Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/01556

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : 24/405 N° RG 23/01556 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2SW Jugement (N° 22/02482) rendu le 12 Décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANTE Madame [L] [X], [J], [O] [A] née le 14 Juin 1982 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Marion Giraud, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002700 du 31/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [I] [H] épouse [R] née le 01 Novembre 1950 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 05 mars 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Suivant acte sous seing privé à effet du 15 février 2010, Mme [I] [R] née [H] a donné à bail à Mme [L] [A] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois, outre le versement d'un dépôt de garantie de 1240 euros. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 10 février 2010. Le 9 juillet 2021, Mme [I] [R] née [H] a fait signifier à Mme [L] [A] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 4 498,20 euros en principal. Le même jour, Mme [I] [R] née [H] a fait signifier à Mme [L] [A] un congé pour reprise, à effet du 14 février 2022. Mme [L] [A] a remis les clefs dont elle disposait le 8 septembre 2021 date à laquelle un procès- verbal de constat des lieux a été dressé par huissier de justice, en présence de la locataire sortante. Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 juin 2022 revenu avec la mention, 'défaut d'adressage', puis par courrier recommandé avec avis de réception du 19 juillet 2022, revenu avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse », Mme [I] [R] née [H] a mis en demeure Mme [L] [A] de lui régler la somme de 4971,53 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 6 410,31 euros au titre des réparations locatives. Par acte d'huissier en date du 8 septembre 2022, Mme [I] [R] née [H] a fait assigner Mme [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, sa condamnation au paiement de la somme de 4 771,53 euros, au titre des loyers et charges impayés, de la somme de 6 410,31 euros au titre des réparations et dégradations locatives et de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2021. Suivant jugement réputé contradictoire en date du12 décembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a : - condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [R] née [H] la somme de 4617,45 euros au titre des loyers et des charges impayés, - condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [R] née [H] la somme de 5170,31 euros au titre des réputations et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, - condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [R] née [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2021. Mme [L] [A] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 mars 2023, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [I] [H] a constitué avocat le 12 mai 2023. Par ses dernières conclusions en date du 31 octobre 2023, Mme [A] demande à la cour de : - recevoir Mme [A] en son appel et la dire bien fondée, En conséquence, infirmer purement et simplement le jugement du 12 décembre 2022 en ce qu'il a condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 4 617,45 euros au titre des loyers et des charges impayés, condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 5 170,31 euros au titre des réparations et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, condamné Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [L] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juillet 2021, rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision à titre provisoire, En lieu et place : - condamner Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 1515 euros, - lui accorder un délai de paiement de 36 mois, - débouter Mme [I] [H] de sa demande formulée au titre des réparations locatives, - débouter Mme [I] [H] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Madame [I] [H] de sa demande de condamnation aux dépens. Par ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2023, Mme [H] demande à la cour de : - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 12 décembre 2022 en toutes ses dispositions, - débouter Mme [L] [A] de toutes ses demandes, - condamner Mme [L] [A] à verser à Mme [I] [H] épouse [R] une indemnité de procédure de 2 500 euros pour la procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers frais et dépens. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la demande de la bailleresse au titre des loyers impayés : Cette demande formée à hauteur d'une somme de 4771,53 euros suivant compte arrêté au 8 septembre 2021 se détaille de la manière suivante suivant le décompte produit aux débats : -période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2021 : Loyers échus : 30 mois à 650 euros par mois soit 19500 euros Dont à déduire Versements de la CAF et de la locataire : 15 001,80 euros Soit un solde de 4498,20 euros (selon le décompte de l'huissier annexé au commandement -période du 1er juillet 2021 au 8 septembre 2021 : - Loyers des mois de juillet et août : 2 x 650 = 1300 euros ; -septembre 2021 au prorata : 650 x ( 8/30) = 173,33 euros ; Dont à déduire : Versements de la CAF entre le 5 juillet et le 6 septembre : 857 euros Versements de la locataire du 17 septembre 2021 : 343 euros ; Solde impayé sur la période : 273,33 euros ; Montant total des sommes dues : 4771,53 euros. En défense toutefois, la partie appelante fait valoir que la bailleresse n'a pas produit un décompte exact et conforme à celui qu'elle avait par ailleurs fait parvenir à la CAF au titre de l'historique des incidents de règlement du loyer. Elle fait valoir également le contexte particulier à savoir qu'elle était en réalité la concubine du fils de la bailleresse, lequel vivait avec elle dans le logement donné à bail. Il s'évince à cet égard effectivement des pièces produites que Mme [L] [A] était connue de la Caisse d'allocations familiales en qualité de concubine de M. [K] [R], le couple ayant ainsi été bénéficiaire ensemble en dernier lieu de l'allocation logement et de la prime d'activité réglées par l'organisme social. C'est ce même M. [K] [R] qui apparaît aux côtés de sa mère [I] [R] née [H] lors du constat d'huissier établi le 8 septembre 2021. La partie appelante a au demeurant produit aux débats des échanges de sms entre elle-même et M. [K] [R] qui apparaissent avoir été envoyés pendant le cours de l'été 2021, sms dont l'authenticité n'est pas spécialement discutée, et qui font apparaître que le départ de Mme [L] [A] du logement donné à bail s'inscrit dans le contexte de sa séparation d'avec M. [R]. La cour précisera que la partie intimée ne s'est pas expliquée sur ces éléments de fait donnés par Mme [A]. Dès lors, la cour ne peut exclure comme le suggère la partie appelante, que l'absence de mention du nom de M. [Y] [R] dans le contrat de bail, ce dernier n'ayant été consenti qu'à Mme [A], avait pour objet de permettre la perception de l'allocation logement, laquelle ne peut normalement être obtenue dans le cadre d'un bail passé entre parent et enfant. Il apparaît au demeurant que la caisse d'allocations familiales s'est inquiétée à un moment donné de cette situation, puisqu'elle a écrit le 22 août 2022 en lui précisant 'qu'un contrôle mené par un agent assermenté a permis de déceler que vous n'avez pas signalé le lien de parenté entre votre ex-conjoint et la propriétaire du logement que vous louiez et pour lequel vous perceviez de l'allocation logement'. Mme [A] a par ailleurs subi très rapidement les conséquences de ce contrôle, puisque étant allocataire, elle a été contrainte ultérieurement de rembourser le montant des sommes indues par retenue sur ses prestations. Il y a lieu d'observer que Mme [A] n'a pas tenté de soutenir pour s'opposer à la demande de la bailleresse la règle ' in pari causa turpitudinis cessat repetitio', se limitant à dire que des versements ont été faits en liquide et que par ailleurs, la réclamation de la bailleresse ne peut excéder le montant des impayés que cette même bailleresse a déclaré auprès de la CAF. Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1342-8 du code civil, la preuve du paiement se fait par tout moyen. Il sera à cet égard observé que le fait que le bail ait été conclu dans la réalité dans un contexte familial rend vraisemblable les allégations de la partie appelante selon lesquelles certains règlements de loyer ont pu avoir lieu en espèces sans donner lieu à émission de quittances. Du reste, la cour relève que dans les échanges de SMS entre l'appelante et le fils de la partie intimée, M. [Y] [R], alors que Mme [A] évoque le règlement du reliquat de sa dette par virements, M. [R] rappelle à plusieurs reprises que sa mère préférera un règlement en espèces. Surtout, il résulte d'un courrier adressé par Mme [R] née [H] à la CAF le 10 août 2021, lequel courrier correspond à la déclaration d'impayés devant être faite par le bailleur dans le cas du versement de l'aide au logement au locataire déclare que les seules échéances de loyer impayées sont celles des mois de mars 2021 inclus à août 2021inclus, avec la précision redondante de ce que les impayés ont bien commencé en mars 2021, ce qui fait que la dette locative est d'un montant de 3100 euros dont à déduire les allocations logements servies pendant la période considérée soit 1615 euros et un règlement de 80 euros de Mme [A] ce qui laisse subsister un solde de 1515 euros. A cette somme, s'est ajouté le loyer de septembre 2021 au prorata (période du 1er au 8 septembre) mais il a été plus que compensé par le règlement fait par la locataire le 17 septembre 2021 à hauteur de 343 euros. Dès lors, la partie appelante apparaît fondée à faire constater que sa dette n'est en réalité au titre des loyers que de 1515 euros et à prétendre être libérée pour le surplus. Il convient donc, par infirmation du jugement entrepris sur ce point, de condamner Mme [A] à payer à Mme [I] [H] la seule somme de 1515 euros au titre des loyers impayés. Sur la demande de délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil dispose que : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées portent intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, il convient de constater que la dette est ancienne et que Mme [A] a déjà bénéficié de fait de larges délais de paiement. La demande de délais de grâce formulée par l'intéressée sera donc rejetée. Sur le montant réclamé au titre des dégradations locatives : Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement '. Les éléments factuels sont les suivants : -l'état des lieux d'entrée mentionne effectivement que le bien donné à bail a été reçu en bon état ou en très bon état de réparations locatives ; -comme l'a exactement énoncé le jugement entrepris, il a été relevé dans le constat d'huissier établi en présence de Mme [A] l'existence d'une fuite d'eau dans les toilettes, le fait que le vitrage de la porte d'entrée était cassé et qu'il y avait des coups en partie basse de la face externe, l'habillage de la paumelle manquant par ailleurs en partie basse, le blocage des fenêtres velux de la chambre, des vitrages absents, cassés et hors d'usage dans le garage, une porte piéton dépourvue de poignée, la porte du garage et la porte piéton étant manifestement condamnées, un tablier de volet descellé au niveau du couloir du premier étage. Pour justifier du bien-fondé de sa demande à hauteur d'une somme de 5170,31 euros après déduction du dépôt de garantie, la bailleresse a produit aux débats deux factures et plusieurs devis pour un montant total de 6410,31 euros. Il sera précisé d'emblée pour répondre à l'argumentation de Mme [A] que le bailleur n'est pas en soi tenu de produire des factures au titre des travaux, pourvu que la réalité du préjudice résultant des dégradations soit établie avec certitude. Sur le remplacement des deux fenêtres : il a été produit sur ce point un devis émanant de la société Méniplast pour un montant de 2752,54 euros relative à la pose de deux fenêtres à rotation (fenêtres de type velux). Ce devis se rapporte aux énonciations du constat d'huissier du 8 septembre 2021 selon lequel les deux fenêtres du deuxième étage sont bloquées. Toutefois, la cour n'a pas à l'examen du constat litigieux le moyen de se convaincre que l'état des fenêtres velux en cause qu'il n'y aurait aucune possibilité de réglage et que le remplacement desdites fenêtres s'imposerait. Comme le fait à cet égard justement observer la partie appelante, le procès-verbal de constat ne fait état que de deux fenêtres bloquées, sans autre précision. Il n'est pas fait état de dégradations que ce soit sur les montants des fenêtres et sur les vitrages. En l'absence d'éléments suffisants, la cour rejettera purement et simplement la demande de ce chef. Sur le remplacement de la porte d'entrée : il a été produit sur ce point un devis émanant également de la société Méniplast d'un montant de 1252,24 euros lequel se rapporte aux énonciations du constat selon lesquelles le vitrage de la porte d'entrée est cassé et qu'il existe des traces de coup en partie basse de la face externe. Il convient d'observer que ce devis est daté du 30 août 2021 soit une date antérieure à la date du constat censé établir les désordres à la suite desquels le bailleur fait normalement établir les devis. L'historique des relations entre la locataire et son compagnon apparaît être le suivant au vu des pièces produites : -le 21 juin 2021, Mme [L] [A] a fait une déclaration en main courante auprès des services de police du commissariat de [Localité 8] en indiquant 'je suis locataire de l'habitation à [Adresse 2]. Le bail est à mon nom. Mon ex-conjoint M. [M] [R] ne veut pas partir de la maison. Je n'ai rien d'autre à déclarer'. Par ailleurs, les échanges de sms déjà évoqués entre Mme [A] et M. [R] montrent que les concubins étaient séparés dans les derniers temps du bail, M. [R] refusant l'accès du logement à son ex-compagne, lui indiquant même dans un des sms qu'elle n'avait plus aucun droit de venir dans les lieux depuis le 15 août 2021. Dès lors en l'absence de plus grande explication de la bailleresse, explication qui aurait été pourtant absolument nécessaire eu égard au caractère particulier du litige, il convient de conclure que rien n'indique que Mme [L] [A] pourrait se voir imputer la dégradation de la porte, alors que le devis du 30 août 2021 concernant la réparation de la porte se présente comme un devis fait 'après accident' et que Mme [A] n'était plus dans les lieux et ne pouvait a priori être elle-même à l'origine d'un tel 'accident'. -sur les factures de réparation d'une fuite d'eau et du tablier de volet descellé (facture [U] [Z] du 19 août 2021 et devis Menuiplast du 30 août 2021 pour un montant de 132 euros Pour les mêmes motifs que ceux qui ont été précédemment énoncés, et alors que Mme [A] n'a pas été la dernière occupante des lieux, il convient de rejeter la demande de ces deux chefs. Sur le remplacement des fenêtres et de la porte du garage : il a été produit sur ce point un devis établi par la société Meniplast pour un montant de 2183,53 euros. Les constatations de l'huissier font effectivement apparaître que les vitres manquent aux fenêtres et que la porte apparaît condamnée. Mais elles font également apparaître que ledit garage est dans un état de particulière vétusté. Par ailleurs, il convient de relever que si l'état d'entrée dans les lieux énonce des éléments qui sont favorables à la bailleresse ainsi qu'il a été dit, l'état des lieux ne comporte aucune mention sur l'état du garage. Le caractère plutôt laconique de cet état peut au demeurant s'expliquer par le contexte 'familial ' de la conclusion du bail. Enfin, alors que le fils de la partie intimée vivait lui-même dans les lieux, aucune explication n'a été donnée quant à la façon dont Mme [A] aurait pu d'elle-même et seule procéder à des transformations dans le garage à l'insu de la propriétaire, qui n'a jamais fait de réclamations antérieurement de ce chef, alors que son fils était le concubin de sa locataire. Il ne sera pas fait droit à la demande. En conséquence, la cour rejette l'intégralité des demandes au titre de l'arriéré locatif. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Au regard de ce qui a été précédemment jugé, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel et de dire que le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [A] restera à la charge du Trésor public. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Condamne Mme [L] [A] à payer à Mme [I] [H] épouse [R] la seule somme de 1515 euros au titre des loyers impayés ; Déboute Mme [I] [H] épouse [R] de sa demande au titre des dégradations locatives Y ajoutant, Déboute Mme [L] [A] de sa demande de délais de paiement ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [A] restera à la charge du Trésor public. Le greffier Fabienne DUFOSSÉ Le président Véronique DELLELIS