Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00131

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Maître Romain LESUEUR Copie exécutoire délivrée le : à :Monsieur [N] [P] Madame [D] [X] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WH5 N° MINUTE : 3 ORDONNANCE rendue le 28 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 1] Représenté par Maître Romain LESUEUR, toque A0292 Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 2] Représenté par Maître Romain LESUEUR, toque A0292 DÉFENDEURS Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [D] [X], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière Décision du 28 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00131 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3WH5 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 6 décembre 2022, Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] (RDC Fond couloir porte face gauche), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2985 euros et d'une provision pour charges de 265 euros. Par actes de commissaire de justice du 19 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9600 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] le 9 octobre 2023. Par assignations du 12 décembre 2023, Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : 26024,52 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2023,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 4000 euros, hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 6 février 2024, le conseil de Monsieur [V] [R] et de Madame [T] [Z] précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2024, s'élève à 32524,52 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Il maintient l'intégralité de ses demandes, à l'exception de sa demande formée au titre de l'indemnité d'occupation, dont il sollicite désormais qu'elle soit fixée au montant du loyer des charges. Cette demande, formée en l'absence des défendeurs, leur étant favorable, il y a lieu de tenir compte de cette modification. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il n'a été produit aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de surendettement concernant Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mars 2024, par mise à disposition au greffe. La date du délibéré a été avancée au 28 mars 2024. Autorisé à produire en délibéré la dénonciation faite à la Préfecture le 13 décembre 2023, le conseil des demandeurs a adressé le document demandé par courriel en date du 7 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Le conseil de Monsieur [V] [R] et de Madame [T] [Z] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 19 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 9600 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il n'apparaît enfin pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la provision au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 10 décembre 2023, Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] leur devaient la somme de 25850 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X], qui n'ont pas comparu, n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à Monsieur [V] [R] et à Madame [T] [Z]. Sur l'indemnité d'occupation Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l'espèce, Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z] sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, à compter du 20 septembre 2023, et jusqu'à la libération effective des locaux. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d'occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [V] [R] et à Madame [T] [Z] ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [V] [R] et à Madame [T] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 2022 entre Monsieur [V] [R] et Madame [T] [Z], d'une part, et Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 20 septembre 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, REJETTE la demande d'astreinte, CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] à payer à Monsieur [V] [R] et à Madame [T] [Z] la somme de 25850 euros (vingt-cinq- mille huit-cent-cinquante euros) à titre de provision sur loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés, échéance de décembre 2023 incluse, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] à payer à Monsieur [V] [R] et à Madame [T] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [P] et Madame [D] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 juillet 2023 et celui des assignations du 12 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge