs de ventilation des logements en bon état. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est quant à lui notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, M. [L] verse aux débats un constat réalisé par le Centre d'amélioration de l'habitat le 16 août 2023 et mentionnant une présence ponctuelle d'humidité au plafond de la salle de bains et consignant que la superficie d'une chambre est insuffisante. Concernant l'humidité relevée dans la salle de bains, il n'est pas établi qu'elle soit imputable au bailleur plutôt qu'au locataire. Concernant par ailleurs la superficie d'une pièce présentée comme insuffisante, il n'est pas versé aux débats d'éléments précis permettant d'apprécier exactement la superficie de la pièce litigieuse, étant en tout état de cause relevé que cette configuration des lieux était connue de M. [L] lorsqu'il a décidé de louer le logement et qu'il n'est pas justifié du préjudice qui en serait résulté pour lui. Il en ressort que M. [L] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la SCI La Lorraine aurait manqué à son obligation d'entretien, étant surabondamment relevé que M. [L] s'y est maintenu plus d'une année après l'acquisition de la clause résolutoire. La demande de dommages et intérêts formée par M. [L] ne pourra en conséquence qu'être rejetée. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343'5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. * M. [L] sollicite tout d'abord pour la première fois à hauteur d'appel de se voir 'au besoin accorder un délai de paiement entre le 7 janvier 2022 et le 11 mai 2022 pour apurer la dette mentionnée dans le commandement de payer'. Force est cependant de constater le caractère non fondé d'une demande rétroactive de délai de paiement tendant manifestement à voir suspendre les effets de la clause résolutoire qui est désormais définitivement acquise, étant surabondamment relevé que M. [L] a désormais quitté les lieux et que son arriéré locatif a depuis quasiment quadruplé. * M. [L] sollicite également pour la première fois à hauteur d'appel 'les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative'. Il fait valoir qu'il perçoit un revenu mensuel de l'ordre de 1000 euros, le bureau d'aide juridictionnelle ayant retenu un revenu annuel de 14'521 euros, et qu'il subvient aux besoins de ses deux filles qui sont en garde alternée. Cette demande de délais, qui peut être formée en tout état de cause, est bien recevable. La SCI La Lorraine s'oppose à cette demande en faisant valoir que le locataire n'est pas de bonne foi, ayant persisté à ne pas s'acquitter du loyer depuis que le jugement de première instance a été rendu. Force est effectivement de constater que la dette locative de M. [L] n'a fait que croître depuis le commandement de payer. M. [L] ne produit de surcroît aucun justificatif quelconque actualisé permettant d'apprécier la réalité de ses ressources et charges et il ne fait d'ailleurs aucune proposition de versement. Les demandes de délais de paiement formées par M. [L] ne pourront en conséquence qu'être rejetées. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [L] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 200 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la SCI La Lorraine une somme de 1 000 euros, la demande formée par M. [L] au titre de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle étant rejetée. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a dit que M. [L] était tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 490,76 euros à compter de la date du jugement ; Le confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; Constate que M. [L] a quitté les lieux le 23 décembre 2023 et que sont en conséquence désormais sans objet les demandes d'expulsion et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Dit que M. [L] s'est trouvé redevable vis-à-vis de la SCI La Lorraine d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 7 mars 2022, d'un montant égal à celui du loyer, soit 458,76 euros, et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail ; Condamne M. [L] à payer à la SCI La Lorraine la somme de 4 843,65 euros au titre de sa dette locative pour la période du 15 novembre 2022 inclus jusqu'au 23 décembre 2023 inclus, date de son départ des lieux (en sus de la somme due à hauteur de 2 279,92 euros pour la période ayant couru jusqu'au 14 novembre 2022) ; Rejette les demande de dommages et intérêts et de délais de paiement formées par M. [L] ; Rejette la demande formée par M. [L] au titre de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridictionnelle ; Condamne M. [L] à payer à la SCI La Lorraine une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [L] aux entiers dépens et ce compris les frais du commandement ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en dix pages.