Cour d'appel, 28 mai 2024. 22/01792

AB/CD Numéro 24/01785 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 28/05/2024 Dossier : N° RG 22/01792 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IH64 Nature affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité Affaire : [J] [Y] C/ [O] [M] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 12 Mars 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes, en présence de Madame FOURCADE, Greffière stagiaire Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [J] [Y] née le 13 mars 1956 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] ROYAUME-UNI Représentée et assistée de Maître LEPLAT de la SELARL J & LAW, avocat au barreau de PAU INTIME : Monsieur [O] [M] né le 03 janvier 1966 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté de Maître MOUTIER, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 24 MAI 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU RG numéro : 19/00521 EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique établi par la SCP PINATEL-MESTRESSAT-LAFONT-GALLAZZINI (désormais SCP MESTRESSAT LAFONT GALLAZZINI) le 27 avril 2011, Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [L] ont acquis de Monsieur [O] [M] une maison d'habitation et un garage sis à Oloron-Sainte-Marie. Suite au décès de M. [L] le 15 novembre 2015, Mme [Y] est devenue seule propriétaire. Par acte d'huissier de justice du 9 mars 2019, Mme [Y] a fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Pau en résolution de la vente sur le fondement des articles 1602 et 1604 du code civil, du fait du défaut de raccordement du bien au réseau d'assainissement public. Par acte d'huissier de justice du 7 mai 2019, M. [M] a assigné en garantie la SCP PINATEL-MESTRESSAT-LAFONT-GALLAZZINI. Suivant jugement contradictoire mixte en date du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Pau a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, - mis hors de cause la SCP PINATEL-MESTRESSAT-LAFONT-GALLAZZINI, - déclaré M. [M] seul responsable du préjudice subi par Mme [Y], - débouté Mme [Y] de sa demande de résolution de la vente, - ordonné, avant dire droit sur la réparation de son préjudice, une mesure d'expertise, et commis pour y procéder M. [B], avec notamment pour mission de déterminer le procédé technique de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement, et de chiffrer son coût, - condamné M. [M] à verser à la SCP PINATEL-MESTRESSAT-LAFONT-GALLAZZINI la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de Mme [Y] à l'égard de la SCP de notaires, - réservé la demande de Mme [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - réservé les dépens de l'incident qui suivront les dépens de l'instance au fond, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 novembre 2022. Pour motiver sa décision, le juge a retenu, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 1604 et 1217 du code civil, - que le délai de prescription quinquennal dont disposait Mme [Y] pour agir n'a commencé à courir qu'à compter du mois d'avril 2014, lorsqu'elle a appris par deux employés du service d'assainissement communal que sa maison n'était pas raccordée au réseau communal, - que M. [M] a vendu son bien comme étant raccordé au réseau d'assainissement collectif, ce qu'il a écrit dans un courrier à son notaire du 22 avril 2011, et déclaré dans l'acte de vente, alors qu'il ne l'était pas, ce qu'il ne pouvait ignorer, ayant vécu 10 ans dans l'immeuble, - que la clause du contrat de vente prévoyant que l'acquéreur ferait son affaire personnelle du défaut de conformité du réseau d'assainissement ne peut s'appliquer dès lors qu'il ne s'agit pas d'un défaut de conformité du réseau mais d'une absence de raccordement, - que le notaire n'a commis aucune faute puisque qu'il a questionné M. [M] sur la situation par l'intermédiaire de son notaire, et que M. [M] a affirmé 'sous sa responsabilité' que le bien était raccordé au réseau collectif, - que la résolution de la vente n'est pas justifiée dès lors que l'assignation intervient 8 ans après la vente et que des travaux de raccordement au réseau d'assainissement communal sont envisageables, - que les différences importantes de devis produits par les parties sur le coût des travaux de raccordement empêchent le tribunal d'évaluer le préjudice subi par Mme [Y]. Mme [Y] a relevé appel par déclaration du 25 juin 2022 (RG n° 22/01792), critiquant le jugement uniquement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résolution de la vente. M. [M] a interjeté appel par déclaration du 12 juillet 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions. Par ordonnance du 28 septembre 2022, le magistrat de la mise en état a déclaré caduc l'appel interjeté par M. [M] à l'encontre de Mme [Y] (RG n° 22/01967) sur le fondement de l'article 902 du code de procédure civile. Par ordonnance du 26 avril 2023, le magistrat de la mise en état a déclaré caduc l'appel interjeté par M. [M] à l'encontre de la SCP MESTRESSAT LAFONT GALLAZZINI (RG n° 22/1967), au visa des articles 908 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique du 3 juin 2023, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [Y], appelante, demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résolution de la vente, et statuant à nouveau : - prononcer la résolution de la vente du 27 avril 2011, - ordonner les restitutions afférentes, - débouter le défendeur de ses demandes, - le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Me Leplat. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1602, 1604, 1610 et 1611 du code civil, 1134, 1135 et 1184 anciens du code civil, 2224 du code civil, 1382 ancien du code civil, L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation : - que l'immeuble ne peut pas être raccordé moyennant des travaux au réseau d'assainissement collectif dès lors qu'elle ne dispose pas de servitude de passage en tréfonds accordée par le propriétaire voisin pour se raccorder au réseau public, ce dernier étant en droit de refuser une telle servitude, rendant le défaut de délivrance conforme suffisamment grave, puisqu'elle n'est pas en mesure de régulariser la situation sans passer des canalisations sur la propriété voisine, - que l'acte de vente prévoit que l'habitation est raccordée au réseau collectif, qu'il y a donc une non conformité aux stipulations contractuelles, dès lors que le courrier du maire du 6 juin 2014 confirme que la maison n'est pas raccordée, - que la mairie a précisé qu'un appareillage complémentaire serait nécessaire compte tenu du niveau du regard de branchement par rapport aux égouts, - qu'elle n'avait aucune obligation de faire contrôler l'installation puisqu'il ne s'agissait pas selon son acte d'achat d'une installation individuelle, - qu'il n'est pas question de la conformité du réseau d'assainissement au sujet de laquelle elle s'est engagée à en faire son affaire personnelle, mais bien de l'inexistence du raccordement, révélant la non conformité de l'immeuble vendu aux stipulations contractuelles, - que M. [M], ayant habité l'immeuble pendant 10 ans, ne pouvait ignorer qu'il n'était pas raccordé, alors même qu'il avait une obligation d'entretien régulier de son système d'assainissement, - qu'il ne peut s'exonérer de sa responsabilité dès lors que l'acte de vente est dépourvu de tout document attestant que l'installation a été contrôlée, la clause exonératoire dont il se prévaut est illicite, - que le diagnostic technique fourni par le vendeur ne comporte pas le contrôle obligatoire de l'assainissement, ce qui permet d'écarter la clause exonératoire, - que le compromis de vente prévoyait que serait annexée à l'acte final une lettre du service d'assainissement communal, mais que n'ayant pas obtenu ladite lettre, la clause a été modifiée et M. [M] a déclaré sous sa responsabilité que l'immeuble était raccordé au réseau public. Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2022, auxquelles il est expressément fait référence, M. [M], intimé et appelant incident, demande à la cour de : - débouter Mme [Y] de ses demandes, - à titre subsidiaire, dire que sa condamnation sera limitée à la somme de 2 927,72 euros, - condamner la SCP PINATEL LAFONT METRESSAT à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre, y compris les frais de raccordement, - condamner la partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir : - que le délai de prescription a commencé à courir au jour de la signature de l'acte de vente, d'autant que Mme [Y] a déclaré faire son affaire personnelle de la conformité du réseau d'assainissement, elle avait donc connaissance de ses droits à cette date, - que cette clause expresse l'a dégagé de toute responsabilité en cas de défaut de non conformité du réseau d'assainissement, et qu'elle a une portée limitée puisque le coût du raccordement au réseau public a été estimé à 2 927,72 euros TTC, - qu'il a vécu 10 ans dans le bien sans connaître de difficulté concernant l'évacuation des eaux, de sorte qu'en tant que profane en matière de construction, il a toujours considéré que l'immeuble était relié au réseau public, - qu'il s'est soumis lors de la vente à l'ensemble des obligations techniques, et a pris en charge la remise en conformité de l'installation électrique, - que l'action en garantie des vices cachés est prescrite et ne saurait prospérer, l'acte de vente comportant une clause d'exonération de cette garantie, - que la résolution de la vente n'est pas justifiée au vu du caractère modique du coût des travaux de mise aux normes, et alors que Mme [Y] a mis en vente le bien dans une agence immobilière, ce qui suppose sa qualité de propriétaire, - que le projet d'acte établi par le notaire prévoyait que serait annexée une lettre du service d'assainissement communal, attestant du raccordement de l'immeuble ; que n'ayant pas obtenu cette lettre, le notaire aurait dû différer la signature de l'acte plutôt que de modifier la clause pour reporter la responsabilité sur lui alors qu'il n'a aucune connaissance technique en la matière, et était assisté d'un agent immobilier et de son notaire, - que le notaire n'établit pas qu'il a sollicité la mairie sur l'état du réseau, et aurait dû vérifier les déclarations faites par le vendeur pour s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il rédigeait, - qu'il n'a écrit aucun courrier confirmant que la maison était reliée au réseau collectif. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024, et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 12 mars 2024 pour y être plaidée. MOTIFS : Sur le périmètre de saisine de la cour : Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'article 954 du code de procédure civile prévoit notamment que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il résulte de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, que le dispositif des conclusions de l'appelant remises dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile de trois mois à compter de la déclaration d'appel doit comporter une prétention sollicitant expressément l'infirmation ou l'annulation du jugement frappé d'appel (2e Civ.17 novembre 2022, pourvoi n° 21-15.521). Il en va de même pour l'intimé lorsqu'il forme appel incident dans ses conclusions. A défaut, en application de l'article 954, alinéa 3, la cour d'appel ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, ne peut que confirmer le jugement. (2e Civ.17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626). En l'espèce, l'appel principal de M. [M] a été déclaré caduc par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 26 avril 2023 ; M. [M] a formé appel incident dans ses conclusions en réplique à l'appel principal de Mme [Y], mais la cour observe que le dispositif de ses conclusions du 30 septembre 2022 ne comporte aucune demande d'infirmation, de réformation ni d'annulation du jugement alors qu'il demande à la cour de débouter Mme [Y] de ses demandes et conclut sur la prescription de l'action de Mme [Y] et sur son absence de responsabilité. La cour n'est donc pas saisie de l'appel incident de M. [M]. Par ailleurs, seule est en débat la question de la résolution de la vente et ses conséquences, car l'appel principal est limité à ce chef. Sont donc définitives les dispositions du jugement : - rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de Mme [Y], - mettant hors de cause la SCP MESTRESSAT LAFONT GALLAZZINI, - déclarant M. [M] seul responsable du préjudice subi, - ordonnant avant dire droit une expertise. Sur la demande de résolution de la vente : Mme [Y] fonde sa demande en résolution de la vente sur le défaut de délivrance conforme des articles 1604 et suivants du code civil, au motif que l'immeuble vendu n'est pas raccordé au réseau d'assainissement alors qu'il a été vendu comme tel. L'article L 271-4 du code de la construction et de l'habitation dispose : « I.- En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ; 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ; 3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 1336 du présent code ; 4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ; 5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ; 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ; 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 ; 8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ; 9° Dans les zones prévues à l'article L. 133-8, l'information sur la présence d'un risque de mérule. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. Le document mentionné au 6° n'est pas requis en cas de vente d'un immeuble à construire visée à l'article L. 261-1. Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot. II.- En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. » En l'espèce, l'acte authentique de vente daté du 27 avril 2011 stipule, en page 14 : « Assainissement : Le vendeur déclare sous sa responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement. Le vendeur déclare qu'à sa connaissance cet assainissement ne connaît aucun dysfonctionnement ». Le diagnostic technique joint à l'acte ne mentionne aucun contrôle du système d'assainissement, de sorte qu'en application du texte précité le vendeur ne peut s'exonérer de sa responsabilité par une quelconque clause. Ainsi M. [M] ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant la mention stipulée à l'acte selon laquelle 'l'acquéreur fait son affaire personnelle du défaut de conformité du réseau d'assainissement', d'autant que cette phrase est contenue dans la clause selon laquelle le vendeur déclare sous sa responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, ce qui est faux. Une telle clause applicable en cas de défaut de conformité de l'installation n'est en tout état de cause pas applicable en cas d'absence de tout réseau, comme en l'espèce. Par ailleurs, il est clairement stipulé à l'acte que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement, alors qu'il est établi par le courrier de la commune d'Oloron adressé à Mme [Y] le 6 juin 2014 que cet immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement collectif, à la suite de tests effectués sur place par les employés du service d'assainissement communal. De plus, aucune fosse septique n'a été identifiée. M. [M] doit donc répondre de ce défaut de conformité de l'immeuble vendu aux stipulations contractuelles. S'agissant de la gravité de ce défaut de conformité, la cour relève que le service communal d'assainissement a confirmé par mail du 2 juin 2014 à Mme [Y] qu'un appareillage type pompe de relèvement serait indispensable pour raccorder l'installation au réseau. Mme [Y] produit aux débats un devis du 5 septembre 2020 relatif aux travaux nécessaires pour effectuer la mise en conformité de l'installation en la raccordant au réseau d'assainissement, lequel mentionne la nécessité d'une micro-station compte tenu de l'impossibilité de raccorder l'immeuble au tout à l'égout, et ces travaux s'élèvent à 41 553,62 €, étant rappelé que le prix d'acquisition de l'immeuble était de 140 000 €. Par ailleurs, Mme [Y] justifie n'avoir aucune servitude de canalisation sur le tréfonds voisin, qu'il est nécessaire de traverser pour procéder au raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement. Les travaux sont donc d'une grande ampleur et il existe un doute sur leur faisabilité. Dans ces conditions, la cour estime contrairement au premier juge qu'il existe un défaut de délivrance conforme d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente de l'immeuble aux torts du vendeur, M. [M], en application des dispositions de l'ancien article 1184 du code civil applicable à la cause. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. Les parties devront être remises en l'état antérieur, ainsi il appartient à M. [M] de restituer le prix de vente à hauteur de 140 000 € et à Mme [Y] de restituer le bien immobilier visé à l'acte authentique du 27 avril 2011. La présente décision sera publiée au service de la publicité foncière aux frais de M. [M]. L'appel étant partiel, le premier juge reste saisi du suivi de l'expertise qu'il a ordonnée et du préjudice allégué par Mme [Y]. Sur le surplus des demandes : M. [M], succombant, sera condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Leplat, et à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Statuant dans la limite des chefs qui lui sont soumis, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [Y] de sa demande de résolution de la vente, Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant, Prononce la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 27 avril 2011 entre Mme [Y] et M. [L] d'une part, et M. [M] d'autre part, portant sur l'immeuble sis à [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 6] et [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 5], Condamne M. [M] à restituer à Mme [Y] la somme de 140 000 € correspondant au prix de vente de l'immeuble ci-dessus désigné, Condamne Mme [Y] à restituer l'immeuble ci-dessus désigné après complet remboursement du prix, Condamne M. [M] à faire procéder, à ses frais, aux formalités de publicité foncière relativement au présent arrêt, Rappelle que le tribunal judiciaire de Pau reste saisi des autres chefs de demandes sur lesquels il a sursis à statuer et du suivi de l'expertise qu'il a ordonnée, Condamne M. [M] à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, Condamne M. [M] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Leplat en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE