Cour d'appel, 16 septembre 2022. 20/16079

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16079 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTQ6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 19 / 00330 APPELANT Monsieur [N] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] né le 23 Avril 1965 à [Localité 5] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assisté de Me Bénédicte DE GAUDRIC de la SELARL DE GAUDRIC, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE INTIMÉE E.U.R.L. LA CLEF DES VILLES immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 530 714 799 [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée et assistée de Me Paul CANTON de l'AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R176 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2022 , en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Monique CHAULET, conseillère chargée du rapport et M. Claude CRETON , Président de chambre,. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de : Monsieur Claude CRETON , Président de chambre Madame Monique CHAULET, Conseillère Madame Muriel PAGE, Conseillère Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 09 septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte sous seing privé du 2 septembre 2017, M. [N] [J] a donné à l'EURL La Clef des villes le mandat exclusif de rechercher un appartement de '5 pièces, en étage, de 90 m2 minimum, 3 chambres, lumineux, hauteur sous plafond, haussmanien ou art-déco, [Localité 1], [Localité 2], 9e, 17e', au prix n'excédant pas 1 200 000 €, la rémunération de l'agent immobilier étant fixée à 30 000 €. Par avenant au mandat précité suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2017, M. [J] et son épouse ont signé une reconnaissance d'honoraires que l'agent immobilier avait accepté de réduire à la somme de 25 000 €, pour l'acquisition au prix de 1 180 000 €, d'un appartement [Adresse 3]. Bien que l'offre des époux [J] ait été acceptée par le propriétaire du bien et que la vente ait été conclue, les époux [J], mis en demeure le 16 mai 2018, ont refusé de payer la rémunération de l'agent immobilier. Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2018, la société La Clef des villes a assigné M. [J] en paiement de la somme de 25 000 € et de dommages-intérêts. C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 octobre 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré l'assignation recevable, - rejeté les demandes d'annulation du mandat du 2 septembre 2017, de la demande d'exécution anticipée du mandat et de la reconnaissance d'honoraires, - condamné M. [J] à payer à la société La Clef des villes la somme de 25 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2018, - rejeté les demandes de dommages-intérêts de la société La Clef des villes en réparation de son préjudice moral et pour résistance abusive, - condamné M. [J] à payer à la société La Clef des villes la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné M. [J] aux dépens. Par dernières conclusions, M. [J], appelant, demande à la Cour de : - vu les articles L. 121-21 et suivants, L. 221-9, L. 221-7, L. 221-18, R. 212-2-3, L. 241-1 du Code de la consommation, 1137 et suivants du Code civil, - rejeter l'ensemble des demandes de la société La Clef des villes, - infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau : - prononcer la nullité du mandat du 2 septembre 2017, de la demande d'exécution anticipée du mandat et de la reconnaissance d'honoraires, - rejeter les demandes de la société La Clef des villes de condamnation à payer 20 000 € et 8 000 € d'article 700 et les dépens, - condamner la société La Clef des villes à payer la somme de 10 000 € pour procédure abusive et 8000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire, - à titre subsidiaire : - prononcer la nullité de la clause pénale et juger que la somme de 25 000 € est non due, - condamner la société La Clef des villes à payer la somme de 10 000 € pour procédure abusive et 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, - à titre infiniment subsidiaire : - juger le montant de la clause pénale excessif, diminuer la commission et l'estimer à 3 300 €, - condamner la société La Clef des villes à payer la somme de 10 000 € pour procédure abusive et 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Par dernières conclusions, la société La Clef des villes prie la Cour de : - vu les articles 1102, 1103, 1104, 1231 et suivants, 1240 et 1344-1 du Code civil, - à titre principal : - débouter M. [J] de toutes ses demandes, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [J] à lui payer la somme de 25 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2018 et ordonner la capitalisation des intérêts, - à titre subsidiaire, condamner M. [J] à lui verser la somme de 25 000 € au titre de la clause pénale, - en tout état de cause : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts à elle intimée et statuant à nouveau : - condamner M. [J] à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 10 000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral, - condamner M. [J] à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. MOTIFS DE LA COUR C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a rejeté les demandes de M. [J] d'annulation du mandat du 2 septembre 2017 et de la demande d'exécution anticipée du mandat. Sur la demande en paiement de la somme de 25 000 € fondée sur la reconnaissance d'honoraires Aux termes du mandat du 2 septembre 2017, le mandant s'était interdît 'de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la recherche de biens correspondant à la description figurant ci-dessus. En outre, il s'engage à informer et à adresser au mandataire La Clef des villes toutes les propositions qui lui seraient adressées personnellement, notamment par des agences'. Il résulte de cette clause que, pendant la durée du mandat, le mandant n'avait pas l'interdiction de recevoir des propositions d'autres agents immobiliers pourvu qu'il les transmette à son mandataire. C'est ce qu'a fait M. [J] dès le 3 septembre 2017 en transmettant à la société La Clef des villes les coordonnées de l'agence Century 21-La-Motte-Piquet, précisant être dans le fichier d'autres agences, mais sans suivi particulier (pièce 21 de l'appelant). En effet, la société La Clef des villes indique (conclusions p. 3) que c'était après de vaines recherches que M. [J] lui avait confié un mandat exclusif dans le but de trouver l'appartement correspondant à ses attentes. Le 21 octobre 2017, M. [J] a informé la société La Clef des villes que l'agence Century 21 lui avait proposé la visite d'un appartement correspondant à ses souhaits la conviant à ce rendez-vous auquel le mandataire n'a pu se rendre (pièce 37 de l'appelant). Le 27 octobre 2017, M. [J], après une seconde visite du bien, a transmis à son mandataire une offre ferme et définitive d'achat de l'appartement sis [Adresse 3] au prix de 1 180 000. Le même jour, la société La Clef des villes a transmis cette offre au représentant du vendeur (pièce 4 de l'intimée). Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017, le vendeur a accepté l'offre. C'est dans ces conditions que, par acte sous seing privé du 6 novembre 2017, M. [J] a signé une reconnaissance d'honoraires que la société La Clef des villes avait accepté de réduire à la somme de 25 000 € qui devait être versée à l'agent immobilier au plus tard le jour de l'acte définitif de vente. Il est acquis aux débats que, postérieurement au 6 novembre 2017, la vente a été effectivement conclue. Au chapitre 'Rémunération du mandataire', le mandat du 2 septembre 2017 précise que le mandataire percevra sa rémunération dans l'hypothèse de la conclusion d'un achat portant sur un bien proposé par le mandataire. Au cas d'espèce, le bien acquis par M. [J] n'a pas été proposé par la société La Clef des villes. En l'absence d'une clause expresse mettant à la charge du mandant le paiement de la rémunération même si l'opération était conclue sans les soins de l'intermédiaire, la rémunération prévue au contrat n'est pas due. Par application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 mis dans les débats par l'appelant (conclusions, p. 14), aucune somme d'argent représentative d'honoraires ou de frais de recherche et de démarche ne peut être exigée ou acceptée par un agent immobilier avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Il s'en déduit que la reconnaissance d'honoraires du 6 novembre 2017, dont il n'est pas contesté qu'elle est antérieure à l'acte de vente, est nulle. Or, c'est la somme de 25 000 € dont l'agent immobilier réclame le paiement en se fondant sur cette reconnaissance d'honoraires. Par suite, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a condamné M.[J] à payer à la société La Clef des villes la somme de 25 000 € en application de la reconnaissance d'honoraires du 6 novembre 2017. La société La Clef des villes doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 25 000 € fondée sur la reconnaissance d'honoraires. Sur la demande en paiement de la somme de 25 000 € fondée sur la clause pénale Aux termes du mandat du 2 septembre 2017, le mandant s'était interdît 'de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la recherche de biens correspondant à la description figurant ci-dessus. En outre, il s'engage à informer et à adresser au mandataire La Clef des villes toutes les propositions qui lui seraient adressées personnellement, notamment par des agences'. A défaut, 'le mandant s'engage à verser au mandataire La Clef des villes, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire compensatrice équivalente au montant de la rémunération ci-après prévue à l'article 6". Il résulte de cette clause que, pendant la durée du mandat, le mandant n'avait pas l'interdiction de recevoir des propositions d'autres agents immobiliers pourvu qu'il les transmette à son mandataire. C'est ce qu'a fait M. [J] dès le 3 septembre 2017 en transmettant à la société La Clef des villes les coordonnées de l'agence Century 21-La-Motte-Piquet, précisant être dans le fichier d'autres agences, mais sans suivi particulier (pièce 21 de l'appelant). En effet, la société La Clef des villes indique (conclusions p. 3) que c'était après de vaines recherches que M. [J] lui avait confié un mandat exclusif dans le but de trouver l'appartement correspondant à ses attentes. En outre, pour respecter formellement le mandat exclusif et bien que l'appartement finalement acquis n'ait pas été présenté par la société La Clef des villes ni visité la première fois par son intermédiaire ou avec son assistance, M. [J] n'a pas envoyé directement son offre au vendeur, mais l'a transmise à son mandataire pour qu'il le fasse. Il s'en déduit que M. [J] a respecté ses obligations et qu'aucune faute ne lui est imputable au sens de la clause pénale précitée. Par suite, la société La Clef des villes sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 25 000 sur le fondement de la clause pénale. L'exercice d'une action en justice constituant un droit et ne dégénèrant en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. [J] contre l'EURL La Clef des villes doit être rejetée en l'absence de preuve d'une telle faute ; L'issue donnée au litige implique le rejet des demandes de dommages-intérêts de la société La Clef des villes. La société La Clef des villes qui succombe en ses demandes supportera les dépens. Par suite, sa demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ne peut prospérer. L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. [J], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a : - déclaré l'assignation recevable, - rejeté les demandes d'annulation du mandat du 2 septembre 2017 et de la demande d'exécution anticipée du mandat, - rejeté les demandes de dommages-intérêts de l'EURL La Clef des villes en réparation de son préjudice moral et pour résistance abusive ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau : Déclare nulle la reconnaissance d'honoraires du 6 novembre 2017 ; Déboute la société La Clef des villes de sa demande en paiement de la somme de 25 000 € en application de la reconnaissance d'honoraires du 6 novembre 2017 ; Déboute la société La Clef des villes de sa demande en paiement de la somme de 25 000 € en application de la clause pénale ; Rejette les autres demandes ; Condamne l'EURL la société La Clef des villes aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamne l'EURL la société La Clef des villes à payer à M. [N] [J] la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT