Tribunal judiciaire, 17 octobre 2025. 24/00339

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 17 octobre 2025 DOSSIER : N° RG 24/00339 - N° Portalis DB36-W-B7I-DDDS AFFAIRE : S.A.R.L. LUXYFOOD C/ S.A.S. [Adresse 2] TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE ILE DE TAHITI ------- 2EME CHAMBRE JUGEMENT N° RG 24/00339 - N° Portalis DB36-W-B7I-DDDS AUDIENCE DU 17 octobre 2025 DEMANDEUR - - S.A.R.L. LUXYFOOD dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Robin QUINQUIS de la SELARL JURISPOL, avocat au barreau de PAPEETE DEFENDEUR - - S.A.S. [Adresse 2] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Anthony PINDOZZI, avocat au barreau de PAPEETE COMPOSITION DU TRIBUNAL - PRESIDENT : Christine LAMOTHE GREFFIER : Hinerava YIP PROCEDURE - Requête en Baux professionnels - Autres demandes relatives à un bail professionnel- Sans procédure particulière (5BZ) en date du 28 août 2024 Déposée et enregistrée au greffe le 19 septembre 2024 Rôle N° RG 24/00339 - N° Portalis DB36-W-B7I-DDDS DEBATS - En audience publique JUGEMENT - Par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025 En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ; Le tribunal après en avoir délibéré, EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2016, la SAS CENTRE VAIMA a conclu un bail dérogatoire avec la SARL LES REVES DE LUCIE, portant sur l'occupation des locaux n° 41 B et n°42 (situés au niveau de la plate-forme centrale du Centre Vaima, au 2ème étage) d'une superficie de 70 m² destinée à l'exploitation commerciale d'une pâtisserie sous l'enseigne LES REVES DE LUCIE. Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2017, la SAS [Adresse 2] a conclu un bail dérogatoire avec la SARL LES REVES DE LUCIE, portant sur l'occupation du local n°40 (situé en face des locaux n° 41 B et 42) d'une superficie de 120 m² destinée à l'exploitation commerciale d'un espace de restauration bar sans cuisine, du 1er juin 2017 au 30 avril 2019. Par acte notarié en date du 14 mars 2019, la SARL LUXYFOOD (anciennement SARL LES REVES DE LUCIE) représentée par son gérant [Y] [X], a racheté le droit au bail commercial liant la SNC CHAMBON à la SAS [Adresse 2] portant sur l'occupation du local n°28, situé au rez-de-chaussée - [Adresse 1], destiné à l'exploitation d'une activité de vente de pâtisserie, produits de boulangerie, etc... Les gérants de la SARL LUXYFOOD ont mis fin au bail relatif à l'occupation des locaux n°41 B et 42. Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, enregistré le 19 juillet 2019, [I] [F], mère de [Y] [X] (gérant de la SARL LUXYFOOD) a conclu un bail dérogatoire avec la SAS [Adresse 2] d'une durée de 23 mois, du 1er mai 2019 au 31 mars 2021 portant sur l'occupation du local n° 40, sous l'enseigne du Perchoir, destinée à l'exploitation commerciale d'un espace de restauration bar sans cuisine. Selon acte sous seing privé en date du 27 février 2020 (juste avant le début de la crise sanitaire liée au COVID-19), la SARL LUXYFOOD a signé une promesse de vente sous conditions suspensive de son fonds de commerce avec un tiers acquéreur, qui s'était également engagé à conclure un bail commercial du local n°40 avec la SAS [Adresse 2], qui intervenait à l’acte, aux conditions suivantes : 410 000 FCFP par mois et pas de porte de 24 000 000 FCFP, en cas de réalisation de la vente. Cette vente ne s’est pas réalisée. Selon ordonnance du 30 novembre 2020, le président du Tribunal Mixte de Commerce de PAPEETE a homologué l’accord de la SARL LUXYFOOD et de ses créanciers, dont la SAS [Adresse 2] portant, concernant cette dernière, sur la somme de 4.549.286 F CFP au titre de loyers impayés, et précisant que “Concernant les 1.999.602 xpf restant dus par Madame [I] [F], ils seront comme prévu avec Monsieur [Z], intégrés dans le prix de vente du pas de porte du Perchoir qui interviendra avant la fin du bail précaire actuel.” Par ordonnance du 22 novembre 2021, le juge des référés du Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE, saisi à la diligence de la SAS CENTRE VAIMA par requête déposée le 03 mai 2021 d’une demande d’expulsion de [I] [B], et tout occupant de son chef dont la SARL LUXYFOOD et son fils [Y] [X], a : - déclaré sa compétence pour apprécier le litige, - débouté la société [Adresse 2] de sa demande tendant à voir le juge des référés constater que Mme [I] [F], M. [Y] [X], et la SARL LUXYFOOD occupent le local n°40 du Centre Vaima sans droit ni titre depuis le 1er avril 2021, et ordonner à Mme [I] [F] et à tous occupants de son chef, dont la SARL LUXYFOOD et M. [Y] [X], de libérer les lieux loués dans un délai de 8 jours à compter de la signification l'ordonnance, avec si besoin assistance de la force publique, sous astreinte de 50 000 FCFP/ jour de retard, - déboutons [I] [F] et [Y] [X] de leur demande tendant à voir le juge des référés dire que les parties sont liées par un bail commercial, qui poursuit son exécution dans les conditions prévues par les parties dans le bail commercial enregistré le 19 juillet 2109, eu égard au fait qu'en particulier le juge du fond est saisi de ces questions, qui par essence ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision, - dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles, - condamné la société [Adresse 2] aux dépens. Par jugement du 11 avril 2023, le Tribunal civil de première instance de Papeete a: - dit que [I] [F], signataire du bail du 11 juin 2019 enregistré le 19 juillet 2019, n’a agit qu’en qualité de prête nom, - dit que le preneur réel dudit bail est la SARL LUXYFOOD, - dit qu’à l’issue du bail dérogatoire signé le 09 mai 2017, soit après le 30 avril 2019, la SAS [Adresse 2] et la SARL LUXYFOOD sont liées par un bail commercial, aux conditions de loyer fixé dans le bail enregistré le 19 juillet 2019, - ordonné l’exécution provisoire de la présente décision sur ce point, - débouté la SARL LUXYFOOD de ses demandes indemnitaires, - débouté la SAS [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, - condamné la SAS CENTRE VAIMA à payer à la SARL LUXYFOOD la somme de 250.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française, - condamné la SAS [Adresse 2] aux dépens de l’instance. Par acte d’huissier en date du 13 août 2024, la Sas Centre Vaima a fait commandement à la Sarl Luxyfood d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement, du respect de l’obligation de s’assurer, l’informant de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire prévue contenue dans le “bail signé le 09 mai 2017, pour résilier le bail commercial la liant à la SARL LUXYFOOD en vertu du jugement du 11 avril 2023, et relatif à l’occupation du local n°40 du Centre Vaima par la SARL LUXYFOOD.” PROCÉDURE : Par acte d’huissier en date du 28 août 2024 et requête déposée au greffe le 19 septembre 2024, la Sarl Luxyfood a fait assigner la Sas [Adresse 2] devant le Tribunal civil de première instance de Papeete. Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 07 mai 2025 et fixé le dossier à l’audience du 04 juin 2025. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2025, la Sarl Luxyfood demande au tribunal de : Vu le jugement rendu par le tribunal civil de première instance de PAPEETE le 11 avril 2023. Vu l’article 1134 du code civil. - Prononcer l’annulation du commandement signifié à la société LUXY FOOD par la SAS [Adresse 2] le 13 août 2024. - Anéantir les effets du commandement délivré par la SAS CENTRE VAIMA. - Débouter la SAS [Adresse 2] de l’intégralité de ses prétentions et conclusions. - Condamner la SAS CENTRE VAIMA à procéder à ses frais aux travaux de remis en état des lieux afin de mettre un terme aux infiltrations subies par la SARL LUXYFOOD. - Dire et juger que, faute pour la SAS [Adresse 2] de procéder spontanément à ces travaux, la SARL LUXYFOOD sera autorisée à consigner les loyers sur un compte séquestre ouvert à la CARPA et sera utiliser ces fonds pour payer les factures de travaux nécessaires à mettre un terme aux infiltrations. - Condamner la SAS [Adresse 2] à payer la somme de 500.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL JURISPOL. À l’appui de ses prétentions, la Sarl Luxyfood fait valoir : - qu’elle est en conformité avec la réglementation des établissements recevant du public pour son activité de bar dancing, - qu’elle disposait d’un assurance, mais qu’elle a été confrontée à des difficultés pour obtenir une nouvelle assurance, pour des motifs qui ne sont pas de son fait, - que le commandement visant la clause résolutoire est irrégulier à plusieurs titres : = pour viser le bail signé le 09 mai 2017, lequel est arrivé à échéance, et ne peut donc plus être invoqué par le bailleur à l’encontre de son locataire, ainsi que cela résulte du jugement du TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE du 11 avril 2023, selon lequel seules les dispositions relatives au loyer continuent à s’appliquer, et alors qu’une convention postérieure a été conclue entre les parties (bail du 19 juillet 2019), = pour viser une obligation d’assurance qui ne découle pas directement du statut des baux commerciaux, lequel s’applique conformément au jugement du 11 avril 2023, seule la clause du bail du 09 mai 2017 relative au montant du loyer continuant à s’appliquer, à l’exclusion des autres dispositions particulières, = pour viser la clause résolutoire alors que les parties sont, en application du jugement du 11 avril 2023, liées par un bail commercial non écrit, de telle sorte qu’aucune clause résolutoire ne lie les parties, - au visa de l’article 1134 du Code civil, que la clause résolutoire ne peut être acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier : = que la Sas [Adresse 2] sait pertinemment qu’aucun assureur n’accepte plus d’assurer les établissements de nuit de type bar/dancing en Polynésie française, ainsi que les métiers du tourisme, bien qu’elle les ai tous sollicités, et qu’il a été nécessaire de prospecter des assureurs hors de Polynésie française, qui doivent obtenir un agrément administratif de la Polynésie française aux termes de la lourde procédure prévue à l’article R 321-8. III du Code des assurances ; qu’elle a à force de ténacité, pu souscrire un contrat d’assureur, de telle sorte que les causes de commandement sont régularisées, = que la souscription d’un contrat d’assurance était rendue impossible par les obligations imposées par le bailleur, particulièrement la clause de renonciation de tout recours des assureurs à tous recours contre le bailleur, les locataires, sous-locataires ou copropriétaires figurant systématiquement dans les baux écrits qu’elle propose, ayant pour effet de priver l’assurance de tout recours à l’encontre des tiers susceptibles d’être responsable d’un sinistre qu’elle serait tenue à garantir, qu’en faisant délivrer un commandement tendant à obtenir une attestation d’assurance que les clauses du bail rendent impossible à obtenir, le bailleur fait preuve de mauvaise foi, - que la Sas Centre Vaima était parfaitement informée de l’évolution de son activité, puisqu’elle a appelé une modification de son cassement en type N extension P de la nomenclature des établissements recevant du public, laquelle s’est faite avec l’accord du bailleur, - que le bailleur s’est récemment rapproché d’elle afin qu’elle prenne en charge des travaux d’infiltration d’eau dans l’immeuble, problème récurent depuis au moins l’année 2018 ; qu’il s’agit d’infiltrations depuis les parties communes, qui relèvent donc du bailleur, conformément au régime des baux commerciaux, ainsi qu’aux clauses du bail du 19 juillet 2019. Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 05 novembre 2024, la Sas [Adresse 2] demande au tribunal de : Vu l’article L 145-41 du code de commerce Vu l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 novembre 2001, p.00-13.943, Vu le jugement du Tribunal civil de Première Instance en date du 11 avril 2025, Vu l’urgence, - Dire que le bail commercial, relatif au local n°40 du Centre Vaima, liant les parties a été résilié de plein droit le 13 septembre 2024 ; - Ordonner l’expulsion de la SARL LUXYFOOD, et de tous occupants de son chef, du local n°40 du Centre Vaima, sous astreinte de cent mille francs pacifique (100 000 FCFP) par jour de retard à l'expiration d’un délai de 8 jours a compter de la signification du présent jugement, avec si besoin est assistance de la force publique. - Ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir, - Débouter la SARL LUXYFOOD de toutes ses demandes, fins et conclusions. - Condamner la SARL LUXYFOOD à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 250 000 FCFP par application de l’article 407 du code de procédure civile. À l’appui de ses prétentions, la Sas Centre Vaima fait valoir : - que conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass Civ 3ème, 6 novembre 2001), faute pour les parties d’avoir conclu un nouvelle convention le bail commercial de 9 ans relatif à l’occupation du local n°40 du Centre Vaima par la Sarl Luxyfood, qui a pris effet à l’expiration du bail dérogatoire signé le 9 mai 2017 et enregistré le 16 mai 2017, est régi par les dispositions du dudit bail expiré, sauf s’agissant du loyer, qui en vertu du jugement du 11 avril 2023, est soumis aux conditions fixées dans le bail enregistré le 19 juillet 2019, - qu’elle était donc en droit d’adresser un commandement d’avoir à justifier qu’elle respecte bien l’obligation de s’assurer prévue au contrat de bail signé le 9 mai 2017, et de viser la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 9 mai 2017, - que la Sarl Luxyfood n’ayant pas déféré à ce commandement dans le délai d’un mois prévu contractuellement, le bail commercial est donc résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2024, en application de ladite clause résolutoire, - que l’exécution provisoire s’impose, car l’activité de bar dancing exercée dans le local, qu’elle n’a jamais autorisé, implique une consommation d’alcool par les clients, et donc une probabilité élevée de réalisation des risques mentionnés au contrat dans la section assurances, de telle sorte qu’il y a urgence à faire cesser ces risques élevés de dommages, pour lesquels la Sarl Luxyfood n’est pas couverte par une assurance. *MOTIFS DE LA DÉCISION : = Sur la validité du commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 août 2024 : Selon les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce dans sa version applicable en Polynésie françaises : “Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.” Aux termes du jugement du 11 avril 2023, le Tribunal civil de première instance de Papeete a notamment “dit qu’à l’issue du bail dérogatoire signé le 09 mai 2017, soit après le 30 avril 2019, la SAS [Adresse 2] et la SARL LUXYFOOD sont liées par un bail commercial, aux conditions de loyer fixé dans le bail enregistré le 19 juillet 2019,”. De ces éléments, il résulte que les dispositions du bail dérogatoire signé le 09 mai 2019 ont cessé de s’appliquer à la date du 30 avril 2019, et qu’un nouveau bail a débuté à cette date, à savoir un bail soumis au statut des baux commerciaux. S’agissant de deux baux de nature différente, les dispositions contractuelles du premier bail ont cessé de recevoir application, et d’évidence, aucune proposition de signature d’un bail commercial écrit n’est intervenue, de telle sorte que la Sas [Adresse 2] ne peut utilement invoquer les clauses du bail dérogatoire écrit, et notamment sa clause résolutoire, pour obtenir la résolution du bail commercial non écrit la liant à son locataire. Il en résulte que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 août 2024 est dépourvu de fondement, et doit être déclaré nul et de nul effet. Les demandes reconventionnelles de la Sas Centre Vaima de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial, et d’expulsion de la Sarl Luxyfood seront donc rejetées. = Sur la demande additionnelle de réalisation de travaux de la Sarl Luxyfood : Selon les dispositions de l’article 1719 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie Française : “ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1. De délivrer au preneur la chose louée ; 2. D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3. D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.” Il résulte du procès-verbal de constat établi le 05 août 2020 que le local en cause présente des infiltrations d’eau. Il est par ailleurs produit un échange de courriel entre le gérant de la Sarl Luxyfood et la directrice d’exploitation du Centre Vaima, daté des 30 janvier et 1er février 2025, duquel il ressort : - que la directrice d’exploitation du Centre Vaima dit avoir constaté une fuite, touchant son “local peinture”, dont elle précise “L’eau doit s’infiltrer quand tes équipes font le nettoyage à grande eau”, et lui demande de vérifier de son côté, ainsi que “de reprendre l’étanchéité de la grille d’évacuation au centre de la cuisine”, - que M. [Y] [X], le gérant de la Sarl Luxyfood, précise que les deux points de fuite du local peinture ne correspondent pas à l’endroit évoqué, mentionnant une infiltration qu’il subit depuis des années, et précise par ailleurs que la fuite au niveau des canalisations relève des parties communes “et est donc sous la responsabilité du bailleur”. De ces éléments, il résulte la démonstration de l’existence d’infiltrations d’eau touchant le local loué par la Sarl Luxyfood, mais également l’absence d’accord des parties sur le constat exact des désordres existant, et l’absence d’identification de l’origine desdites infiltrations. Aucune mesure d’investigation contradictoire n’étant demandée, et aucun élément ne permettant de déterminer l’imputabilité des désordres existants, ni même les travaux à réaliser pour y mettre un terme, encore moins que ces désordres seraient imputables au bailleur, la Sarl Luxyfood sera dès lors déboutée de sa demande de condamnation “de la Sas [Adresse 2] à procéder à ses frais aux travaux de remis en état des lieux afin de mettre un terme aux infiltrations subies par la SARL LUXYFOOD” et de “dire et juger que, faute pour la SAS [Adresse 2] de procéder spontanément à ces travaux, la SARL LUXYFOOD sera autorisée à consigner les loyers sur un compte séquestre ouvert à la CARPA et sera utiliser ces fonds pour payer les factures de travaux nécessaires à mettre un terme aux infiltrations”. = Sur les dépens et l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française : La Sas [Adresse 2], qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à la Sarl Luxyfood la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe, - DÉCLARE nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 août 2024 à la Sarl Luxyfood à la demande de la Sas [Adresse 2], - DÉBOUTE la Sas Centre Vaima de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles (constat de la résiliation de plein droit du bail commercial, et expulsion de la Sarl Luxyfood), - DÉBOUTE la Sarl Luxyfood de sa demande additionnelle de condamnation "de la Sas [Adresse 2] à procéder à ses frais aux travaux de remis en état des lieux afin de mettre un terme aux infiltrations subies par la SARL LUXYFOOD" et de "dire et juger que, faute pour la SAS [Adresse 2] de procéder spontanément à ces travaux, la SARL LUXYFOOD sera autorisée à consigner les loyers sur un compte séquestre ouvert à la CARPA et sera utiliser ces fonds pour payer les factures de travaux nécessaires à mettre un terme aux infiltrations". - CONDAMNE la Sas [Adresse 2] à payer à la Sarl Luxyfood la somme de 200.000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française, - CONDAMNE la Sas [Adresse 2] aux dépens de l’instance. En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier. Le Président, Le Greffier, Christine LAMOTHE Hinerava YIP