Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/01899

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 568 N° RG 21/01899 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5LP [S] [H] C/ S.C.I. POURNA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne-Sophie LAMY Me Claire SAÏB Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 16 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 19-1473. APPELANTE Madame [S] [H] née le 24 décembre 1946 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003253 du 13/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée et plaidant par Me Anne-Sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. POURNA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée et plaidant par Me Claire SAÏB, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant un acte sous seing privé en date du 29 janvier 1982, Mr [Z] [J] a consenti à Mme [H] [S] et Mr [G] [O] un bail d'habitation concernant un appartement de type 3, sis [Adresse 1]. Le contrat s'est poursuivi en 1999 lorsque la SCI POURNA en est devenue le nouveau propriétaire le 22 septembre 1999. Le 11 juillet 2017, la SCI POURNA adressait aux locataires par acte d'huissier un congé pour vendre, donné pour le 31 janvier 2018. Les locataires n'ont pas quitté les lieux. Par acte d'huissier en date du 20 mars 2019, la SCI POURNA a assigné Mme [H] [S] et Mr [G] [O] devant le tribunal d'instance de Marseille, qui par jugement rendu le 16 septembre 2020, a : Déclaré valable le congé pour vente en date du 11 juillet 2017 adressé par la SCI POURNA à Mme [H] [S] et Mr [G] [O], à effet du 31 janvier 2018, Constaté que Mme [H] [S] et Mr [G] [O] sont devenus occupants sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 1] à compter du 1 er février 2018 ; En conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [H] [S] et Mr [G] [O] et de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; Rejeté la demande de délais supplémentaires formulée par Mme [H] [S], en application de l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; Dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamné Mme [H] [S] et Mr [G] [O] solidairement à payer à la SCI POURNA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, soit actuellement à la somme de 470 euros par mois, révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ; Dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du congé ; Déclaré irrecevables les demandes de Mme [H] [S] en remboursement des factures CASTORAMA et PROXI THERM comme étant prescrites ; Débouté Mme [H] [S] de sa demande en remboursement pour le surplus des factures de travaux et améliorations des lieux loués ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Condamné Mme [H] [S] et Mr [G] [O] solidairement à payer à la SCI POURNA la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [H] [S] et Mr [G] [O] solidairement aux dépens Par déclaration au greffe en date du 9 février 2021, Mme [H] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: Infirmer le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a : -Déclaré valable le congé pour vente en date du 1 1 juillet 201 7 adressé par la SCI POURNA à Mme [H] [S] et M. [G] [O], à effet du 31 janvier 2018; -Constaté que Mme [H] [S] et M. [G] [O] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à compter du 10 février 2018, -En conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [H] [S] et M. [G] [O] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l 'aide de la force publique et d 'un serrurier, faute de départ volontaire à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d 'avoir à quitter les lieux -Rejeté la demande de délais supplémentaires formulée par Mme [H] [S] en application de l'article L412-4 du Code des procédures civiles d 'exécution, -Dit qu 'en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, -Condamné Mme [H] [S] et M. [G] [O] solidairement à payer à la SCI POURNA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, soit actuellement la somme de 470 Euros par mois, révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu 'à la libération effective des lieux. -Dit que si l'occupation devait se prolonger plus d 'un an, l 'indemnité d 'occupation serait indexée sur l 'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du congé -Débouté Mme [H] [S] de sa demande de remboursement pour le surplus des factures de travaux et amélioration des lieux loués, -Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. -Condamné Mme [H] [S] et M. [G] [O] solidairement aux dépens. Statuant à nouveau, Vu les articles 71 et suivants du Code de procédure civile Vu l'article 564 du Code de procédure civile Vu l'article 9 du Code de procédure civile Vu l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article 15 III de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, Ecarter les fins de non-recevoir soulevées par la SCI POURNA, Déclarer nul et de nul effet le congé pour vente signifié à la requête de la SCI POURNA à Mme [S] [H] en date du 11 juillet 2017. Débouter, en conséquence, la SCI POURNA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. Condamner la SCI POURNA à rembourser à Mme [S] [H] le montant des travaux effectués dans l'appartement donné à bail, soit une somme totale de 3213,04 Euros ou, à défaut, retenir que Mme [S] [H] sera en droit d'obtenir ce remboursement en fin de bail ou la restitution des équipements installés. Condamner la SCI POURNA aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir: -qu'elle vit seule dans cet appartement son conjoint étant parti en 1991, -que la demande en nullité du congé est recevable en appel même si elle n'a pas été formulée en première instance puisque cette demande tend à faire écarter la prétention adverse en expulsion, -qu'il ne s'agit pas d'une exception de procédure qui doit être présentée avant toute défense au fond, -que le congé pour vendre ne contenait aucune proposition de relogement de sorte qu'il est entaché de nullité, -que la fin de non recevoir tirée de la règle de l'estoppel ne saurait être retenue l'intimée n'ayant pas été induite en erreur par son attitude contradictoire à son détriment, -qu'elle a fait installer une chaudière, des radiateurs dans chaque pièce un nouveau chauffe eau et une baignoire et doit être remboursée de ces frais. La SCI POURNA conclut : CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions STATUANT A NOUVEAU : In limine litis, ORDONNER l'irrecevabilité de la demande en nullité du congé pour vente soulevée pour la première fois en cause d'appel par Mme [H], Et en conséquence, - ORDONNER la validité du congé pour vente en date du 11 juillet 2017 adressé par la SCI POURNA à Mme [H] [S] et M.[G] [O], à effet du 31 janvier 2018, - CONSTATER que Mme [H] [S] et M. [G] [O] sont devenus occupants sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 1] à compter du 1er février 2018 ; En conséquence, ordonne l'expulsion de Mme [H] [S] et M. [G] [O] et de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; - REJETER la demande de délais supplémentaires formulée par Mme [H] [S], en application de l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; - ORDONNER qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - CONDAMNER Mme [H] [S] et M. [G] [O] solidairement à payer à la SCI POURNA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées, soit actuellement la somme de 470 euros par mois, révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à libération effective des lieux ; - ORDONNER l'indexation de l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du congé, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an ; - DEBOUTER Mme [H] [S] de sa demande en remboursement pour le surplus des factures de travaux et améliorations des lieux loués, - CONDAMNER Mme [H] [S] et M. [G] [O] solidairement à payer à la SCI POURNA la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER Mme [H] [S] et Mr [G] [O] solidairement aux dépens Et, DEBOUTER Madame [H] de ses demandes, fins et prétentions, En tout état de cause, CONDAMNER Madame [H] à régler à la SCI POURNA la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente procédure d'appel. Elle soutient: -que le demande en nullité du congé formulée pour la première fois en cause d'appel est une demande nouvelle irrecevable, -qu'il s'agit d'une exception de nullité qui aurait dû être soulevée avant toute défense au fond, -que s'il devait être considéré qu'il s'agit d'une défense au fond, le moyen est irrecevable l'appelante ayant renoncé expressément à s'en prévaloir en première instance, -que la locataire doit être déboutée de sa demande de remboursement au titre des factures non prescrites, faute d'établir que ces factures incombent au bailleur et qu'elle l'a mis en demeure préalable d'avoir à effectuer les travaux. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en invalidation du congé Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, il résulte clairement du jugement entrepris que Mme [H] n'a pas contesté en première instance la validité du congé pour vente qui lui a été signifié et qu'elle a uniquement sollicité un délai de 18 mois pour quitter les lieux ainsi, à titre reconventionnel, que le remboursement d'une somme au titre des travaux et améliorations par elle effectués sur le bien loué. C'est donc pour la première fois en cause d'appel qu'elle conteste la validité de ce congé sans que cette demande ne puisse être considérée comme entrant dans les exceptions visées par l'un ou l'autre des articles susvisés et spécifiquement sans qu'il puisse être retenu que cette demande d'invalidation du congé tende à écarter les prétentions adverses ou aux mêmes fins que la demande de délais pour quitter les lieux. Ainsi cette demande en invalidation du congé doit être considérée comme irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré valable ce congé, constaté que Mme [H] et M.[G] sont occupant sans droit ni titre des lieux loués, ordonné leur expulsion, rejeté la demande de délai supplémentaire formulée par Mme [H], condamné solidairement les mêmes à une indemnité d'occupation de 470€ par mois. Sur la demande en remboursement des factures de GAZ MAINTENANCE des 4 décembre 2018, 6 septembre et 26 septembre 2019, PROXISERVE du 19 juin 2018 et ATHY Plomberie du 31 octobre 2016 Il convient de noter comme l'a fait le premier juge que la locataire n'a jamais formulé aucune demande auprès du bailleur au titre du remboursement des factures avant la présente procédure et qu'elle ne produit aucun courrier sollicitant du bailleur la réalisation de travaux ou l'informant de leur réalisation par elle même. Sur les factures de GAZ MAINTENANCE des 4 décembre 2018, 6 septembre et 26 septembre 2019 Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, le preneur doit procéder à un entretien régulier des éléments de chauffage, production d'eau chaude et robinetterie. En l'espèce, Mme [H] produit aux débats: -une facture PROXITHERM du 4 février 2011, -le justificatif de la visite d'entretien du chauffe eau du 28 octobre 2019, -le justificatif de la visite d'entretien du chauffe eau du 6 octobre 2020, -le contrat d'entretien du 28 octobre 2020 au 28 octobre 2021. Ces documents ne sont pas de nature à établir un entretien régulier du chauffe eau antérieurement au 28 octobre 2019. Or, les factures dont la locataire sollicite le remboursement sont toutes antérieures au 28 octobre 2019, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande à ce titre, retenant que cette dernière ne démontre pas d'un entretien régulier du chauffe eau par ses soins conformément à ses obligations. Sur la facture ATHY du 31 octobre 2018 et PROXISERVE du 19 juin 2018 pour la réparation des radiateurs Il résulte de l'article 1222 du code civil que le locataire doit obtenir en justice l'autorisation d'effectuer les travaux aux frais du bailleur. L'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du bailleur, à défaut de quoi ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. En l'espèce, la locataire ne verse aux débats aucune mise en demeure du bailleur l'informant d'une problématique relative au fonctionnement des radiateurs, ni n'établit la vétusté de ces derniers. Elle ne peut donc solliciter la condamnation du bailleur aux frais qu'elle a engagés de son propre chef pour des travaux dont le caractère urgent n'est pas démontré. Aussi, faute pour Mme [H] de rapporter la preuve de la vétusté des radiateurs ou de leur dysfonctionnement, ainsi que de la vaine sollicitation du bailleur à ce titre et de l'urgence, c'est valablement que le premier juge l'a déboutée de sa demande, en ce compris celle consistant à obtenir remboursement en fin de bail ou récupération des équipements installés. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [H] est condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE pôle de proximité, Y ajoutant, DECLARE irrecevable comme nouvelle en appel la demande en nullité du congé de Mme [H], DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [H] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT