Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/03928

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/03928 N° Portalis 352J-W-B7G-CYQ66 N° MINUTE : Assignation du : 16 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET DEL SARTE PATRIMOINE [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502 DÉFENDEUR Monsieur [L] [N] [Adresse 3] [Localité 4] non représenté Décision du 28 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03928 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYQ66 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE [L] [N] est propriétaire du lot de copropriété n°24 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 5]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure [L] [N] de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 7.444,31 euros. Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure [L] [N] de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 7.665,74 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner [L] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 5 avril 2023. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de : - condamner [L] [N] au paiement de la somme de 7.945,35 euros au titre des charges de copropriété impayées au 06 octobre 2022; - condamner [L] [N] au paiement de la somme de 420 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement; - assortir la condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022 pour la somme de 7.444,3 euros, à compter du 14 juin 2022 pour la somme de 7.665,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner [L] [N] au paiement de la somme de 1.800 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner [L] [N] au paiement des entiers dépens ; - condamner [L] [N] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON. [L] [N] a été assigné le 16 mars 2023 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [L] [N] est propriétaire du lot n°24 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2020, 19 octobre 2020, 07 juillet 2021, 08 octobre 2021 et 05 octobre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 au 30 juin 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 07 novembre 2022. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [L] [N], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.945,35 euros. [L] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 24 mars 2022, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date à hauteur de 7.444,31 euros. Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à hauteur de 221,43 euros à compter du 15 juin 2022 et à hauteur de 279,61 euros à compter du 16 mars 2023. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés. 2 - Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 420 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 24 mars, ainsi que les frais de relance exposés le 14 juin 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Cependant le montant allégué à hauteur de 60 euros n’apparaît pas justifié et les frais seront réduits à une plus juste mesure. Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais libellés « honno dossier remis avocat » d’un montant de 300 euros le 11 juillet 2022 En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence, [L] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [L] [N] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance il apparaît que [L] [N] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part dès novembre 2020. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [L] [N] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 4 - Sur les demandes accessoires [L] [N], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision. Tenu aux dépens, [L] [N] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.       PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de : - 7.945,35 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal : + à compter du 24 mars 2022 pour la somme de 7.444,31 euros, + à compter du 15 juin 2022 pour la somme de 221,43 euros + à compter du 16 mars 2023 pour la somme de 279,61 euros. - 80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 ; - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE [L] [N] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024 La GreffièreLa Présidente