Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/04553

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie BUNIAK Madame [T] [X] [E] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GCP N° MINUTE : /TJ JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la Société MAZET,ENGERAND ET GARDY dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260 DÉFENDERESSE Madame [T] [X] [E], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GCP EXPOSÉ DU LITIGE Madame [T] [X] [E] est propriétaire des lots n° 18 et 30 dans l'iMadameuble sis [Adresse 2], cadastrés AL27, soumis au régime de la copropriété représentant tous les deux 8/1007e tantièmes. Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SA MAZET, ENGERAND ET GARDY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [T] [X] [E], par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la somme de 4 338,23 euros se décomposant comme suit : - 3 342,23 euros au titre des charges de copropriété correspondant à la période allant du 1er avril 2017 au 5 mai 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 708 euros au titre des frais de relance et des frais de mise en demeure, - 288 euros au titre d'honoraires de syndic, - 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - la capitalisation des intérêts, - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il indique qu'aucun règlement n'est intervenu depuis 2017 et que la dette augmente. Assignée à étude, Madame [T] [X] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale à jour de l'année 2020 concernant l'immeuble et relatif aux lots 18 et 30, indiquant la répartition des tantièmes (4/1007e pour chaque lot, soit un total de 8/1007e), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [X] [E], - les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l'arriéré, - un extrait du Grand Livre couvrant la période allant du 21 octobre 2011 au 5 octobre 2022 faisant état d'un solde débiteur de 4 186,31euros, - les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2017, 12 avril 2018, 4 avril 2019, 11 juin 2020, 20 mai 2021, 5 octobre 2022 et 1er juin 2023 comportant : - approbation des comptes des exercices 2016 à 2022, - vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024, - le fonds travaux 2016 à 2024 , - les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux susvisés, - la mise en demeure de payer la somme de 3 412,75 euros par lettre d'avocat datée du 1er juillet 2021 à Madame [T] [X] [E] (seule la lettre est produite, le demandeur ne versant aucune preuve d'envoi), - la mise en demeure de payer la somme de 4 388,23 euros par lettre datée du 1er juin 2023 du syndic à Madame [T] [X] [E] (seule la lettre est produite, le demandeur ne versant aucune preuve d'envoi), - la mise en demeure de payer la somme de 4 397,12 euros par lettre datée du 23 octobre 2023 du syndic à Madame [T] [X] [E] (seule la lettre est produite, le demandeur ne versant aucune preuve d'envoi), - un contrat de syndic type de la SARL G IMMO non signé et le contrat de syndic signé le 6 octobre 2022 entre le syndic et la SA MAZET, ENGERAND ET GARDY, - des factures de frais de gestion. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites ne seront pas retenues les sommes réclamées par le syndic, qui ne sont justifiées par aucun élément versé au dossier et n'ont pas fait l'objet d'une approbation dans les procès-verbaux des assemblées générales. La liste en est la suivante : - "Frais d'acte suite modification RCP" pour 2 000 euros le 30 mars 2018 : le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2017 mentionne une modification de règlement de copropriété au point n° 16 intitulé "Exposé du syndic sur la vente de la chambre de service et de l'enregistrement du modificatif du règlement de copropriété et décision à prendre quant à la répartition du fruit de cette vente". Il y est précisé que "le modificatif au Règlement de Copropriété sera notifié à chaque copropriétaire. L'assemblée générale décide d'affecter le fruit de la vente comme suit : remboursement de la copropriété au prorata des tantièmes généraux". Or, aucun élément chiffré n'est renseigné et rien ne justifie qu'une somme de 2 000 euros soit inscrite au débit du compte de Madame [T] [X] [E], -"Frais d'assistance suite modificatif du RCP" pour 264 euros le 30 mars 2018 : aucun justificatif n'étant versé concernant la modification du règlement de copropriété, il ne peut être mis à la charge de Madame [T] [X] [E] une somme au titre de "frais d'assistance", d'autant plus que le contrat du syndic concernant cette période n'est pas un produit, - "Ravalement façade rue, réfection adduction d'eau en cave, remplacement batterie BAL" pour 87,24 euros le 12 avril 2018 : aucune information ne figure dans les procès-verbaux d'assemblées générales et aucun justificatif n'est versé au dossier. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La somme due, qui tient compte des versements effectuées par la débitrice, mis à son crédit par le syndic notamment dans le cadre de la répartition annuelle de charges, sera donc arrêtée à la somme de 942,92 euros au titre des charges de copropriété correspondant à la période allant du 1er avril 2017 au 5 mai 2023 (2ème trimestre 2023 inclus). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 mai 2023, conformément à la demande. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)." Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que lui soit octroyée la somme de 996 euros se décomposant comme suit : - 708 euros au titre des frais de relance et des frais de mise en demeure, - 288 euros au titre d'honoraires de syndic. Selon l'extrait du Grand Livre et le décompte versés au dossier, les sommes dues au titre des frais de recouvrement se décomposent comme suit : - 432 euros de "frais de relance" correspondant à l'envoi de 12 lettres par le syndic entre le 5 juin 2018 et le 23 novembre 2021, sans que les justificatifs d'envoi ne soient produits, - deux fois 156 euros sous le libellé "BUNIAK frais de mise en demeure" le 13 septembre 2019 et le 1er juillet 2021, les factures du cabinet d'avocat correspondantes étant versées au dossier, - 144 euros de "frais de constitution de dossier de procédure de recouvrement" le 27 septembre 2019, la facture du syndic correspondante étant versée au dossier, - 144 euros sous le libellé "vacation dossier procédure aff. THI THANG [X]" le 3 octobre 2021, Soit un total de 1 032 euros ne correspondant pas à la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Les frais de mise en demeure par avocat ne constituant pas des frais nécessaires pour le recouvrement des charges, la somme de 312 euros (156 euros x 2) mises au débit du compte de Madame [T] [X] [E] à ce titre ne sera pas retenue. Concernant la somme de 144 euros réclamée à deux reprises, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété qui n'est pas versé en l'espèce. De plus, il n'est pas établi que ces sommes correspondent à des actes qui ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Au contraire, l'envoi du dossier à un avocat ou à un commissaire de justice constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Il n'est pas justifié en l'espèce de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La demande à ce titre sera par conséquent rejetée. Concernant la somme de 432 euros correspondant à l'envoi de 12 lettres de relance, l'envoi d'autant de courriers avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat et il n'est pas établi que ces lettres aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production dudit accusé de réception. La demande formulée à ce titre ne sera donc pas accueillie. Au vu de ces éléments il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Madame [T] [X] [E] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 100 euros. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 22 mai 2023. Sur les demandes accessoires Madame [T] [X] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [T] [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne par son syndic en exercice, la SA MAZET, ENGERAND ET GARDY: - la somme de 942,92 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2017 au 5 mai 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, - la somme de 100 euros au titre des dommages et intérêts, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 22 mai 2023, REJETTE la demande formulée au titre des frais de recouvrement, CONDAMNE Madame [T] [X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne par son syndic en exercice, la SA MAZET, ENGERAND ET GARDY, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Madame [T] [X] [E] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Président.