Cour d'appel, 20 février 2024. 21/17164

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17164 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEM7V Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection d'Ivry-Sur-Seine - RG n° 11-20-001754 APPELANT Monsieur [F] [X] né le 29octobre 1989 à [Localité 10] (Tunisie) [Adresse 3] [Localité 8] Représenté et assisté par Me Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 479 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/036236 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE S.A. NEXITY STUDEA, le siège administratif [Adresse 6] et ayant pour établissement secondaire [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1190 PARTIE INTERVENANTE Monsieur [N] [I] né le 8juillet 1980 à [Localité 9] ( Tunisie), [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, assisté par Me Dominique MUNIZAGA, avocat au barreau de PARIS, toque : B753 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M.Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS , Greffière, présente lors de la mise à disposition. *********** Par contrat de bail signé le 7 octobre 2014, la SA Nexity Studea a donné en location à M. [F] [X] un bien situé [Adresse 3] à [Localité 8]. Le 7 octobre 2014, un acte de caution solidaire allant jusqu'au 7 octobre 2020 des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d'occupation, frais et intérêts a été rédigé au nom de M. [I] [N]. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [F] [X]1e 24 juin 2020 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 3 130, 88 euros au titre des arriérés de loyers au18 juin 2020, outre les frais et débours. Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [I] [N] le 9 septembre 2020. Saisi par SA Nexity Studea par acte d'huissier de justice délivré le 28 septembre 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 15 juin 2021, le tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a : - condamné M. [F] [X] à verser à la SA Nexity studea la somme de 11 015,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 23 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020 ; - dit que M. [I] [N] est solidairement tenu avec M. [F] [X] d'une partie de la dette, limitée à la somme de 5 486,10 euros ; - autorisé M. [F] [X] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 306 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible 15 jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; - dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; à défaut de respect de l'échéancier : - constaté la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; - ordonné l'expulsion de M. [F] [X], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 4l2-l du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné solidairement M. [F] [X]- ainsi que M. [I] [N] à verser à la SA Nexity studea à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 789,90 euros, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; - rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; en tout état de cause: - condamné in solidum M. [F] [X] ainsi que M. [I] [N] à verser à la société Nexity Studea la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [F] [X] ainsi que M. [I] [N] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 30 septembre, M. [F] [X] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [X] demande à la cour de : - infirmer la décision déférée en ce qu'elle : - le condamne à verser à la SA Nexity studea la somme de 11 015, 52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 23 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020 ; - ordonne son expulsion, faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; - le condamne solidairement avec M. [I] [N] à verser à la SA Nexity studea à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 789,90 euros, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; - le condamne in solidum avec M. [I] [N] à verser à la SA Nexity studea la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne in solidum avec M. [I] [N] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; statuant à nouveau : - suspendre sa dette locative du 17 mars 2020 au 23 juillet 2020, date de la fin de la période juridiquement protégée ; en conséquence, - prononcer l'irrecevabilité de l'action formée par la SA Nexity studea sur le fondement du commandement de payer délivrer au cours de la période juridiquement protégée, soit le 24 juin 2020 ; à titre subsidiaire : - dire que le montant totale de sa dette locative est cantonné à la somme de 6 689,52 euros ; en tout état de cause : - débouter M. [I] [N] de ses demandes indemnitaires formulées à son encontre ; - condamner la SA Nexity studea et M. [I] [N] à verser à Maître Andréa Dray Zenou la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 20 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [I] [N] demande à la cour de : - le recevoir en son appel provoqué, suite à l'appel principal de M. [F] [X] à l'encontre de la SA Nexity studea, sur le fondement des articles 549 et suivants du code de procédure civile ; - débouter la SA Nexity studea de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - infirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 en ce qu'il l'a condamné solidairement au paiement de la somme de 5 486,14 euros, d'indemnités d'occupation, aux dépens ainsi qu'à la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [F] [X] et la SA Nexity studea au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; subsidiairement, - pour le cas où la cour s'estimerait insuffisamment informée, nommer tel expert graphologue qu'il lui plaira, avec pour mission de vérifier l'authenticité de l'écriture et de la signature qui lui sont attribuées dans l'acte de cautionnement du 10 octobre 2014. - condamner in solidum M. [F] [X] et la SA Nexity studea au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le recouvrement de l'expertise graphologique, soit 1 440 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Olivier Bernabe. Dans ses dernières conclusions déposées le 8 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA Nexity Studea demande à la cour de : - la recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondée ; - débouter M. [F] [X] de l'intégralité de ses demandes ; - débouter M. [I] [N] de l'intégralité de ses demandes ; en conséquence, - confirmer, en toutes ses dispositions, la décision rendue le 15 juin 2021 par le tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine ; - prendre acte de la reprise des lieux au 21 avril 2022 ; statuant à nouveau, - prendre acte de l'abandon de la demande de résiliation de bail et d'expulsion en raison de la reprise des lieux, - actualiser le montant de la dette locative à la somme de 14 444,39 euros suite à la reprise des lieux, déduction faite du montant du dépôt de garantie, en ce compris les travaux de remise en état, - condamner solidairement M. [X] et M. [N] à lui payer la somme de 14 444,39 euros au titre du solde locatif, en tout état de cause, - condamner M. [F] [X] et M. [I] [N] à lui payer, chacun, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Le 11 avril 2022, l'huissier de justice a procédé à l'expulsion de M. [F] [X]. Par ordonnance sur incident rendue le 20 septembre 2022, le conseiller le mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire inscrite au rôle de la cour sous le n°21/17164, débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de constater l'abandon de la demande de résiliation de bail et d'expulsion en raison de la reprise des lieux. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [F] [X]. Sur l'engagement de caution L'acte de caution litigieux est produit. Nul ne plaide qu'il ne soit pas conforme aux exigences de la loi. Seule la nullité de l'acte est soutenue par M. [I] [N] qui allègue l'existence d'un faux. Or le bailleur dispose également du Relevé d'Identité Bancaire de M. [N], de ses bulletins de salaire, de son avis d'impôt sur le revenu 2013, ainsi que d'une copie de son avis d'échéance (pièce n°29) M. [X] lui-même produit en pièce 8 les bulletins de salaire de M. [N]. M. [N] ne s'explique pas sur la façon dont M. [X] se serait emparé de ces documents et sur leur communication au bailleur. Dans ces conditions, le rapport d'expertise qui n'est pas contradictoire, s'il conclut en sens contraire, ne peut suffire à lui seul pour démontrer que l'acte de caution n'est pas de la main de M. [N]. Par ailleurs, il est exact que lorsqu'il a fait l'objet d'une saisie attribution en exécution du jugement dont appel, dans son assignation délivrée postérieurement à ce jugement, M. [N] n'a que contesté le montant de la saisie pratiquée devant le juge de l'exécution, n'en demandant que le cantonnement, sans même mentionner l'existence de l'appel alors pourtant qu'il était déjà constitué devant le cour. Il n'a pas saisi le premier président de la cour d'une demande de suspension de l'exécution provisoire. Il n'a pas non plus déposé de plainte pénale alors que les faits qu'il allègue sont susceptibles de recevoir une telle qualification. Cette demande d'expertise formée dans ces toutes dernières conclusions après plus de deux ans de procédure devant la cour, ne repose donc au regard de cette chronologie sur aucun motif suffisamment sérieux. Le rapport d'expertise amiable qui ne revêt aucun caractère contradictoire, ne peut à lui seul justifier la mesure d'instruction sollicitée. Les pièces de comparaison ne sont pas produites qui auraient permis à la cour de prendre position en toute objectivité, sans le filtre préalable opéré par l'expert désigné par M. [N], sur l'existence d'un faux. Sa demande d'expertise sera donc rejetée. Le jugement sera donc confirmé sur la condamnation de M. [N] en sa qualité de caution. Sa demande de dommages et intérêts ne peut donc aboutir et sera rejetée. Sur le solde locatif Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement. M. [X] qui ne justifie pas qu'il payait son loyer régulièrement avant le début de la crise sanitaire résultant de l'évidement de COVID, son bailleur apportant au contraire la preuve qu'en juin 2020, son compte locataire laissait déjà apparaître un solde débiteur de 3 153,56 euros, ne justifie pas non plus de son activité professionnelle à cette date, de sorte que le moyen qu'il soulève tenant à l'existence d'un cas de force majeure, notamment pour les impayés de loyer entre mars 2020 et février 2021, est rejeté. M. [F] [X] ne justifie pas davantage de versements de la CAF directement au bailleur qui ne figureraient pas sur le décompte produit par ce dernier, la SA Nexity studea de surcroît, apportant la preuve que ce versement direct n'est intervenu qu'à compter du mois de juin 2021. La condamnation prononcée par le juge initialement saisi n'est pas autrement critiquée. De ce décompte produit par le bailleur doivent cependant être déduits, les frais irrépétibles accordés par le premier juge pour lesquels le bailleur dispose déjà d'un titre, les frais de procédure ainsi que les émoluments. (300 + 2 560,15 + 88,64). Les travaux de remise en état sont dus pour une somme de 2 560,49 euros (devis en pièce34, état des lieux de sortie : pièce 33, état des lieux d'entrée : pièce 3 mentionnant un logement en bon état). Le solde locatif comprenant la restitution du dépôt de garantie est donc de (14 444,39 - 2 948,79) 11 495,60 euros, somme que le locataire doit être condamné à payer, le jugement étant réformé en ce sens. M. [N] aux termes de l'acte de caution, doit également le coût des dégradations et des loyers dus jusqu'au 10 octobre 2020. Il sera solidairement condamné au paiement de cette somme de 11 495,60 euros dans la limite de la somme de 5 486,10 euros. Parties perdantes, M. [N] et M. [X] seront condamnés in solidum aux dépens, par confirmation pour les dépens de première instance. Ils ne peuvent prétendre au remboursement de leurs frais irrépétibles. Ils seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine, sauf en ce qu'il a : - ordonné l'expulsion de M. [F] [X] et en ce qu'il a : - condamné M. [F] [X] à verser à la SA Nexity studea la somme de 11 015,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 23 avril 2021, - dit que M. [I] [N] est solidairement tenu avec M. [F] [X] d'une partie de la dette, limitée à la somme de 5 486,10 euros, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Dit n'y avoir lieu de prononcer l'expulsion de M. [F] [X], Condamne solidairement M. [I] [N] et M. [F] [X] à payer à la SA Nexity studea la somme de 11 495,60 euros au titre du solde locatif arrêté au 21 avril 2022, M. [I] [N] dans la limite de la somme de 5 486,10 euros Y ajoutant, Condamne in solidum M. [I] [N] et M. [F] [X] à payer à la SA Nexity studea la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel Rejette toute autre demande, Dit que M. [I] [N] et M. [F] [X] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel. La Greffière La Présidente