Cour d'appel, 05 mars 2024. 21/19362

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 05 MARS 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19362 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CET7D Décision déférée à la Cour : Jugement du 1er octobre 2021 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-21-003108 APPELANTS Monsieur [F] [X] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté et assisté de Me Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0476 Madame [T] [X] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0476 INTIMÉE SCI LE MARCEAU agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité au siège : [Adresse 2] [Localité 3] Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro : 422 245 530 Représentée et assistée de Me Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1641 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 6 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie MONGIN, conseillère, pour la présidente empêchée et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat de bail signé le 18 février 1997, à effet du 1er avril 1997, M. [F] [X] a pris à bail un studio situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 720 francs et une provision sur charge de 210 francs. Son loyer actuel est de 475,52 euros hors charges par trimestre, soit 158,51 euros par mois pour 21,8 m² (7,27 euros / m² ). Le 28 juillet 2020, la SCI Le Marceau, venant aux droits bailleur, a fait signifier une offre de renouvellement du bail avec réévaluation du loyer sur le fondement de l'article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 à M. [F] [X] et Mme [T] [X], lesquels n'ont pas donné leur accord. Le 22 septembre 2020, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation a été saisie par la SCI Le Marceau, laquelle a rendu en date du 8 février 2021 un avis favorable à la proposition du bailleur de porter le loyer actuel de 158,51 euros au loyer de référence minoré 444,72 euros. Saisi par la SCI Le marceau par acte d'huissier de justice délivré le 22 février 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 1er octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté le renouvellement du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] entre la SCI Le Marceau et M. et Mme [X] à compter du 1er avril 2021 d'une durée de six ans ; - jugé que le loyer actuellement payé par M. et Mme [X] dans le cadre du bail d'habitation est inférieur au loyer de référence minoré applicable à [Localité 5] ; - fixé en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 20,40 euros par m² par mois ; - fixé en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 444,72 euros, hors charges et hors indexation, avec augmentation par sixième au 1er avril de chaque année à compter du 1er avril 2021, à savoir à la somme de : - 206,21 euros par mois à compter du 1er avril 2021 ; - 253,91 euros par mois à compter du 1er avril 2022 ; - 301,61 euros par mois à compter du 1er avril 2023 ; - 349,31 euros par mois à compter du 1er avril 2024 ; - 397,01 euros par mois à compter du 1er avril 2025 ; - 444,72 euros par mois à compter du 1er avril 2026 ; - dit n'y avoir lieu à paiement d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. et Mme [X] aux dépens ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2021, M. [F] [X] et Mme [T] [X] ont interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il rejette le surplus des demandes. Dans leurs dernières conclusions déposées le 22 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [X] et Mme [T] [X] demandent à la cour de : - les recevoir dans leur demande et de les y déclarer parfaitement recevables et biens fondés'; - infirmer le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité (RG n°11-21-003108) en ce qu'il : - constate le renouvellement du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] entre eux et la SCI Le marceau à compter du 1er avril 2021 d'une durée de six ans ; - juge que le loyer actuellement payé par eux dans le cadre du bail d'habitation est inférieur au loyer de référence minoré applicable à [Localité 5] ; - fixe en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 20,40 euros par m² par mois ; - fixe en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 444,72 euros, hors charges et hors indexation, avec augmentation par sixième au 1er avril de chaque année à compter du 1er avril 2021, à savoir à la somme de : - 206,21 euros par mois à compter du 1er avril 2021 ; - 253,91 euros par mois à compter du 1er avril 2022 ; - 301,61 euros par mois à compter du 1er avril 2023 ; - 349,31 euros par mois à compter du 1er avril 2024 ; - 397,01 euros par mois à compter du 1er avril 2025 ; - 444,72 euros par mois à compter du 1er avril 2026 ; - dit n'y avoir lieu à paiement d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamne in solidum aux dépens ; - rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; statuant à nouveau, - constater le renouvellement du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 1] entre eux et la SCI Le Marceau à compter du 1er avril 2021 d'une durée de six ans ; à titre principal, - dire que si l'article 140-VI de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 est applicable à leur cas, l'article 18 alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 leur est également applicable ; - constater que le loyer avant leur renouvellement était de 158,51 euros par mois ; - constater qu'ils font état de six références locatives correspondant à des logements comparables avec un niveau de loyer identique au leur ; - constater que leur logement a une consommation énergétique primaire par m² et par an supérieure à 331 KW ; en conséquence, - dire que le loyer mensuel en principal ne peut pas faire l'objet d'une réévaluation ; - débouter la SCI Le Marceau de toutes demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, - dire que le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 leur est applicable ; - constater que le loyer avant leur renouvellement était de 158,51 euros par mois ; - constater que le loyer réclamé par la SCI Le Marceau est de 444,72 euros par mois ; - constater que la moitié de la différence entre ces deux montants est de 143,10 euros ; en conséquence, - dire que le montant maximum du loyer mensuel en principal ne pourra pas dépasser la somme de 301,61 euros (158,51 euros + 143,10 euros) ; - débouter la SCI Le Marceau de toutes demandes, fins et conclusions ; en tout état de cause, - condamner la SCI Le Marceau à porter et payer aux concluants la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Le Marceau en tous les dépens ; - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Elyas Azmi, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 29 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Le Marceau demande à la cour de : - la recevoir en son argumentation tant d'intimée que d'appelante incidente et l'y dire bien fondée ; - débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ; ce faisant : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [X] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le confirmer pour le surplus ; - statuant à nouveau - fixer pour le logement loué à M. et Mme [X] , portant sur le lot de copropriété n°9 situé au premier étage, à effet du 1er avril 2021, un loyer mensuel augmenté à 444,72 euros et répartition de cette augmentation par sixième annuel de la façon suivante, compte non tenu de l'indexation annuelle du loyer, et avec ajustement du dépôt de garantie : Date d'effet Ancien loyer 1/6ème de majoration loyer majoré hors charges 1er avril 2021 158, 51 euros 47, 70 euros 206,21 euros 1er avril 2022 206, 21 euros 47, 70 euros 253,91 euros 1er avril 2023 253, 91 euros 47, 70 euros 301,61 euros 1er avril 2024 301,61 euros 47, 70 euros 349,31 euros 1er avril 2025 349, 31 euros 47, 70 euros 397,01 euros 1er avril 2026 397, 01 euros 47, 71 euros 444,72 euros - condamner solidairement M. et Mme [X] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance ; - condamner solidairement M. et Mme [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Pierre Queudot, en ce compris les sommes dues le cas échéant à l'huissier instrumentaire en vertu de l'article 444-32 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Devant la cour, M. et Mme [X] ne contestent pas que l'article 140-VI de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 leur soit applicable mais ils demandent à bénéficier des dispositions de l'article 18 alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, ils estiment en produisant d'autres références en appel que leur loyer n'est pas sous-évalué. Ils sollicitent l'application du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 en son article 5. La SCI Le Marceau demande la confirmation du jugement entrepris par application de l'article 140-VI de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, demandant à voir écarter les références produites par M. et Mme [X] et toute argumentation tenant à un DPE insuffisant. Sur ce, Dans la version applicable entre le 1er janvier 2021 et le 24 août 2022, l'article 18 alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 indique : ' Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s'appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an.' Cette mention d''une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an' ne figurait cependant pas dans la version applicable à l'époque de la délivrance du congé, entre le 27 mars 2014 et le 1er janvier 2021, ni d'ailleurs, dans la version actuelle applicable depuis le 24 août 2022. De la même manière, selon l'article 140-VI de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 dans sa version actuelle : 'Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.' Dans sa version en vigueur entre le 25 novembre 2018 et le 23 février 2022, le texte est rédigé de la façon suivante : 'Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré', la référence au DPE est donc inexistante dans la version applicable au cas d'espèce puisque l'offre de renouvellement a été délivrée le 28 juillet 2020. Les développements relatifs au DPE sont donc écartés des débats. L'article 140-VI de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 poursuit dans sa version applicable : 'Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties. Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie. VII. - (...) VIII. - Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article.' (Souligné par la cour) La cour observe que 4 des références produites par les locataires concernent des loyers pour des appartements appartenant au parc HLM. Ces références seront donc rejetées au motif qu'un bail sur un logement social est consenti à des conditions préférentielles en ce qui concerne le montant du loyer. Dans ces conditions, M. et Mme [X] qui n'ont pas respecté le minimum de 6 références imposé par la loi, ne peuvent que voir rejeter cette partie de leur argumentation. Concernant l'état de l'immeuble, la lecture du constat dressé le 6 avril 2022 à la demande du bailleur ne permet pas de conclure qu'il est en mauvais état. Il en ressort en effet qu'il s'agit d'un immeuble ancien plutôt bien entretenu, même si par endroits la peinture est écaillée et en mauvais état et que la vitrification peut paraître usée dans les zones de circulation, l'ensemble est conservé en bon état de propreté notamment. De surcroît, effectivement, aucune preuve n'est rapportée de plainte des locataires préalable à l'offre de réévaluation litigieuse. Les procès-verbaux d'assemblées générales produits en pièces 13 à 15 démontrent le vote de travaux réguliers et un souci de la copropriété de conserver l'immeuble en bon état (réfection de l'entière toiture, installation de système de sécurisation, diagnostic technique de l'immeuble). Dans ces conditions, aucune vétusté ne peut aboutir à l'infirmation du jugement dont appel. Il est constant que le loyer minoré pour le logement occupé par M. et Mme [X], d'une pièce, dans l'immeuble datant d'avant 1946 situé [Adresse 1] à [Localité 6] est retenu pour un montant de 20,40 euros au m² par le site de la Préfecture de [Localité 5], en application de l'arrêté préfectoral du 4 juin 2020 pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021. Ainsi que l'a retenu le juge initialement saisi, l'article 5 du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 qui aurait permis de cantonner l'augmentation n'est pas applicable, s'agissant d'une ré-évaluation soumise aux dispositions du VI de l'article 140 de la loi Elan repris par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il est constant que le loyer mensuel avant ré-évaluation est de 158,51 euros par mois pour 21,8 m² (7,27 euros / m² ). Le jugement doit donc être confirmé. Partie perdante M. et Mme [X] seront condamnés aux dépens. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande des parties fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. et Mme [X] supporteront solidairement la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. La greffière Pour la présidente empêchée