Cour d'appel, 15 février 2023. 20/04333

N° RG 20/04333 N° Portalis DBVX-V-B7E-NC24 Décision du Tribunal de Grande Instance de Lyon Au fond du 30 juin 2020 RG : 18/03803 [11] C/ S.C.I. LA SCI 770 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2023 APPELANTE : [11] [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me François-xavier MATSOUNGA, avocat au barreau de LYON, toque : 431 INTIMÉE : S.C.I. LA SCI 770 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège, [Adresse 9] [Localité 6] Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102 Assistée de Me Jean-Baptiste PILA, avocat au barreau de Lyon, toque : 652 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 06 Décembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 15 Février 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistées pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Par contrat de bail dérogatoire du 13 septembre 2015, la SCI [Adresse 12] a loué à l'[11] ([10]), un local sis au rez de chaussée [Adresse 4] à [Localité 13], ce pour une durée de deux années ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 2015, Le contrat prévoyait un loyer annuel de 18'939 € hors-taxes payables en douze termes égaux et d'avance. Par acte notarié du 12 mai 2016, la SCI [Adresse 12] a vendu le local loué à la SCI 770. Par acte d'huissier du 22 août 2016, la SCI 770 a donné congé pour la date du 30 juin 2017, date d'expiration du contrat de bail. Saisi par la SCI 770, par ordonnance réputée contradictoire, du 4 décembre 2017 le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a au principal, constaté que le bail dérogatoire était arrivé à son terme le 30 juin 2017, dit que l'association et tout occupant de son chef devra avoir quitté lieux dans le délai d'un mois et que, passé cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique ; a condamné l'[11] au paiement d'une somme provisionnelle de 13 303 € au titre des indemnités d'occupation dues au 30 octobre 2017, mois de novembre inclus outre intérêts ; l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 4 668,60 € à compter du 1er décembre 2017 jusqu'à la libération effective des lieux. Par acte d'huissier du 3 avril 2018, l'[11] a assigné la SCI 770 devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir au principal dire et juger qu'elle n'avait aucun arriéré de loyer en octobre 2017, que le bailleur ne pouvait se prévaloir d'un loyer à hauteur de 4 668,60 €, que le congé du 22 août 2016 était sans effet, constater que la SCI 770 ne justifiait pas des charges depuis le 1er juillet 2015, la voir condamner à payer la somme de 16 432 € au 8 février 2018 pour charges injustifiées et 10 000 € en réparation du préjudice résultant de la coupure du chauffage en période d'hiver. Les lieux ont été quittés le 16 juin 2018. Les 13 février et 4 juin 2018, ont été pratiquées sur demande de la SCI 770 deux saisies attribution entre les mains du Crédit Mutuel, établissement bancaire de la locataire. Par jugement contradictoire du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a : Déclaré sans objet les demandes d'expulsion et de séquestration des objets mobiliers formées par la SCI 770, Fixé l'indemnité d'occupation due par l'[11] à la SCI 770 au titre de son occupation sans droit ni titre du local à la somme mensuelle de 2 510 €, soit la somme totale de 31 120 €, Constaté que l'[11] s'est d'ores et déjà acquittée de la somme 2 510 € par mois soit 31 120 € à l'égard de son bailleur correspondant au montant des loyers de juillet 2017 à juin 2018, En conséquence, Débouté la SCI 770 de sa demande au titre de cette indemnité d'occupation, Condamné l'[11] à payer à la SCI 770 Ia somme de 10 267 € au titre de la régularisation des charges, Constaté la compensation de cette somme avec celle due par Ia SCI 770 à l'[11] au titre de la restitution du dépôt de garantie à concurrence de la somme de 1 578,25 €, Condamné la SCI 770 à payer à l'[11] la somme de 1 974,44 € payés en exécution de l'ordonnance de référé en date du 4 décembre 2017, Débouté l'[11] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI 770, Débouté l'[11] de sa demande en remboursement de la somme de 18 765,87 €, Débouté l'[11] de sa demande en paiement de la somme de 27 342,43 € au titre des charges injustifiées et de TVA encaissée à tort, Débouté la SCI 770 de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'[11], Condamné l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, Condamné l'[11] aux dépens de l'instance et autorisé Maître Jean-Baptiste PILA, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. En son jugement le premier juge a principalement retenu que l'indemnité d'occupation ne pouvait pas être majorée, la cessation du bail trouvant son origine dans le congé délivré par le bailleur. Elle était due du 1er juillet 2017 au 7 juin 2018, le bailleur ayant dénoncé un congé pour le 30 juin 2017 et la locataire s'étant maintenue jusqu'au 7 juin 2018. Cependant l'association s'est acquittée de la totalité de l'indemnité d'occupation. En considération des articles 10 et 18 du bail, du relevé de charges locatives et les pièces produites, la locataire restait devoir 10 267 €, le nettoyage local par elle-même ne l'exonérait pas de sa quote-part pour l'entretien des parties communes. Ses fidèles utilisaient les sanitaires situés dans les parties communes. La locataire ne justifiait pas une remise en cause de la clé de répartition au titre des charges locatives. Elle ne prouvait pas louer 370 m² et non pas 375. La SCI 770 ne démontrait pas d'un préjudice financier et ne se prévalait d'aucun préjudice résultant de l'occupation sans droit ni titre. La locataire ne justifiait d'aucun élément de nature à établir la réalité de l'exécution déloyale du contrat par le bailleur. Elle ne démontrait que du caractère fructueux de la saisie de 1 974,44 €. Par déclaration d'appel enregistré le 31 juillet 2020, le conseil de l'[11] a interjeté appel du débouté du remboursement de la somme de 18.765,87 € saisie sans cause et de sa demande en paiement de la somme de 27.342,43 € au titre de charges injustifiées, sa condamnation à payer la somme de 10.267 € au titre de régularisation de charges, 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l'instance. Par conclusions récapitulatives régularisées le 1er octobre 2021, l'[11] sollicite voir : Vu les pièces, vu les articles 1104, 1719, 1721 et 1737 du Code civil, Disant l'appel recevable et bien fondé, Confirmant le jugement en ce qu'il a constaté que la SCI 770 ne pouvait bénéficier d'une autre indemnité d'occupation que celle de 2 510 € mensuels, soit 31'120 € pour la période de juillet 2017 à juin 2018 d'ores et déjà payée mensuellement par virement, et déclarer sans objet les demandes de la SCI 770, d'expulsion et de séquestration d'objets mobiliers, puis l'a déboutée de ses demandes au titre d'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts, Confirmant également ce jugement en ce qu'il a condamné la SCI 770 à payer à l'[10] la somme de 1 974,44 € encaissée le 7 août 2018 en exécution de l'ordonnance du 4 décembre 2017, puis condamner la même à payer à l'[10] la somme de 1 578,25 € en remboursement du dépôt de garantie, L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau, Constatant que la SCI 770 a bien encaissé le 12 novembre 2018, la somme de 18'765,87€ en exécution de l'ordonnance du 4 décembre 2017, la condamner à payer cette somme à l'[10] avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018, Constatant que la SCI 770 qui n'a jamais opéré la régularisation annuelle de charges locatives pendant toute la durée du contrat, n'apporte pas la preuve de frais de nettoyage, de frais sanitaires, de frais de consommation d'eau imputables à l'[10], Constatant que la SCI 770 a, cependant, voulu faire supporter à l'[10] les charges qui ne la concernent pas en ce compris, ceux de l'immeuble sis [Adresse 5], Constatant que la SCI 770 n'apporte absolument pas la preuve de déclarations et de paiement de TVA pour lesquelles elle percevait provision tous les mois du 1er juillet 2015 au 16 juin 2018, Constatant que la SCI 770 a fait subir à l'[10] des saisies de comptes bancaires en exécution d'une décision obtenue par malice, Dire et Juger la SCI 770 particulièrement déloyale, Sur les frais d'exécution, Constant (sic) que la SCI 777 a exécuté, à ses risques et périls une décision provisoire qui a été modifiée, dire et juger qu'elle doit supporter seuls ses frais d'exécution forcée. Débouter la SCI 770 de toutes prétentions à ce titre. En conséquence, Déboutant la SCI 770 de toutes ses demandes au titre de régularisation de charges, fins et conclusions contraires, Condamner la SCI 770 à payer à l'[11] les sommes suivantes : celle de 18'765,87 € encaissés en exécution d'une décision provisoire modifiée avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018, celle de 28'228,62 €, au titre de charges injustifiées et TVA encaissée à tort avec intérêts à compter de l'assignation du 3 avril 2018, celle de 10'000 € en réparation du préjudice moral résultant de sa particulière déloyauté Condamner la même à payer à l'[10] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits, au profit de Maître Matsounga, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile. À l'appui de ses prétentions, l'[11] et notamment valoir que : l'article 22 du contrat, la clause résolutoire ne pouvait produire effet en présence d'un congé donné par le bailleur, la SCI avait encaissé le 12 novembre 2018 18.765,87 € à la suite d'une saisie attribution du 13 février 2018, en cas de modification du titre, les frais d'exécution d'une décision provisoire incombaient au seul créancier, les frais de nettoyage et de fournitures sanitaires ne pouvaient être imputés de même que des factures d'eau et la facturation de la TVA. devaient être déduits 886,20 € correspondant pour la taxe foncière à 5m²,le local loué n'ayant une superficie que de 370 m² et non 375. Par conclusions récapitulatives n°2 régularisées le 1er octobre 2021, la SCI 770 demande : Vu les articles L.211-3 et L.221-4 et R.211-4 et R.221-5 du Code de l'organisation judiciaire ; Vu les articles 1719 et suivants du code civil Vu l'article 1240 nouveau du code civil Vu les pièces versées au débat, Débouter l'[11] en toutes ses demandes, fins et prétentions ; Constater que l'[11] était occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] depuis le 30 juin 2017, date d'expiration du contrat de bail et son expulsion en date du 7 juin 2018 ; Confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 30 juin 2020 en ce qu'il a : condamné l'[11] à payer à la SCI 770 au titre de la régularisation des charges sauf en ce qu'il en a fixé le montant à la somme de 10.267 € au lieu de 10.496,40 € ; débouté l'[11] de sa demande en paiement de la somme de 27.342,43 € au titre de charges injustifiées et de TVA encaissée à tort ; débouté l'[11] sa demande de dommages intérêts à l'encontre de la SCI 770 ; débouté l'[11] de sa demande en remboursement de la somme de 18.765,87 € ; Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Lyon en date du 30 juin 2020 en ce qu'il a : débouté la SCI 770 de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation due par l'[11] à la SCI 770 au titre de son occupation sans droit ni titre du local et fixé cette indemnité à la somme mensuelle de 2.510 € TTC ; débouté la SCI 770 de sa demande de dommages intérêts à l'encontre de l'[11] compte tenu son occupation illicite après l'expiration du contrat de bail ; condamné la SCI 770 à payer à l'association [10] la somme de 1.974,40 € en remboursement de la saisie attribution. Et statuant a nouveau, Condamner L'[11] à payer à la SCI 770 au titre de la régularisation des charges la somme de 10.496,40 € ; Condamner l'[11] à payer à la SCI 770 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 4.668,60 € par mois à compter du 30 juin 2017 et jusqu'au 7 juin 2018, date de la libération des lieux ; Ou subsidiairement, Dire et juger que l'indemnité mensuelle d'occupation ne saurait être fixée à un montant inférieur à 2.510 € TTC correspondant au montant du loyer contractuel ; Condamner l'[11] payer à la SCI 770 la somme de 7.580 € TTC à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi lié au maintien illicite de l'association ; Ordonner la compensation judiciaire entre les condamnations susvisées et la créance due par l'[11] au bénéfice de la SCI 770 et le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1.578,25 € ; En tout état de cause, Condamner l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner enfin l'[11] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître DE FOURCROY, avocat au Barreau de Lyon, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. À l'appui de ses prétentions, l'intimée fait notamment valoir : la nature mixte de l'indemnité d'occupation, indemnité compensatoire, la justification des charges locatives sollicitées conformément aux clauses du bail avec production des factures et des clés de répartition, le préjudice subi du fait de la non restitution des lieux et une gratuite de 10'500 € HT au profit du nouveau locataire, le trouble manifestement illicite constitué par l'occupation sans droit ni titre au terme du congé, la charge des frais, l'absence de déloyauté de sa part, le remboursement du dépôt de garantie par compensation. Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures déposées et débattues par observations à l'audience du 10 janvier 2023 à 9 heures. Puis l'affaire a été mise en délibéré au 15 février 2023. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la cour "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. La cour n'est pas saisie de la résiliation du contrat et statut dans les limites de l'appel de l'[11] de l'appel incident de la SCI 770. I Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Le contrat de bail dérogatoire prévoit en son article 8, un loyer annuel de base HT de 18'939 € HT, 6 162 € de provisions pour charges annuelles et 5 020 € de taxe à la valeur ajoutée, le loyer annuel de base TTC étant ainsi de 30 120 € TTC soit 2 510 € par mois. Il doit être rappelé que le contrat de bail a été résilié à effet au 30 juin 2017 et que les lieux ont été libérés le 7 juin 2018. L'indemnité d'occupation a donc couru du 1er juillet 2017 au 7 juin 2018 comme l'a relevé le premier juge. Le bailleur soutient que la juridiction peut sanctionner le maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre en le condamnant à payer une indemnité d'occupation dont le montant est supérieur au montant du loyer contractuel et qu'en l'espèce l'indemnité d'occupation correspondait à celle fixée dans l'article 22 du contrat de bail soit 2 % du montant du loyer trimestriel TTC pour chaque jour de retard. Or l'article 22 du contrat de bail ne concerne que la possibilité de faire jouer la clause résolutoire en cas d'inexécution par le locataire d'une de ses obligations. Cet article est inapplicable à l'espèce puisque le contrat a été résilié par un congé à l'initiative du bailleur et non par inexécution du locataire d'une obligation visée en la clause résolutoire. Il ressort du décompte produit par le bailleur qu'après la date d'échéance du congé soit le 1er juillet 2017, la locataire a laquelle ne peut être reproché aucun arriéré antérieur, a poursuivi le paiement des échéances mensuelles de 2 510 € TTC et a réglé 1 000 € pour les sept premiers jours de juin 2018. Comme le premier juge l a relevé avec pertinence, en l'absence de tout élément de nature à justifier la fixation d'une indemnité d'occupation un montant supérieur au loyer comme prévu au contrat de bail l'indemnité d'occupation mensuelle exigible doit être fixée à ce montant. Si la TVA n'est pas imputable à l'indemnité d'occupation, l'appelante demandant la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté que la SCI 770 ne pouvait bénéficier d'une autre indemnité d'occupation que celle de 2 510 € mensuels, la cour ne peut que confirmer la décision attaquée. La cour confirmera également la décision attaquée en ce qu'elle a constaté que la somme exigée de 31'120 € pour la période de juillet 2017 à juin 2018 avait été payée mensuellement par virement. La demande de la SCI 770 tendant à obtenir la condamnation de l'association paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 4 668,60 € par mois n'est pas justifiée et doit être rejetée. II Sur la régularisation des charges locatives Le contrat de bail prévoit en son article 29 qu'à 'la fin de chaque exercice, le décompte des charges incombant au preneur sera arrêté et selon le cas, le preneur sera remboursé du trop-perçu ou devra verser un complément(...).La régularisation se fera selon l'article 18 du bail.' L'article 18 prévoit notamment que le preneur supportera le montant des dépenses d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l'immeuble. L'article 8 quant à lui indique notamment que le preneur supportera à compter de la mise à disposition des biens donnés à bail, la quote-part afférente aux locaux loués tant dans les charges entraînées par les services collectifs et les élements d'équipements de l'ensemble immobilier, que dans celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier. Il est de jurisprudence constante que l'absence de régularisation annuelle n'empêche pas le bailleur de procéder à la régularisation des charges dans le délai de la prescription. L'[10] a fait valoir être locataire dans l'immeuble N° 324, immeuble d'un étage dont l'entrée est sur le côté du N° [Adresse 4], immeuble de deux étages. Il convient d'examiner les différents postes de charges litigieux. 1) Sur les frais de nettoyage et fournitures sanitaires La SCI 770 sollicite le paiement de ses charges à compter du 1er juin 2016 jusqu'au 30 juin 2018 c'est-à-dire après son acquisition des locaux. L'[10] soutient que ces charges ne la concernent pas, que les factures de la société MS69 indiquent un chantier au 326 Pressensé, que cet immeuble compte deux étages, héberge un grand groupe avec des dizaines de salariés justifiant exactement ses prestations et fournitures et que les autres factures produites concernent le [Adresse 5], siège de la société Laline immobilier partenaire de la SCI 770, que le détail des prestations évoque notamment le nettoyage des escaliers et paliers d'étage qui ne la concerne pas. Elle ajoute fournir des témoignages des membres de son association témoignants'être personnellement occupés de l'entretien du ménage avec leurs propres fournitures sanitaires ce qu'appui l'inventaire du 7 juin 2018. Cependant, rien en l'espèce ne justifie une remise en cause de la clé de répartition produite, et qui impute à la locataire 324/812 tantièmes. À l'appui de sa demande en remboursement de charge de la SCI produit les factures de nettoyage et de fournitures. Concernant les factures de nettoyage établies par la société MS 69, elles indiquent un chantier au 326 et 324 Pressensé. Les factures de la société Elis (fournitures) mentionnent l'adresse du point de livraison comme étant le [Adresse 2]. La prise en compte de ces factures est fondée. Les factures de la société 'La source du nettoyage' mentionne un site ' SCI 770 à [Localité 13]' et si celle-ci produit le contrat passé avec l'entreprise le 1er juin 2017, ce contrat indique concerner l'entretien des parties communes du [Adresse 5]. Contrairement à ce que soutient la SCI 770, il n'est pas établi que les factures adressées à son gestionnaire concernent bien l'immeuble du 224-226. Ces factures contestées ne peuvent pas être prises en compte. Ainsi la cour retient le montant global des factures de la société Elis soit 6 108,45 € ainsi que celles de la société MS 69. Ces dernières portent sur les mois de juin à septembre 2016 pour un montant total de 1 909,44 €. En considération de la clé de répartition, l'[10] doit être condamnée au paiement de la somme de 8 017,89 x 324/812 = 3 199 €. 2) Sur les factures d'eau L'[10] soutient que les factures produites concernent l'immeuble sis [Adresse 4] et que le bailleur ne produit pas de factures spécifiques à l'immeuble sis au 324. Cependant la SCI [Adresse 8] indique qu'il existe un compteur d'eau unique situé au 326 car il s'agit d'un seul bâtiment mais que tous les occupants du 324 et 326 ont bénéficié. Ainsi dans la mesure où elle produit les factures ainsi que la clé de répartition, et l'[10] ne contestant pas avoir bénéficié de la desserte d'eau, elle devra régler les dépenses d'eau : 375,40 € soit 162,40 € au titre de l'année 2016, 81,70 € au titre de l'année 2017, 131,30 € au titre de l'année 2018. 3) Sur la taxe foncière L'[10] ne conteste celle-ci que sur à la superficie prise en compte pour le calcul de sa part. Elle fait valoir que le bail signé entre la SCI et le locataire ayant succédé dans les lieux loués mentionnet une superficie de 370 m² alors que ces calculs lui imputent 375 m². Il est certain que son contrat de bail mentionne cette dernière surface mais il appartient au bailleur face à la contradiction de surface entre deux baux successifs sur un même local de justifier de la surface indiquée sur le bail conclu avec l'[10], ce qu'il ne fait pas en l'instance. Il convient donc de prendre la surface la plus récente indiquée à savoir celle portée sur sa pièce N° 32370 m². L'[10] est donc fondée en sa demande de prise en compte d'une surface de 370 m² mais en ce cas le total dû est de 6 203,51 € que la locataire prend à tort comme montant obtenu au titre de la taxe foncière calculée sur 375 m2. 4) Sur l'imputation de la TVA L'[10] fait valoir qu'en première instance le bailleur n'avait pas produit de pièces relatives au paiement de la TVA encaissée sur le loyer et que sur les prétendues charges locatives, les déclarations de TVA pour 2017 et 2018 produites en cause d'appel ne permettent pas d'identifier clairement la part incombant à l'[10]. Pour autant l'obligation déclarative existe envers l'administration fiscale et non envers la locataire. La SCI a justifié de son assujettissement. La demande de l'appelante sollicitant le remboursement des charges locatives et de la TVA ne peut qu'être rejetée. Il doit cependant être rappelé qu'une indemnité d'occupation n'inclut pas en son principe la provision pour charges ni la TVA non dûe sur cette indemnité mais que l'appelante a demandé la confirmation de la fixation de l'indemnité d'occupation à 2510 € somme équivalente au loyer augmenté de la provision pour charges et de la TVA. 5) Sur le total dû au titre des charges L'intimée produit un relevé de charges à hauteur de 10'496,40 € et demande à la cour de lui accorder cette somme. Elle n'explique cependant pas les dépenses de 22,90 € mentionnées à deux reprises dans ce tableau. Il est établi que l'[10] doit la somme de 3 199 € + 375,40 € + 6 203,51 € avant déduction des provisions pour charges payées jusqu'à la résiliation du bail soit 3 594,50 € + 3 081,10 € soit un total de 3 102,31 €. Le contrat de bail a prévu un dépôt de garantie pour garantir l'exécution des obligations incombant au preneur. Il est constant que la restitution doit être effectuée après déduction des sommes dues au bailleur. En l'espèce les sommes dues sont supérieures au montant du dépôt de garantie. La demande de restitution doit être rejetée. Après déduction du dépôt de garantie de 1 578,25 €, l'[11] doit être condamnée au paiement de la somme de 1 524,06 € au titre de la régularisation des charges. La demande de le locataire en paiement de la somme de 27'342,43 € ne peut qu'être rejetée. III Sur la demande reconventionnelle en dommages intérêts en réparation du préjudice subi lié au maintien illicite de l'association dans les lieux loués La SCI 770 sollicite sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, la condamnation de l'[11] à lui payer la somme de 7 580 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Il sera au préalable relevé que la TVA de s'applique pas sur des dommages intérêts. Le bailleur fait valoir que si à compter de la résiliation du bail il a reçu de l'[10] 2 510 € par mois du 1er juillet 2017 au 7 juin 2018 soit un total de 28 610 €, il a accordé au locataire suivant une gratuité de loyer sur le lot concerné pendant toute la période d'occupation illicite des lieux par l'association outre une gratuité supplémentaire de 10 500 € HT soit 12 600 € TTC après son entrée dans les lieux d'où un préjudice de 7 580 € TTC. Il est constant que la locataire n'a pas libéré les lieux à la date du congé et que la SCI 770 n'a pu assurer au nouveau locataire la jouissance des lieux à compter du 1er juillet 2017 comme prévu au bail. La cour relève que la SCI 770 a signé ce nouveau bail avant même avant d'avoir donné congé à sa locataire l'[10]. Surtout, entre le 1er juillet 2017 et le 7 juin 2018 elle n'a pas perçu uniquement un montant équivalent au loyer mensuel prévu au bail (loyer annuel de base de 18'939 € HT soit 1 578,25 €), mais 2 510 € par mois soit mensuellement 931,72 € de plus que le montant du loyer. La SCI 770 ne justifie pas d'un préjudice non couvert par les sommes déjà reçues. Par substitution de motifs, la cour confirme le jugement attaqué. IV Sur la demande de l'[11] en réparation du préjudice moral résultant de la particulière déloyauté de la SCI 770 L'appelante qui n'a pas comparu devant le juge des référés bien qu'assignée, invoque la mauvaise foi de la SCI 770 qui n'aurait pu obtenir du juge des référés l'ordonnance du 4 décembre 2017 si elle ne s'était pas prévalue d'une importante dette, en réalité inexistante, et a tenté de faire supporter au locataire des charges qui ne peuvent pas lui être imputées. Il ne peut pas être considéré qu'il en découle un préjudice moral caractérisé. La demande doit être rejetée. V Sur les frais d'exécution de l'ordonnance de référé Il n'appartient pas à la cour saisie du jugement rendu le 30 juin 2020 de connaître sur le contestation des frais d'exécution relatifs à l'ordonnance de référé du 4 décembre 2017. La demande présentée par l'[11] ne peut qu'être rejetée. VI Sur la demande de remboursement des sommes saisies l'[11] sollicite le remboursement de la somme de 18'765,87 € au titre de la première saisie sans cependant démontrer du caractère fructueux de celle-ci et celle de 1 974,44 € au titre de la seconde saisie. Le premier juge a retenu que la décision du juge des référés n'ayant pas autorité de la chose jugée la répétition de la somme indûment saisie devait être effectuée. Pour autant, l'[11] restant devoir une somme supérieure au titre de la régularisation des charges sous réserve des mesures accessoires, compensation devra être faite avec la somme de 1 974,44 €. VII Sur les mesures accessoires L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. La cour confirme la décision ayant condamné l'[11] aux dépens et autorisé Maître Jean-Baptiste Pila avocat recouvré conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile directement de la partie condamnée sous des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. L'équité ne commande pas en l'espèce de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la cour infirme donc l'application qui en a été faite par le premier juge. Les dépens d'appel doit être partagés chaque partie supportant la charge des dépens engagés. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites des appels, Infirme la décision attaquée en ce qu'elle a : condamné l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 10'267,10 € de la régularisation des charges, constaté la compensation de cette somme avec celle due par la SCI 770 à l'[11] au titre de la restitution du dépôt de garantie, a concurrence de la somme de 1 578,25 €, condamné la SCI 770 à payer à l'[11] la somme de 1 974,44 € payés en exécution de l'ordonnance de référé en date du 4 décembre 2017, condamné l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Statuant à nouveau, Condamne l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 1 524,06 € au titre de la régularisation des charges, dépôt de garantie déduit, Dit que compensation de la somme de 1 578,25 € sera faite avec toute somme restant due à l'issue de l'instance par l'[11]. Y ajoutant, Laisse à la charge de chaque partie les dépens de la procédure d'appel qu'elle engagés, Rejette les demandes d'application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Confirme sur le surplus la décision attaquée, Condamne l'[11] à payer à la SCI 770 la somme de 1 524,06 € TTC au titre de la régularisation des charges, Rejette les demandes d'application de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT