Cour d'appel, 29 septembre 2022. 19/02299

ARRÊT N°22/ 459 PC N° RG 19/02299 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FHZS S.A. SHLMR C/ S.C. SSCV BASSE TERRE COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 10 juillet 2019 suivant déclaration d'appel en date du 14 Août 2019 RG n° 14/04355 APPELANTE : S.A. SHLMR [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉE : S.C.C.V BASSE TERRE [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 10 février 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 juin 2022 devant Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre,qui en a fait un rapport, assisté de Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative faisant fonction de greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 septembre 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller Qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff Greffier lors de la mise à disposition : Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 septembre 2022. * * * * * LA COUR : Le 16 mars 2011, la SCCV [Adresse 2] a vendu l'immeuble en l'état futur d'achèvement à la SCI Shof 3, qui s'est fait substituer par la société anonyme d'habitations à loyer modéré de la Réunion (la société SHLMR), laquelle a pris livraison des logements de la [Adresse 3] le 21 mars 2013. Le paiement du solde du prix d'un montant de 182.023,61 euros a été réclamé le 8 avril 2013 par la SCCV BASSE TERRE à la SHLMR qui s'est acquittée de la somme de 104.013,48 euros. Faisant valoir que la SHLMR retient indûment le solde de 78.010,13 euros alors que l'ensemble des réserves a été levé, la SCCV BASSE TERRE a fait assigner la SHLMR devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 20 novembre 2014 en paiement. Par jugement prononcé le 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes : - CONDAMNE la SHLMR à payer à la SCCV BASSE TERRE la somme de 78.010,13 euros TTC au titre de la facture 2013-01 ; - CONDAMNE la SHLMR à payer à la SCCV BASSE TERRE la somme de 78.010,11 euros TTC au titre de la facture 2014-01 soit un total de 156.020,24 euros ; - CONDAMNE la SCCV BASSE TERRE à payer à la SHLMR la somme de 40.000 euros au titre de la reprise des réserves ; - ORDONNE la compensation entre ces condamnations ; - DIT que la SHLMR doit régler en conséquence à la SCCV BASSE TERRE le solde de 122.020,24 euros, outre les intérêts à compter de l'assignation du 20 novembre 2014 ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts ; - CONDAMNE la SHLMR à payer à la SCCV BASSE TERRE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE toute plus ample demande ; - ORDONNE l'exécution provisoire ; - CONDAMNE la SHLMR aux dépens dont distraction au profit de Maître Frédéric CERVEAUX. Par déclaration déposée par RPVA le la SHLMR a interjeté appel du jugement. Par arrêt avant dire droit en date du 21 mai 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur les suites qui ont été réservées à l'arrêt rendu par la cour le 21 juillet 2017. L'arrêt de la Cour de cassation a été transmis par l'Avocat de la SHLMR par courrier du 6 septembre 2021. Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2022 en l'absence de nouvelles conclusions des parties. * * * * * Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 6 mai 2020, la SA SHLMR demande à la cour de : - Dire et juger que la [Adresse 3] est dépourvue d`accès à la voie publique du fait de l'arrêt de la Cour d'appel du 21Juillet 2017 ; - Dire et juger que le bien vendu n'a pas été délivré ; En conséquence, - Dire et juger que la SCCV BASSE TERRE ne peut demander le paiement du solde du prix de vente en l'absence de délivrance conforme du bien vendu ; - Dire et juger que les pénalités de retard prévues à l'acte de vente continuent de courir jusqu'à délivrance conforme du bien vendu ; - Dire et juger que la SCCV BASSE TERRE est redevable d'une indemnité de retard contractuelle de 1/ 3000ème du prix de vente depuis le 30/ 10/ 2012 ; - Dire et juger que la réserve concernant l'évacuation des eaux du local poubelles est bien relative à l'absence de raccordement du dit local ; En conséquence, - Infirmer le jugement du 10/ 07/ 2019 en ce qu'il a condamné la SHLMR à payer avant compensation la somme de 122.020, 24 € à titre de solde du prix de vente ; - Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la SCCV BASSE TERRE au paiement de pénalités de retard ; - Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le coût de la levée des réserves à la somme de 40.000 € et en ce qu'il a condamné la SHLMR à payer en sus 3.000 € de frais irrépétibles ; Statuant de nouveau, - Débouter la SCCV BASSE TERRE de toutes ses demandes ; - La condamner à payer à titre d'indemnité de retard contractuelle une somme provisionnelle de 300.000 € et à tout le moins de 242.698,14 € (140 jours) ; - Donner acte à la concluante de ce que le montant définitif des pénalités de retard sera arrêté lors de la délivrance de la voie d'accès pérenne et définitive de la résidence ; - Condamner la SCCV BASSE TERRE au paiement de la somme de 44.956, 98 € au titre des travaux de levée des réserves ; - La condamner enfin au paiement de 8.000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens - Condamner la SCCV BASSE TERRE à rembourser à la concluante la somme de 132.326,53 € payée au titre de l'exécution provisoire du jugement querellé ; - Débouter la SCCV BASSE TERRE de toutes demandes autres ou contraires. * * * * * Aux termes de ses dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA en date du 31 janvier 2020, la SCCV BASSE TERRE demande à la cour de : Concernant la facture 2013-01 du 08 avril 2013 : Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - Condamné la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à payer à la société BASSE TERRE la somme de 78.010,13 euros au titre du solde de la facture n° 2013-01 du 08 avril 2013 ; - Dit que les intérêts échus des sommes et pénalités de retard ci-dessus se capitaliseront lorsqu'ils seront dus pour une année entière et qu'ils produiront alors eux-mêmes des intérêts ; Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes formées au titre des pénalités contractuelles de retard ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à payer à la société BASSE TERRE la somme de 78.010,13 euros au titre du solde de la facture n° 2013-01 du 08 avril 2013 ; - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à payer à la société BASSE TERRE au titre des pénalités de retard de la facture 2013-01 du 08 avril 2013 : - La somme de 8.313,07 euros pour la période du 08 avril 2013 au 12 janvier 2014 (paiement partiel de 104.013,48 euros TTC intervenu le 13 janvier 2014), - La somme de 28.083,60 euros pour la période du 13 janvier 2014 au 31 décembre 2019, Soit la somme totale de 36.396,67 euros (8.313,07 + 28.083,60) au titre des intérêts contractuels de retard de la facture 2013-01 pour la période du 08 avril 2013 au 31 décembre 2019 ; Concernant la facture 2014-01 du 21 juillet 2014 : Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - Condamné la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à régler à la société BASSE TERRE la somme de 78 010,11 euros au titre de la facture n° 2014-01 du 21 juillet 2014 ; - Dit que les intérêts échus des sommes et pénalités de retard ci-dessus se capitaliseront lorsqu'ils seront dus pour une année entière et qu'ils produiront alors eux-mêmes des intérêts ; Reformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes formées au titre des pénalités contractuelles de retard ; Statuant à nouveau et y ajoutant : - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à régler à la société BASSE TERRE la somme de 78 010,11 euros au titre de la facture n° 2014-01 du 21 juillet 2014 ; - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à régler à la société BASSE TERRE la somme de 25 743,34 euros au titre des pénalités de retard prévues par l'acte de vente du 16 mars 2011, pour la période du 21 juillet 2014 au 31 décembre 2019 ; Concernant les demandes reconventionnelles de la SHLMR : - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCCV BASSE TERRE à payer à la SHLMR la somme de 40 000 euros au titre des réserves (en réalité 34 000 euros mais suite à une erreur matérielle le jugement mentionne 40 000 euros dans le dispositif) ; Statuant à nouveau : - Dire et juger forcloses et irrecevables les demandes de la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) relatives à la levée des réserves ; - Dire et juger infondées les demandes formées par la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) au titre des pénalités de retard - Débouter la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) de toutes ses demandes, fins et prétentions; En tout état de cause : - Débouter la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION(SHLMR) de toutes ses demandes, fins et prétentions; - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) à payer à la société BASSE TERRE la somme de 5.000 euros à titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SOCIÉTÉ D'HABITATIONS A LOYER MODÉRÉ DE LA RÉUNION (SHLMR) au paiement des entiers dépens. * * * * * Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Le contrat de cession dressé le 11 mars 2011 contient la vente entre la SCCV BASSE TERRE et la SCI SHOF 3. La SHLMR est partie intervenante se substituant à la SCI SHOF 3. Sur la délivrance conforme de l'immeuble : Aux termes de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances. En l'espèce, le premier juge a condamné la SHLMR à payer à la SCCV BASSE TERRE la somme de 156.020,24 euros correspondant à deux factures, n° 2013-01 du 08 avril 2013 et N° 2014-01 du 21 juillet 2014. L'appelante conteste devoir payer ces sommes au motif que le solde du prix de la vente n'est due que s'il y a délivrance conforme. Elle soutient que, lors de la livraison de l'immeuble en mars 2013, la SCCV BASSE TERRE était informée du problème de la voie d'accès et le lui a caché. Compte tenu de l'absence de livraison conforme, la SCCV BASSE TERRE doit être déboutée de sa demande en paiement du solde de vente. La SCCV BASSE TERRE réplique que, parmi les réserves émises lors de la livraison, seules quatre n'avaient pas été levées le 4 mars 2014, comme en témoigne le courrier recommandé de la SHLMR. Aucune action n'était intentée par la société SHLMR au titre des réserves et vices apparents dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, soit le 20 avril 2014 (la livraison étant intervenue le 20 mars 2013). Toute action sur le fondement de la garantie des vices apparents encourrait la forclusion. L'intimée plaide que la facture n° 2013-01 émise en application du contrat de vente VEFA du 16 mars 2011, correspondant à "1,5% à la levée des réserves, vices et défauts de conformité apparents " est incontestablement due alors que la société SHLMR n'est plus recevable à solliciter la réparation des désordres apparents ni à évoquer que les conditions contractuelles du paiement de cette somme ne sont pas réunies. Ceci étant exposé, sur la délivrance conforme : La cour, par son arrêt en date du 21 mai 2021 a invité les parties à s'expliquer sur les suites qui ont été réservées à l'arrêt rendu par la cour le 21 juillet 2017, ayant constaté que la [Adresse 5], utilisée pour accéder au fond que la SCCV a vendu à la SHLMR, n'appartenait pas au domaine communal et jugeant que la SHLMR n'était pas fondée à se prévaloir d'une servitude de passage sur l'assiette de cette rue. L'arrêt de la Cour de cassation, en date du 19 décembre 2019 (Pourvois 17-26-675 et 17-27-269), a été versé aux débats. Il permet d'établir que l'ouvrage réalisé par la SCCV BASSE TERRE, cédé en VEFA à la SHLMR, substituant la SCI SHOF 3, se trouve enclavé et démuni de servitude de passage par la [Adresse 5], ce qu'ignorait la SHLMR lors de la conclusion du contrat de vente et lors de la livraison. Or, comme cela a été rappelé dans l'arrêt avant dire droit, l'acheteur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est en droit d'attendre que le terrain dont il acquiert immédiatement la propriété soit doté d'un accès à la voie publique indispensable pour lui procurer l'utilité qu'il en attend, à savoir la réalisation et la location de l'immeuble qu'il entend y voir édifié. A cet égard, la SCCV BASSE TERRE faisait encore valoir, à tort, dans l'instance ayant conduit à l'arrêt du 21 juillet 2017, infirmé partiellement par l'arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2019, que la Résidence édifiée par ses soins n'était pas enclavée puisque la [Adresse 5] faisait partie du domaine public communal. Cette position de l'intimée démontre que le promoteur a contracté la VEFA en croyant, ou laissant croire, que l'immeuble vendu serait livré sans enclave ni nécessité de création de servitude. Ainsi, la SCCV BASSE TERRE a manqué à son obligation de délivrance. Les délais de prescription ou de forclusion des garanties dues par le vendeur ne sont dès lors pas opposables à la SHLMR puisqu'elle fait valoir le non-respect de l'obligation de délivrance conforme du vendeur à titre d'exception en réponse à la demande en paiement. Le jugement querellé doit être infirmé de ce chef en ce qu'il a estimé que la SCCV BASSE TERRE avait respecté son obligation de délivrance. Sur les demandes en paiement de la SCCV BASSE TERRE : Il n'est pas établi que l'ouvrage acquis en VEFA par la SHLMR, soit la [Adresse 3], dispose d'un accès à la voie publique. La demande en paiement du solde du prix de la vente doit être rejetée car, si la SHLMR a bien accepté la livraison de l'immeuble, elle a aussi découvert ultérieurement le manquement de la SCCV BASSE TERRE à son obligation de délivrance conforme, ce qui l'autorise à retenir une partie du prix dans la limite de 3 %, soit la somme de 155.550 euros en vertu de la convention. Ainsi, la SHLMR n'est pas tenue de payer les deux dernières factures réclamées par la SCCV BASSE TERRE à hauteur de 156.020,24 euros TTC. Le jugement querellé sera donc infirmé de ce chef. Sur les demandes reconventionnelles de la SHLMR et son appel incident : Pénalités de retard : La SHLMR demande une provision de 300 000 euros ou au moins de 242.698,14 euros (140 jours) correspondant à une provision sur les pénalités de retard jusqu'à la délivrance d'une voie d'accès définitive pour la [Adresse 3]. Elle expose que le contrat de vente prévoyait une livraison au 30 octobre 2012 et qu'elle n`est intervenue que le 21 mars 2013, soit 140 jours plus tard. Mais l'appelante ajoute qu'elle avait renoncé à appliquer des pénalités de retard pour la réserve relative à l'absence du dispositif anti-bruit à condition qu'il soit réalisé au plus tard le 31 mai 2013, ce qui n'a pas été fait à cette date. La SCCV BASSE TERRE réplique que toutes les réserves émises par l'acquéreur ont été levées, notamment celle relative au mur anti-bruit. Ces reprises ont été constatées par procès-verbal d'huissier de justice dressé le 16 juin 2014. Elle soutient l'irrecevabilité de ces demandes par application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, considérant que la SHLMR est forclose puisqu'aucune autre réserve n'a été signalée par l'acquéreur dans le mois suivant le délai légal d'un mois à compter de la livraison mais qu'elle a présenté ses réclamations à ce titre pour la première fois dans ses conclusions signifiées le 22 juin 2016. Elle invoque aussi une clause de non-garantie des vices cachés figurant dans l'acte de cession. S'agissant des pénalités de retard, l'intimée affirme que la société SHLMR a admis, par courrier du 11 février 2013, que l'ensemble des ouvrages était achevé, déplorant seulement l'impossibilité de procéder à la réception de l'ouvrage, en raison, non pas d'un comportement imputable à la SCCV BASSE TERRE, mais d'une « absence de connexion des câbles en attente au réseau de FRANCE TELECOM et de l'absence d'éclairage des partie communes, les autres réserves intérieures ne remettant pas en cause la livraison de l'ensemble immobilier ». (Pièce 14 de la SCCV) Selon la SCCV BASSE TERRE, la SHLMR ne pointait donc aucunement un quelconque retard de livraison qui aurait résulté du comportement de la SCCV BASSE TERRE dans l'opération. En outre, l'intimée expose qu'une première déclaration d'achèvement de la totalité des travaux avait été établie le 26 novembre 2012 par la SCCV BASSE TERRE, soit parfaitement dans les temps contractuellement impartis à la société concluante. Toutefois, à la demande de la société SHLMR, cette déclaration a été substituée par une déclaration en date du 5 février 2013. L'intimée affirme que c'est la société SHLMR, craignant pour l'obtention de la défiscalisation qui a demandé un report de la livraison. La SCCV BASSE TERRE plaide aussi que la société SHLMR a renoncé, par courrier du 17 décembre 2012, à appliquer les pénalités contractuelles de retard. Enfin, la SCCV BASSE TERRE fait valoir qu'aucune pénalité de retard ne peut lui être infligée en vertu de la clause du contrat qui stipule que le délai et l'obligation que prend le vendeur sont stipulées hors incidence de causes extérieures au fait du vendeur et non connues à ce jour. Or, le retard de FRANCE TELECOM pour connecter les câbles au réseau, la volonté de protection du bénéfice de sa défiscalisation par la société SHLMR et le blocage de la rue par certains riverains sont des causes extérieures ayant constitué des causes légitimes de retard. Ceci étant exposé, Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1315, devenu 1353 du code civil ; Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, le contrat de VEFA conclu entre les parties stipule dans la clause III ' DELAI D'EXECUTION DES TRAVAUX ' que le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que l'immeuble soit achevé au plus tard le 30 juillet 2012 et livré au plus tard le 31 octobre 2012, sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension de délai d'achèvement ou de livraison. La clause ' PENALITES DE RETARD ' 1/ Délai d'achèvement ou de livraison ' stipule que : « En cas de non-respect du délai prévu d'achèvement mentionné au paragraphe délai d'exécution des travaux, le vendeur devra à l'acquéreur une pénalité égale à 1/3000ème du montant total de l'acquisition multipliée par le nombre de jours de retard. Il est expressément convenu entre les parties que cette pénalité sera plafonnée à 5 % du montant hors taxe totale de l'acquisition. Cette pénalité sera automatiquement applicable sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure. Son exigibilité résultera de la simple absence de justification de l'achèvement dans le délai ci-dessus stipulé. Cette indemnité sera due par jour de retard ; seront toutefois exclus de ce décompte les jours pendant lesquels surviendrait une cause légitime de report d'achèvement ou un cas de force majeure. Ce délai et l'obligation que prend le vendeur sont stipulés en effet hors incidence des causes extérieures au fait du vendeur et non connues à ce jour. Si un ou plusieurs événements de la nature de ceux qui suivent survenaient, ayant une incidence sur cette obligation d'achèvement, cette dernière subsisterait mais dans le cadre d'une échéance de réalisation nécessairement reportée à raison de l'incidence provoquée sur le planning d'exécution du chantier et du délai ci avant mentionné. » La liste des causes légitimes de suspension du délai sont énumérées à la suite de ce paragraphe. L'article 2/ RETARD DE LIVRAISON ' est ainsi rédigé : « En cas de non-respect du délai de livraison mentionnée ci-dessus, l'opération étant soumise à une défiscalisation dans les conditions et limites telles que définis dans l'agrément fiscal susvisé, la construction devra être alors livrée dans un délai maximum de 24 mois après l'achèvement des fondations. À défaut de respecter ce délai de 24 mois, le vendeur devra alors en suce de la pénalité égale à 1/3000ème du montant total de l'acquisition, multipliée par le nombre de jours de retard, versée à l'acquéreur des pénalités dont le montant sera égal à la perte de la défiscalisation, sauf en cas de force majeure. » Selon les pièces versées aux débats, le procès-verbal de livraison de l'immeuble a été établi et signé par les parties le 21 mars 2013. Il comporte des réserves en annexe (Pièce N° 2 de la SCCV). La SHLMR se fonde sur cet acte pour retenir cette date comme jour de la livraison alors que la date prévue au contrat était le 31 octobre 2012, soit 140 jours plus tôt. Mais la SCCV BASSE TERRE affirme que ce retard de livraison est en réalité imputable à la SHLMR et à des causes extérieures. Elle allègue que sa pièce N° 20 démontrerait que la première déclaration d'achèvement des travaux, en date du 26 novembre 2012 (Pièce N° 19 de l'intimée), aurait été substituée par une autre déclaration à la demande de l'acquéreur. Mais le courrier constituant cet argument, rédigé le 4 février 2013 par la SCCV BASSE TERRE au service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 6] n'évoque nullement la position de la SHLMR ni aucun motif de la demande d'annulation de la précédente déclaration d'achèvement des travaux. La SCCV BASSE TERRE fait ensuite valoir que le courrier de la SHLMR en date du 11 février 2013 (Pièce N° 14 de l'intimée) contiendrait la reconnaissance de l'achèvement des travaux. Or, si cette pièce mentionne bien que l'acquéreur a constaté que l'ensemble de l'ouvrage était achevé, il ajoute que la réception n'a pas pu être réalisée compte tenu de l'absence principalement de connexions des câbles en attente au Réseau France TELECOM et de l'absence d'éclairage des parties communes, précisant que les autres réserves intérieures ne remettent pas en cause la livraison de l'ensemble immobilier. Ainsi, ce courrier ne contient pas acceptation par l'acquéreur de la livraison du bien alors que la réception de l'ouvrage, opération ne concernant que la maîtrise d'ouvrage et non l'acquéreur, n'a pas pu être effective le 6 février 2013, date marquant de toute façon la réalité du retard de livraison au regard des stipulations contractuelles. Le courrier du 17 décembre 2012, invoqué par la SCCV BASSE TERRE pour déduire la renonciation de la SHLMR à appliquer les pénalités contractuelles de retard (Pièce N° 15 de la SCCV) est ainsi rédigé : « Nous ne sommes pas en mesure de réceptionner l'ensemble immobilier à ce jour compte tenu du non-respect de la réglementation acoustique en vigueur au regard du classement de la route nationale jouxtant l'opération. Toutefois, afin de répondre aux besoins de nos locataires dans les meilleurs délais, nous pourrons envisager une date de livraison dès que vous nous aurez précisé le dispositif retenu pour réduire le bruit, les modalités et les délais de sa mise en 'uvre. Cela sous-entend que le dispositif en question ne devra en aucune manière nécessiter d'intervention au niveau des logements puisque ceux-ci seront a priori occupés par nos locataires. En contrepartie, nous nous engageons à ne pas vous appliquer de pénalités financières liées au report du délai de livraison fixée contractuellement au 31 octobre 2012, à condition que les mesures compensatoires acoustiques qui seront proposées et validées devront être réalisées au plus tard le 31 mai 2013. Nous vous rappelons que cette prorogation du délai de livraison est très préjudiciable pour nous dans la mesure où nous ne percevons pas de revenus locatifs depuis le 1er novembre 2012. C'est la raison pour laquelle nous vous demandons de traiter cette question dans les meilleurs délais. » Il résulte de ce courrier que la SHLMR a admis un report de l'application des pénalités au 31 mai 2013, à condition que le dispositif anti-bruit soit réalisé à cette date. Cette décision ne constitue donc pas l'acceptation d'un report du délai de livraison initialement convenu mais seulement la promesse de ne pas appliquer les pénalités de retard avant le 31 mai sous réserve que le mur antibruit soit édifié avant cette date. Or, la pièce N° 18 de l'intimée, relative au rapport de mission acoustique confiée à AIEE CONSULTING par la SCCV BASSE TERRE en janvier 2013, établit que les études ont été réalisées le 28 mai 2014 (Page 4 du rapport ' Pièce N° 18 de l'intimée). Cela établit clairement que la date du 31 mai 2013 a été largement dépassée pour la réalisation d'un dispositif antibruit. La SHLMR est donc bien fondée à réclamer les pénalités contractuelles de retard puisque la condition suspensive relative à l'élaboration du dispositif acoustique dans la [Adresse 3] n'était pas réalisée le 31 mai 2013. Enfin, la SCCV BASSE TERRE verse aux débats, en pièce N° 16, le courrier qu'elle a adressé à la SHLMR le 23 novembre 2012. Il y est mentionné que la livraison proposée le 10 novembre 2012 a été refusée par l'acquéreur pour quatre raisons principales : La non-conformité à la réglementation acoustique, les extérieurs insuffisamment terminés, l'accès de la résidence non conforme à la réglementation « pompiers », le raccordement en eau potable non réalisée par le concessionnaire. Le vendeur ajoute que : ' la conformité de l'assainissement a été validée ; ' des compteurs individuels EDF sont posés et en état de marche ; ' un compteur général d'eau est en place. Il reste dans l'attente de la pose des compteurs individuels ; l'intégralité des appartements étant desservie en eau potable, la SCCV BASSE TERRE prendra à sa charge financière l'intégralité des consommations d'eau imputée au compteur général jusqu'à la pose des compteurs individuels ; ' les demandes hors marché ont été prises en considération et réalisées ; ' l'alimentation et la pose de robinets de puisage à l'arrière des bâtiments A à D ont été ordonnée et seront mises en 'uvre dès que possible. Par ce courrier, le vendeur précise que les ouvrages sont terminés au sens des articles du code de la construction et de l'habitat et que, même si l'acquéreur émettait quelques réserves, celles-ci ne sauraient être de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination. Le vendeur précise qu'il est en mesure, depuis le 22 novembre 2012, date du raccordement en eau potable, en capacité de déposer en mairie la déclaration d'achèvement des travaux. Il propose en conséquence de procéder à la livraison de l'opération dès le 28 novembre ou au plus tôt selon la convenance de l'acquéreur. Pourtant, s'il résulte clairement de ce courrier que le vendeur était disposé à procéder à la livraison de l'immeuble à la date du 23 novembre 2012, que cette date est corroborée par la première déclaration d'achèvement des travaux en date du 26 novembre 2012, annulée par courrier du 4 février 2013, sans que soit rapportée la preuve que cette annulation ait été causée par la volonté de SHLMR, il est aussi constant que l'acquéreur avait refusé la réception par lettre du 17 décembre 2012 en raison d'un motif légitime incontestable, relatif au « non-respect de la réglementation acoustique en vigueur au regard du classement de la route nationale jouxtant l'opération. » Ainsi, l'analyse des moyens de défense reconventionnelle de la SCCV BASSE TERRE permet de conclure que ceux-ci sont inopérants pour imputer, même partiellement, le retard de livraison à la SHLMR. En second lieu, la SCCV BASSE TERRE invoque le fait de tiers ou des circonstances extérieures imprévisibles telles que le retard de connexion au réseau de France TELECOM et le blocage de la rue par certains riverains. Mais l'intimée ne produit aucun élément établissant que des manifestations auraient empêché le déroulement normal des opérations d'achèvement des travaux, ni que le retard de connexion au réseau public téléphonique serait dû à l'opérateur. En ce qui concerne la demande additionnelle de pénalités, la SHLMR ne peut utilement considérer que la livraison n'a pas été effective en raison des réserves qui sont mentionnées en annexe du procès-verbal de livraison en date du 21 mars 2013. En conséquence la demande reconventionnelle en paiement des pénalités contractuelles de retard doit être accueillie entre le 1er novembre 2012 et le 21 mars 2013, soit pour 140 jours. Le simple calcul des pénalités en vertu des stipulations de l'acte authentique de vente aboutit à une somme légèrement supérieure à celle demandée mais légèrement inférieure à 5 % du montant total de l'acquisition. Même si la SHLMR considère que le calcul des pénalités de retard n'est pas définitif car elles doivent continuer à courir tant que la [Adresse 3] ne disposera pas d'un accès à la voie publique, il convient de retenir ce montant comme étant définitif car la livraison est effective, nonobstant les réserves alléguées et la délivrance non conforme de l'immeuble. Il sera donc fait droit à la demande de condamnation de la SCCV BASSE TERRE à payer à la SHLMR la somme de 242 698,14 euros au titre des pénalités de retard de livraison, calculées définitivement. Le jugement querellé sera infirmé de ce chef. Travaux de levée des réserves : La SHLMR sollicite la condamnation de la SCCV BASSE TERRE au paiement de la somme de 44 956,98 euros au titre des travaux de levée des réserves. Elle fait valoir que le montant alloué par le tribunal a été amputé de la somme de 8 985 euros, correspondant au coût du raccordement du local poubelle au réseau de l'évacuation des eaux, en considérant, à tort, qu'il existait donc manifestement plus un problème d'entretien qu'une absence de raccordement. Ainsi, l'appelante incidente se borne à réclamer le surplus des sommes allouées en première instance à ce titre sans conclure sur les sommes accueillies par le premier juge. Il doit être déduit de ce fait que la SHLMR est réputée s'approprier les motifs du premier juge en ce qui concerne la somme de 34 000 euros constituée par les travaux de reprise des candélabres (800 euros) et des fosses septiques (33 200 euros) restées à la charge de l'acquéreur. La SCCV BASSE TERRE soutient que les affirmations de la SHLMR sont irrecevables, compte tenu de la tardiveté de la demande, et inexactes. Elle plaide avoir fait constaté le 16 juin 2014 par voie d'huissier que : - le redressement des candélabres a été effectué ; - il existe un raccordement d'évacuation des eaux pluviales ; - il est impossible de rehausser le dessus des fosses septiques, car il existe un risque de détérioration de celles-ci. (Pièces 7 et 11). S'agissant des fosses, il est utile de préciser que les ouvrages ont été réceptionnés par le SPANC de la commune de [Localité 6] et par le bureau de contrôle technique VERITAS sans qu'il ne soit fait état d'aucun danger. Par ailleurs, la SCCV BASSE TERRE a rappelé, dans sa lettre recommandée avec avis de réception adressée le 16 juin 2014 à la société SHLMR, les raisons de non-levée de certaines réserves. Selon l'appelante principale, la société SHLMR n'est pas davantage fondée à réclamer la moindre somme au titre d'une prétendue absence de levées de réserves, alors que les réserves ont été définitivement levées 18 décembre 2013 et que les prétendues réserves invoquées par la société SHLMR ne relèvent en aucune manière de la responsabilité de la SCCV BASSE TERRE. Elle souligne que la commune de [Localité 6] a établi le 24 juin 2014 une attestation de non-opposition à la conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire qui a été déposé au sein de ses services de l'urbanisme. Sur ce, Contrairement à ce que prétend la SCCV BASSE TERRE, le délai de l'article 1642-1 du code civil n'est pas opposable à l'acquéreur qui a posé les réserves lors de la prise de possession, l'absence de reprise de ces réserves dans le délai n'ayant nullement pour effet de dispenser le vendeur de les lever. Ainsi, les demandes au titre de l'absence de levée des réserves de la SHLMR sont recevables. La cour constate que la [Adresse 3] a été livrée à la SHLMR le 21 mars 2013 avec réserves, listées dans l'annexe du procès-verbal de livraison (Pièce N° 2 de l'intimée). Hormis les réserves portant sur l'état de certains logements, quatre réserves ont été définies : ' mur antibruit à réaliser pour début mai 2013 au plus tard ; ' les lignes France Telecom ne fonctionnent pas : à gérer avant le 25 mars 2013 ; ' ajout de terre sur les fosses ; ' candélabres à redresser. La SHLMR ne justifie pas avoir signalé d'autres vices apparents dans le mois suivant la livraison. Pourtant elle produit en pièce numéro 9 le courrier qu'elle a adressé au promoteur le 19 juin 2014 aux termes duquel elle a noté que les candélabres étaient bien redressés mais qu'aucun traitement aux fixations des platines ou à la protection de certaines gaines n'avait été réalisé. Elle évoque aussi les problèmes olfactifs persistants résultants des regards défaut septiques tout en prenant acte de la réponse du vendeur selon laquelle elle était dans l'incapacité de résoudre ce désordre. Pour établir les dépenses engagées du fait de l'absence de levée des réserves relatives au redressement des candélabres, la SHLMR produit un devis et des photographies (Pièce N° 6 de l'appelante) en date du 9 juin 2016 pour un montant de 1.085 euros TTC. Ne sollicitant pas la réformation du jugement de ce chef, elle a donc admis la somme de 800 euros à ce titre. Le jugement sera confirmé sur ce point. S'agissant de la reprise des fosses septiques, la SCCV BASSE TERRE ne produit aucun élément permettant d'étayer son affirmation tandis que la SHLMR justifie encore d'un devis établissant qu'elle a dû engager les travaux de raccordement pour le local poubelle (Pièce N° 5 de l'appelante). Le jugement sera confirmé de ce chef à hauteur de 33.200 euros. En ce qui concerne le raccordement des eaux pluviales du local poubelle, le premier juge a rejeté cette demande en considérant que la somme réclamée n'était pas justifiée techniquement au regard d'une réserve consistant en un simple nettoyage. La SHLMR conteste cette appréciation en considérant que c'est justement l'absence de raccordement qui a provoqué la présence persistante de feuillage. Or, le premier juge a en effet commis une erreur mais il est aussi incontestable que le procès-verbal de livraison ne mentionne pas une telle réserve. Il ne peut donc être reproché à la SCCV BASSE TERRE de ne pas avoir levé une réserve inexistante lors de la livraison. Le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention de la SHLMR. Sur la demande de remboursement des sommes payées au titre de l'exécution provisoire : La SHLMR demande à la cour de condamner la SCCV BASSE TERRE à lui rembourser la somme payée au titre de l'exécution provisoire du jugement querellé. Or, une telle demande ne ressortit pas des pouvoirs de la cour d'appel, s'agissant de l'exécution du premier jugement. En effet, l'obligation de restitution des sommes versées ainsi à tort par l'appelante résulte du présent arrêt et relèverait, en cas de difficulté d'exécution du juge de l'exécution. La demande doit être rejetée comme irrecevable. Sur les autres demandes : La SCCV BASSE TERRE, succombant, supportera les dépens de l'appel et de la première instance, ainsi que les frais irrépétibles de la SHLMR, le jugement querellé étant aussi infirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, en matière civile par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a : - jugé que la SCCV BASSE TERRE avait respecté son obligation de délivrance, - condamné la SHLMR au paiement de la somme de de 156.020,24 euros au titre du solde des factures réclamées par la venderesse, - fixé à la somme de 40.000 euros le montant des pénalités de retard, - condamné la SHLMR aux dépens et aux frais irrépétibles de la SCCV BASSE TERRE ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, DEBOUTE la SCCV BASSE TERRE de sa demande en paiement du solde du prix de la vente ; CONDAMNE la SCCV BASSE TERRE à payer à la SHLMR la somme de 242.698,14 euros au titre des pénalités définitives de retard courant entre le 1er novembre 2012 et le 21 mars 2013 ; CONDAMNE la SCCV BASSE TERRE à payer à la SHLMR une indemnité de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel et en première instance ; CONDAMNE la SCCV BASSE TERRE aux dépens de première instance et de l'appel ; Y ajoutant, DECLARE IRRECEVABLE la demande de la SHLMR de remboursement des sommes payées au titre de l'exécution provisoire. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈREsigné LE PRÉSIDENT