Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/07069

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 30 JUIN 2022 N° 2022/ 523 Rôle N° RG 21/07069 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHN4I [R] [W] C/ SA LOGIS FAMILIAL - HLM Copie exécutoire délivrée le : à : Me David TRAMIER Me Sandra JUSTON Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Cagnes sur Mer en date du 09 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000545. APPELANT Monsieur [R] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/4998 du 07/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 09 Décembre 1979 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1] représenté par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE SA LOGIS FAMILIAL - HLM Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Catherine OUVREL, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 29 juin 2015, la société anonyme (SA) Logis Familial HLM a consenti à M. [R] [W] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel initial de 555,80 euros, outre 74,18 euros de provision pour charges. Par exploit d'huissier en date du 18 mai 2020, la société Logis Familial HLM a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer la somme principale de 2 656,45 euros arrêtée à la date du 30 avril 2020, quittancement du mois d'avril 2020 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, la société Logis Familial HLM a, par acte d'huissier en date du 23 septembre 2020, assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur mer, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 février 2021, ce magistrat a : - constaté la résiliation du bail conclu les 23 juin 2015 et 24 juin 2015 avec effet au 29 juin 2015, à la date du 19 juillet 2020 ; - dit que M. [W] devra quitter les lieux et remettre les clés à la société Logis Familial ; - ordonné l'expulsion du requis et de tous occupants de son chef des locaux litigieux ; - dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion des locaux avec le concours de la force publique et un serrurier, si nécessaire, conformément dispositions des articles L412-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [W] à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 757,27 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; - condamné M. [W] à payer à la société Logis Familial la somme provisionnelle de 2 710,38 euros correspondant à l'arriéré locatif et indemnités d'occupation arrêtés au 9 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 sur la somme de 2 656,45 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ; - condamnes M. [W] à payer à la société Logis Familial la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [W] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mai 2020, de l'assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ; - rejeté tout autre demande plus ample ou contraire. Selon déclaration reçue au greffe le 10 mai 2021, M. [W] a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 16 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] sollicite de la cour qu'elle infirme la décision entreprise et, statuant à nouveau : - déboute la société Logis Familial HLM de son appel incident ; - constate que la société Logis Familial HLM ne justifie pas du montant de sa créance et qu'elle ne peut intégrer les dépens dans le décompte de sa créance ; - à défaut, * lui accorde, eu égard à sa situation économique et familiale, les plus larges délais de paiement; * dise qu'il n'y a pas lieu à constater le bénéfice de la clause résolutoire ; - déboute la société Logis Familial HLM de l'ensemble de ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles ; - la condamne aux dépens en disant qu'ils seront recouvrés directement par Me David Tramier, conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. Par dernières conclusions transmises le 15 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Logis Familial HLM sollicite de la cour qu'elle : - confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à tenir compte de la réactualisation de la dette locative ; - condamne M. [W] à payer à lui payer la somme provisionnelle en principal de 3 433,89 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté à la date du 6 juillet 2021 ; - le condamne à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 mai 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constatation de la résiliation du bail En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe XV des conditions générales du contrat que ce dernier sera résilié de plein droit à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, du supplément de loyer, des provisions pour charges ou pour non versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer du 18 mai 2020 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 2 656,45 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 30 avril 2020, quittancement du mois d'avril 2020 inclus. A l'examen de ce décompte, et comme le relève à juste titre M. [W], des frais d'huissier sérieusement contestables d'un montant de 736,05 euros apparaissent au débit du compte, outre des pénalités 'enquête ressource' (15,24 euros) et une 'indemnité SLS' (25 euros). Déduction faite de ces sommes, l'arriéré locatif s'établissait à la somme de 1 880,16 euros à la date de la délivrance du commandement de payer. Il reste que M. [W] ne réglera pas les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative non sérieusement contestable s'élevant à la somme de 994,70 euros à la date du 18 juillet 2020, déduction faite de la somme de 776,29 euros correspondant aux frais susvisés et celle de 209,77 euros portés au débit du compte le 3 juillet 2020 au titre de frais d'huissier. [(1980,76 euros - 776,29 euros) - (209,77 euros)] Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2020, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous. Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, à l'examen du dernier décompte actualisé au 5 juillet 2021, quittancement du mois de juin 2021 inclus, il apparaît que M. [W] est redevable d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation d'un montant non sérieusement contestable de 2 657,60 euros, déduction faite des sommes correspondant à des frais portés au débit du compte [(4 166,96 euros) - (137,62 euros + 165,95 euros + 175,76 euros + 54,63 euros + 202,09 + 7,62 euros + 7,62 euros + 25 euros + 209,77 euros + 169,19 euros + 219,98 euros + 134,13 euros)]. Compte tenu de l'actualisation par la bailleresse de sa créance locative et du fait que les sommes allouées à titre provisionnel ont un caractère indemnitaire, de sorte que seuls les intérêts au taux légal à compter de la décision sont applicables de plein droit, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [W] à lui payer la somme provisionnelle de 2 710,38 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2020 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 656,45 euros à compter du 18 mai 2020, date de délivrance du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l'ordonnance. M. [W] sera condamnée à verser à la société Logis Familial HLM la somme provisionnelle de 2 657,60 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2021, quittancement du mois de juin 2021 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la présente décision, et ce jusqu'à parfait paiement. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que M. [W] est redevable de la somme de 2 657,60 euros arrêtée au 5 juillet 2021, quittancement du mois de juin 2021 inclus. M. [W] justifie avoir déclaré un revenu annuel de 18 802 euros, soit 1 567 euros environ par mois et 1 410 euros par mois en 2020, tel que cela résulte de la décision d'aide juridictionnelle en date du 7 mai 2021, et avoir à sa charge deux enfants mineurs. A l'examen du décompte, il apparaît que ce dernier procède à des versements mensuels réguliers allant jusqu'à 900 euros et que l'arriéré locatif s'explique principalement par d'importantes régularisations annuelles de charges locatives à la suite de quoi les sommes de 135,58 euros (30 avril 2017), 797,04 euros (31 mai 2018), 525,88 euros (31 mars 2019) et 453,04 euros (30 août 2020) ont été portées au débit du compte, lesquelles ne sont pas contestées par M. [W]. Ces éléments justifient d'accorder à M. [W] des délais de paiement afin de lui permettre de régler sa dette locative de 2 657,60 euros fixée à 36 mensualités de 73 euros chacune, la 36ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants à hauteur de 761,04 euros par mois à la date du mois de juin 2021, avec possibilité de révision. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [W] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties. A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié. A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et M. [W] sera tenu de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, sans possibilité de révision, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite. Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [W] au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais de la confirmer en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de celui de l'assignation. Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de M. [W]. En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse pour les frais exposés en première instance et à hauteur d'appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf ce qu'elle a : - constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2020 ; - condamné M. [R] [W] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne M. [W] à verser à la SA Logis Familial HLM la somme provisionnelle de 2 657,60 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2021, quittancement du mois de juin 2021 inclus ; Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt, et ce jusqu'à parfait paiement ; Autorise M. [R] [W] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 73 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ; Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu'eux ; Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision'; Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement ; Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ; Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact : 1 ' le bail sera automatiquement résilié, 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 - à défaut pour M. [R] [W] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 4 ' M. [R] [W] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans possibilité de révision ; Déboute la SA Logis Familial HML de sa demande d'indemnité formée en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ; Condamne M. [R] [W] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière La présidente