Cour d'appel, 26 septembre 2022. 21/04910

MINUTE N° 22/451 Copie exécutoire à : - Me Dominique HARNIST - Me Céline RICHARD Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 26 Septembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04910 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HW6C Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Colmar APPELANTE : Madame [H] [B] [I] veuve [C] [Adresse 3] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-000011 du 25/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR INTIMEE : Madame [O] [X] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Mélissa LAHOUAOUI, avocat au barreau de COLMAR, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 juin 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par acte sous-seing privé du 29 décembre 2007, Monsieur [V] [X] a donné à bail à Monsieur [T] [C] et à Madame [H] [I] épouse [C], un local à usage d'habitation, situé [Adresse 3], et ce moyennant le paiement d'un loyer annuel révisable d'un montant initial de 5 880 euros, payable d'avance par fraction mensuelle égale au douzième de ce loyer. Madame [X] épouse [R] vient aux droits de son père, feu [V] [X], décédé le 26 décembre 2017. Par acte d'huissier délivré le 22 décembre 2020, Madame [X] épouse [R] a fait assigner Madame [H] [I] veuve [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de voir, dans le dernier état de la procédure : -prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [I] veuve [C], -ordonner l'expulsion de Madame [H] [I] veuve [C] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux, au plus tard, deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, -dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991, -condamner Madame [H] [I] veuve [C] à payer les arriérés locatifs échus à la date du mois de septembre 2020, soit un montant de 1 841,40 euros, terme de mars 2021 inclus, -condamner Madame [H] [I] veuve [C] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Madame [H] [I] veuve [C] aux frais et dépens. La demanderesse fondait sa demande de résiliation sur le manquement par la locataire à l'obligation de payer les loyers aussi bien que sur le manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible et d'entretien du logement. Madame [I] veuve [C] s'est opposée à la demande en faisant valoir qu'elle est à jour dans le règlement des loyers et des charges ayant bénéficié notamment d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 23 mars 2020 ayant effacé les dettes antérieures et qu'elle n'a commis aucun manquement grave aux obligations issues du contrat de bail. À titre infiniment subsidiaire, elle a sollicité l'octroi d'un délai de paiement sur trois années et les plus larges délais d'évacuation compte tenu de son âge et de son état de santé. Elle a formé une demande en réduction du montant du loyer compte tenu de l'insalubrité alléguée du logement. Par jugement en date du 20 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de Colmar a : - Écarté la note en cours de délibéré de la partie défenderesse, - Prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet à la date du jugement, - Condamné Madame [H] [I] veuve [C] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux donnés à bail dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai, - Ordonné l'expulsion de Madame [H] [I] veuve [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente, - Rejeté la demande de délais dans le cadre de la procédure d'expulsion fondée sur les dispositions des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, En tout état de cause, - Condamné Madame [H] [I] veuve [C] à payer à Madame [X] épouse [R] la somme de 460,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2021, terme de mars 2021 inclus, - Autorisé Madame [H] [I] veuve [C] à s'acquitter de la dette en quinze mensualités de 30 euros le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la décision et une seizième mensualité qui soldera la dette, en principal et intérêts, - Rejeté la demande de réduction de loyer, - Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Madame [H] [I] veuve [C] aux entiers dépens de l'instance. Madame [H] [I] veuve [C] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par acte du 30 novembre 2021 et par écritures notifiées le 11 février 2022, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau de : -déclarer la demande de Madame [X] épouse [R] mal fondée, -l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses moyens et conclusions, À titre infiniment subsidiaire en cas de confirmation du prononcé de la résiliation du bail et de l'expulsion de la concluante, -accorder à Madame [I] veuve [C] de très larges délais d'évacuation compte tenu de son âge et de son état de santé, En tout état de cause, -condamner Madame [X] épouse [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'un montant de 1 500 euros en application de l'alinéa 2 de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 8 mars 2022, Madame [X] épouse [R] a conclu à la confirmation de la décision entreprise et a sollicité la condamnation de l'appelante aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur de cour. L'affaire a été fixée à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. MOTIFS Sur le montant de l'arriéré locatif Le premier juge a retenu que Madame [I] veuve [C] verse aux débats une quittance de loyer en date du 2 avril 2020 aux termes de laquelle le bailleur atteste qu'elle est à jour du paiement de ses loyers au 1er avril 2020, a énoncé que Madame [I] veuve [C] a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement des particuliers en date du 19 mars 2020 et que le bailleur ne saurait réclamer à la locataire un arriéré de loyers ou de charges au titre du mois de mars 2020, l'éventuelle créance que le bailleur n'aurait pas déclarée à la commission de surendettement étant éteinte, en application de l'article L741-3 du code de la consommation. Retenant que le montant du loyer indexé est exigible à compter du 25 août 2020, il a élaboré un tableau faisant apparaître, mois par mois, à compter du mois d'août 2020 jusqu'au mois de mars 2021 inclus, le montant du loyer indexé dû, les montants versés par Madame [I] veuve [C] d'une part et par la caisse d'allocations familiales d'autre part en faisant apparaître enfin le reste à payer pour un montant total de 460,72 euros. Le premier juge a relevé que Madame [I] veuve [C] ne rapporte pas la preuve du versement effectif de la somme de 687 euros par virement bancaire du 7 avril 2020, en l'absence de production de ses relevés bancaires et au vu du solde de son compte à cette date s'élevant à 3,21 euros. Devant la cour, l'appelante, qui entend justifier du versement au profit de la bailleresse de cette somme de 687 euros, produit, comme devant le premier juge, le récépissé d'une demande de virement déposée le 7 avril 2020 pour un montant de 687 euros à porter au crédit du compte de Madame [X] épouse [R], en règlement du loyer, la date d'exécution souhaitée étant le 7 avril 2020, mais encore un extrait de son compte bancaire au 8 avril 2020 faisant apparaître au débit de son compte le virement émis au bénéfice de Madame [X] épouse [R] avec un nouveau solde au 7 avril 2020 de 96,79 euros. Cependant, et ainsi que le fait valoir Madame [X] épouse [R], il n'est rien réclamé à Madame [I] veuve [C] pour la période antérieure au mois d'août 2020 et il est ainsi considéré par la bailleresse que celle-ci a effectivement payé ses loyers et était à jour au mois d'août 2020, le règlement litigieux ne pouvant s'imputer que sur les loyers antérieurs ou concomitants au mois d'avril 2020. Or, Madame [I] veuve [C] , sur laquelle pèse la charge de la preuve, n'établit pas qu'elle aurait payé un excédent de loyers, antérieurement au mois d'août 2020. Il suit de ces énonciations et à défaut de toute autre contestation que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [I] veuve [C] à payer à Madame [X] épouse [R] la somme de 460,72 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2021, terme de mars 2021 inclus. Il est par ailleurs relevé que les dispositions de la décision déférée par lesquelles a été accordé à Madame [I] veuve [C] un délai de paiement ne sont pas remises en cause devant la cour, qui n'est pas saisie de ce chef du jugement. Sur la résiliation du bail Le premier juge a très exactement énoncé le cadre juridique dans lequel est circonscrit le litige en reproduisant tant les dispositions légales fixant les obligations du locataire que les dispositions du règlement intérieur de l'immeuble et la cour se réfère expressément aux énonciations du jugement déféré de ce chef, étant ajouté qu'en vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, le premier juge, après avoir minutieusement examiné les différents témoignages et sommations versés aux débats par le bailleur, a fait une exacte appréciation des preuves produites devant lui, appliqué les règles de droit qui s'imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties en retenant qu'il ressortait des sommations qui lui ont été adressées, des témoignages nombreux et concordants de locataires et d'anciens locataires de la résidence, que Madame [I] veuve [C] s'était rendue soit par elle-même soit par la présence des personnes qu'elle introduisait dans son logement ou dans la résidence, soit par le fait de ses chiens, auteur de troubles graves et répétés à la jouissance paisible des habitants de la résidence, consistant notamment en des nuisances sonores et des actes d'incivilités excédant très largement les inconvénients normaux du voisinage. Il a également relevé à bon droit qu'il résultait d'une attestation de l'entreprise chargée de la désinfection du logement, qui aurait dû intervenir le 16 octobre 2020, que cette intervention n'avait pu avoir lieu dans la mesure où le logement se trouvait dans un état de saleté avancée. Le premier juge a ainsi caractérisé les manquements graves et récurrents par Madame [I] veuve [C] à son obligation de jouissance paisible ainsi qu'un manquement à son obligation d'entretien. Si Madame [I] veuve [C] justifie par la production d'une attestation de la société protectrice des animaux en date du 15 février 2022 que cette association a pris en charge ses cinq chiens le 10 novembre 2021, soit postérieurement au jugement déféré, cette attestation, qui ne fait pas état d'une cession des animaux ou de leur abandon, ne permet pas de s'assurer que cette prise en charge est définitive alors qu'elle peut n'être que temporaire. Par ailleurs, s'il est attesté par un témoin que les deux fils de Madame [I] veuve [C], qui sont notoirement fauteurs de troubles dans la résidence, n'y ont pas été aperçus du 26 octobre 2021 au 26 janvier 2022, date de l'attestation de Madame [G], nouvelle locataire au [Adresse 3], cette circonstance n'est pas de nature à exonérer pour la période antérieure Madame [I] veuve [C] de la responsabilité qui lui incombe à raison des nuisances commis par ces derniers et qu'elle a tolérées durant de longues années. Par ailleurs, Madame [X] épouse [R] verse aux débats deux attestations nouvelles dont l'une établie précisément par Madame [G], et l'autre par Madame [M] dont il ressort qu'elles ont été l'une comme l'autre, importunées par Madame [I] veuve [C] à laquelle elles ont dû demander d'arrêter de sonner constamment à leur porte et d'arrêter de les « déranger pour un oui ou pour un non », et de ne pas les impliquer dans son litige avec sa propriétaire et ses autres voisins. Il ressort de l'ensemble de ces énonciations que Madame [I] veuve [C] ne produit pas d'éléments susceptibles de permettre la remise en cause du bien-fondé de la décision déférée, dont les motifs pertinents méritent d'être adoptés. Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée dans ses dispositions ayant prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné l'expulsion à défaut d'évacuation des lieux dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Sur les délais d'évacuation En vertu des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités dont l'expulsion aura été judiciairement ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et pour la fixation de la durée des délais, qui peut s'étaler de trois mois à trois ans, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, l'appelante justifie avoir effectué des démarches à la fin de l'année 2021, en lien avec les structures socio- administratives compétentes, pour assurer son relogement, s'être heurtée à un refus de l'organisme Pôle habitat, qui redoute, au vu du jugement déféré, qu'elle n'en vienne à héberger l'un de ses fils, qui est également à la recherche d'un logement. Elle justifie également s'être prévalue du droit au logement opposable, en mars 2022, dans le cadre du dispositif Dalo, sans résultat concret. Il ne peut être fait grief à l'appelante de n'avoir pas, dès l'assignation en validation de congé, subsidiairement en résiliation du bail, recherché une solution pour se reloger puisque, d'une part, c'est à juste titre qu'elle a conclu à la nullité ou à l'inopposabilité du congé et que, d'autre part, la demande de résiliation n'était pas fondée sur une clause résolutoire de plein droit mais nécessitait l'appréciation par le juge de l'existence ou pas de manquements suffisamment graves. Il y a lieu de relever que Madame [I] veuve [C] présente diverses pathologies, que ses ressources sont limitées et que cependant les loyers sont payés. En revanche, Madame [X] épouse [R] ne fournit aucun élément tiré de sa situation personnelle qui serait de nature à faire obstacle à l'octroi d'un délai d'évacuation, si ce n'est le motif de ce que sa responsabilité est engagée vis-à-vis de ses autres locataires, motif qui apparaît inopérant dès lors qu'elle s'est montrée particulièrement diligente en délivrant un congé puis en sollicitant en justice la résiliation du bail. Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder à Madame [I] veuve [C] un délai d'évacuation de trois mois à compter de ce jour. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile civile seront confirmées. Partie perdante en cause d'appel, Madame [I] veuve [C] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en revanche condamnée à payer à la partie intimée la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour, sauf toutefois en ce qu'elle a rejeté la demande en délais d'évacuation, Et statuant à nouveau du chef infirmé, ACCORDE à Madame [I] veuve [C] un délai d'évacuation de trois mois à compter de ce jour, DEBOUTE Madame [I] veuve [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [I] veuve [C] à payer à Madame [X] épouse [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [I] veuve [C] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre