Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 20/10059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/10059 N° Portalis 352J-W-B7E-CS7QD N° MINUTE : 7 contradictoire Assignation du : 21 Septembre 2020 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. KINVE [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1209 DÉFENDEURS Monsieur [F] [P] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [W] épouse [P] [Adresse 2] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0105 Décision du 29 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/10059 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS7QD COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 février 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 29 février 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 16 septembre 2011, M. et Mme [P] ont donné à bail à Messieurs [V] et [E] [N] et M. [K] [Y], agissant au nom et pour le compte de la société S.Y.R en cours de formation, des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété, composés, au rez-de-chaussée, d’une cuisine et d’une salle de restaurant et, au sous-sol, d’un dégagement, toilette, débarras et réserves. Lesdits locaux sont situés au [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de la date dudit acte, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 30 968 euros hors charges hors taxes et affecté d’une clause d’échelle mobile par indexation annuelle à l’indice INSEE du coût de la construction. La destination des lieux est l’activité de « restaurant, restauration rapide et/ou salon de thé ». Par acte sous seing privé du 10 juin 2016, la société El Warda, anciennement S.Y.R, a cédé son droit au bail à Messieurs [G] [I] et [C] [X] pour le compte de la société en formation Raniah. Par acte sous seing privé du 21 décembre 2018, M. et Mme [P] ont donné à bail en renouvellement anticipé à la société Raniah, le bail initial venant à terme le 15 septembre 2020. Ledit bail renouvelé a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter dudit acte. La destination des lieux est restée la même. Suite à une alerte donnée par le syndic de l’immeuble aux bailleurs relative à des travaux en cours dans les locaux loués, la société Raniah a soumis le 13 février 2019 à ses bailleurs une demande d’autorisation de travaux ayant une portée rétroactive. Le 27 février 2019, M. et Mme [P] ont de nouveau été alertés par le syndic de l’immeuble que la société Raniah entreprenait d’importants travaux sur la façade. Le preneur a soumis à ses bailleurs une demande d’autorisation préalable destinée à régulariser les demandes d’autorisation requises auprès de la mairie et de l’assemblée générale des copropriétaires, à engager sa responsabilité civile et pénale relative aux travaux entrepris et à indemniser le bailleur de tout dommage éventuel. Suite au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2019, un accord a été donné par la copropriété pour la réalisation des travaux précis sur la « façade avant », prévoyant une obligation de fixer sur la « façade arrière » les fils électriques courant sur le conduit d’extraction jusqu’à la toiture de la copropriété, et une injonction de refaire le mur dégradé a été décidée. Par acte sous seing privé du 17 juillet 2019, la société Raniah a cédé son fonds de commerce à la société Kinve, en cours d’immatriculation, représentée par son unique associé, M. [R] [D]. Après plusieurs retards de paiement et d’appel à paiement – adressés par lettre simple et recommandés et retournés avec la mention « inconnu à l’adresse » – la société Kinve a cessé de payer régulièrement le loyer à partir de décembre 2019. Alerté par le syndic par courrier recommandé du 9 janvier 2020, les bailleurs, suivis par le syndicat des copropriétaires, ont mis en demeure la société Kinve en janvier et juin 2020 de retirer deux extracteurs et gaines électriques installées sur le mur de la cour de l’immeuble et une boîte aux lettres en façade encastrée dans le mur porteur. La société Kinve a également été mise en demeure de poursuivre les travaux visés par l’accord du 20 mai 2019. Une réunion contradictoire sur site le 29 juin 2020 a été organisée en présence des parties, de leur conseil respectif et d’un huissier afin de dresser un constat des éléments litigieux et d’engager la société Kinve à remédier aux désordres constatés ou justifier des autorisations alléguées. Lesdites demandes étant restées sans suite ni effet et se plaignant de loyers demeurés impayés, M. et Mme [P] ont adressé à la société Kinve un commandement visant la clause résolutoire, par procès-verbal de perquisitions et recherches infructueuses du 21 août 2020, pour avoir paiement d’une somme de 27 604,09 euros au titre des loyers, charges et impôts exigibles, et l’enjoignant d’une part de déposer les installations mises en place en façade, sur cour et en toiture à leur insu et au mépris des autorisations requises de la copropriété et à remettre les lieux en leur état d’origine et d’autre part, d’exploiter les locaux. Une copie du tout a été transmis à la société Kinve par courrier simple et recommandé, dont chacun d’eux a été retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Suite à la délivrance d’un nouveau courrier recommandé du 3 octobre 2020, une mise en demeure a été adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaires aux bailleurs et preneur pour se plaindre de l’état du robinet de barrage du gaz desservant le local commercial dénudé en pied de vitrine du fait de la dépose du soubassement en bois et de la mise en place d’une enseigne drapeau non autorisée. Par courrier recommandé du 9 octobre 2020 retourné avec la mention « inconnu à cette adresse », M. et Mme [P] ont mis en demeure la société Kinve de déposer sans délai l’enseigne déportée non autorisée et de se mettre sans délai en relation avec l’architecte de l’immeuble pour convenir d’une solution pérenne s’agissant du robinet de gaz. C’est dans ce contexte que, par assignation en date du 21 septembre 2020, la société Kinve a attrait M. et Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de déclarer irrégulier et par conséquent nul et de nul effet le commandement signifié le 21 août 2020. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2021, la société Kinve demande au tribunal de : - la recevoir en ses demandes, - débouter les consorts [P], de toutes leurs fins et demandes, - déclarer le commandement signifié le 21 août 2020 vicié et irrégulier et, en conséquence, le juger nul et de nul effet, A titre subsidiaire : - juger que le commandement n’a pas été délivré de bonne foi, - réduire le quantum du commandement, du fait de la compensation avec les intérêts sur le dépôt de garantie excédant deux mois de loyer, - ordonner la suspension de la clause résolutoire, - lui accorder 24 mois de délais pour se libérer des sommes dues, la première échéance étant payable dans le mois qui suit la signification du jugement à intervenir - juger que la sommation d’exploiter les lieux et de finir les travaux est mal fondée en raison du litige opposant les parties à la copropriété, et du justificatif de l’assurance des locaux -juger que le commandement ne peut produire d’effet sur l’injonction de faire, - débouter les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire, En toute hypothèse : Condamner M. et Mme [P] au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et les condamner aux dépens Au soutien de ses demandes, la société Kinve fait valoir : - S’agissant de l’irrégularité du commandement : que la somme visée au commandement n’est pas fondée ; notamment que l’indice a mal été appliqué au loyer et qu’il est, de surcroît, inapplicable puisque contraire aux dispositions de la loi Pinel, que le commandement a été mis en œuvre de mauvaise foi, les travaux réalisés par la société Kinve ayant été autorisés, se positionnant dans la continuité des engagements pris par le précédent preneur d’une part, et étant nécessaires à l’exploitation des lieux et, ainsi, au respect des stipulations du bail d’autre part, - S’agissant de la demande subsidiaire de délai de paiement de la suspension de la clause résolutoire, qu’elle connaît des difficultés financières, qu’elle a subordonné le paiement de sa dette locative à la fin du traitement de son dossier déposé au titre du fonds de solidarité, - S’agissant de la demande subsidiaire aux fins de rejet de la sommation d’exploiter les lieux, que les mesures prises durant la période de crise sanitaire ont empêché toute exploitation des locaux, - S’agissant de la demande subsidiaire visant à voir terminer les travaux, que les travaux entrepris par ses soins ont, d’une part, été autorisés et connus du bailleur et n’ont, d’autre part, pas été assurés par les entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires malgré les demandes faites en ce sens par le preneur ; que le non-respect des autorisations données par le syndicat des copropriétaires par le bailleur constitue un manquement à l’obligation de délivrance ; que lesdites entreprises sont dans une situation de conflit d’intérêts ; que le nouveau syndic n'a pas eu connaissance de l’ensemble des autorisations faites lors de la réunion des copropriétaires, une partie de ces dernières n’ayant été que verbales ; qu’à l’aune de ces considérations, la position du syndicat des copropriétaires est ambivalente, - S’agissant de la demande subsidiaire de rejet de demande de résiliation judiciaire, que la condition de gravité des manquements justifiant celle-ci n’est pas caractérisée en raison des conséquences de la crise sanitaire, de l’ambivalence de syndicat des copropriétaires et du bailleur et de la disproportion d’une telle sanction. Postérieurement à ces conclusions, par ordonnance du 22 septembre 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris saisi par le syndicat des copropriétaires a condamné in solidum M. et Madame [P], la société Kinve et M. [R] [D] à remettre en leur état initial les parties communes de l’immeuble. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2022, M. et Mme [P] demandent au tribunal judiciaire de Paris de : - débouter la société Kinve de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - les recevoir en leurs demandes reconventionnelles, - constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 septembre 2020, À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 21 décembre 2018 portant sur les locaux du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] pour manquements graves et renouvelés de la société Kinve à ses obligations contractuelles, Plus subsidiairement, en cas d’octroi délais et suspension corrélative des effets de la clause résolutoire : - dire qu’à défaut pour la société Kinve de respecter l’échéancier sur les arriérés locatifs et de s’acquitter à bonne date des loyers courants et accessoires et du parfait achèvement des travaux de remise en état des parties communes, conformément à l’ordonnance de référé du 22 septembre 2021, la clause résolutoire sera réputée acquise et son expulsion poursuivie sur simple présentation de la minute du jugement à intervenir, En tout état de cause : - ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion de la société Kinve et de tout occupant de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, - dire en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société Kinve dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié avec sommation faite à la société Kinve d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, - fixer l’indemnité d’occupation due par la société Kinve à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, majoré de 10% outre les charges et accessoires, - condamner la société Kinve à leur payer la somme de 67 282,16 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux contractuel de 5% sur les arriérés de loyers, à compter de leur date d’exigibilité et jusqu’à complet paiement, - enjoindre à la société Kinve de justifier, sur factures acquittées de l’exécution des travaux de remise en état initial des parties communes de l’immeuble, conformément à l’ordonnance de référé du 22 septembre 2021, - condamner la société Kinve à leur payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le preneur aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de 298,98 euros, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [P] font valoir : - S’agissant de la validité du commandement : * sur l’obligation à paiement : que, d’une part, l’indexation est licite et d’autre part, le défaut de ventilation de la dette locative est compensé par la précision et clarté des stipulations du bail et des commandements, rendant le loyer et ses accessoires parfaitement prévisibles et identifiables ; que la différence entre le loyer et le montant visé par le commandement s’explique par l’ajout des provisions mensuelles ; qu’en tout état de cause, la jurisprudence énonce de façon constante que le commandement reste valable pour les sommes incontestables, que la dette locative est indéniable, persistante et ne cesse d’augmenter du fait de la mauvaise foi et inertie du preneur et cela, malgré les nombreuses mises en demeure du bailleur, * sur les manquements contractuels du preneur : qu’aucune autorisation n’a été donnée par le syndicat des copropriétaires pour porter atteinte à la structure commune de l’immeuble, l’autorisation soulevée par la société Kinve ne portant pas sur les travaux litigieux considérés, que la mise en demeure du syndicat des copropriétaires de déposer les travaux n’a pas été suivie d’effet, - S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire : que les manquements susmentionnés sont multiples, graves et persistants ; que, de surcroît, le preneur n’apporte pas la preuve d’une souscription valable à une police d’assurance sur la bonne période, manquement insusceptible d’être couvert, ; que le bailleur fait preuve de bonne foi, cette dernière étant caractérisée par sa patience vis-à-vis du recouvrement de la dette locative ; que le preneur est quant à lui de mauvaise foi en raison de son assignation en date du dernier jour du délai d’un mois imparti pour répondre aux causes du commandement et de son attitude dès lors dilatoire, - S’agissant du rejet de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, que les demandes du preneur sont dépourvues de fondement en droit et en fait, que celui-ci fait preuve de mauvaise foi, la période d’inexploitation du fonds de commerce de la société Kinve étant décorrélée de celle de la crise sanitaire d’une part et des travaux d’autre part. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne l’existence d’aucun créancier inscrit au 28 février 2021. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022. Le 7 novembre 2023, les consorts [P] ont notifié par RPVA des conclusions intitulées “conclusions de réactualisation” faisant été d’une dette locative au titre des loyers et accessoires échus et impayés de juillet 2022 à novembre 2023 de 54627,49 euros, soit une dette locative globale de 121 909,65 euros au 7 novembre 2023. MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, s’agissant les conclusions notifiées par les consorts [P] après la clôture, il sera relevé qu’elle sont recevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, ce qui au demeurant n’est pas contesté par la société Kinve. Sur les effets du commandement délivré le 21 août 2021 La remise en cause de la validité du commandement en date du 21 août 2020 par la société Kinve repose sur la contestation des causes dudit commandement, du quantum des sommes qu’il vise et de son application de bonne foi. Sur les causes du commandement Les causes du commandement visant la clause résolutoire, délivré par acte d’huissier le 21 août 2020, sont à la fois pécuniaires, les bailleurs faisant valoir l’existence d’une dette locative indexée, et contractuelles, les preneurs ayant effectués des travaux sans autorisation ni information sur la structure de l’immeuble et les parties communes de la copropriété. Sur l’obligation à paiement L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoit donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire. L’exigence de bonne foi dans les relations contractuelles, visée à l’article 1104 du code civil, rapproché de l’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire oblige, pour permettre une telle régulation, que le commandement de payer soit en mesure de permettre au preneur d’identifier clairement à sa seule lecture les causes des sommes réclamées et la bonne prise en compte des paiements éventuellement effectués. La jurisprudence énonce néanmoins que le commandement de payer reste valable à hauteur des sommes réellement dues même s’il sollicite le paiement global d’une somme supérieure. En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier du 21 août 2020 présente un décompte détaillé des différentes sommes à régler, comprenant les loyers avec leur date d’échéance, les taxes foncières de 2019 et le coût de l’acte. Si la société Kinve argue que les sommes réclamées ne précisent pas s’il s’agit des loyers ou des loyers et charges, ni si les sommes sont hors taxes ou toutes taxes, le détail de chaque échéance est facilement déterminable par la clarté des stipulations du bail commercial conclu le 21 décembre 2018, la dette locative mensuelle pouvant être déterminée à la lecture des chapitres V, VI et VII dudit bail et les différentes sommes de la dette locative se détachant visuellement des autres dispositions du contrat. Les sommes visées par le commandement de payer résultent par ailleurs des demandes de règlements et appels à paiement adressés par le bailleur, dont la régularité constitue un décompte précis de la dette locative. En outre, le calcul de ladite dette réalisée dans les conclusions de la société Kinve repose, certes, sur une juste application de la clause d’échelle mobile, mais omet l’ajout des provisions mensuelles au titre des charges clairement stipulées dans le bail. Par conséquent, le commandement de payer du 21 août 2020 ne peut être déclaré nul et de nul effet faute de décompte détaillé dès lors que ses dispositions et celles auxquelles il renvoie sont claires, précises, non équivoques et non erronées et permettent au débiteur de la dette locative d’identifier la réalité et la pertinence des causes des sommes réclamées. Aucune contestation sérieuse sur les sommes objets du commandement ne peuvent être émises. Sur le quantum des sommes visées, il sera relevé en premier lieu s’agissant de la contestation de l’application de la clause d’échelle mobile, que l’article L.145-39 du code de commerce autorise les parties à insérer dans un bail commercial une telle clause, laquelle entraîne la variation automatique du loyer lors des révisions annuelles. Bien que l’article 9 de la loi Pinel du 18 juin 2014 ait supprimé la référence à l’indice du coût de la construction dans le cadre des révisions triennales statutaires prévues par l’article L.145-38 du code de commerce, l’usage dudit indice reste applicable en tant que clause d’échelle mobile. L’article L.112-2 du code monétaire et financier dispose qu’est « interdite toute clause prévoyant des indexations fondées […] sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques […] ». L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, les parties sont liées par un bail commercial du 21 décembre 2018 portant sur un immeuble bâti. Il est stipulé, au titre du chapitre V d) dudit bail, une clause d’échelle mobile déterminante indexant le loyer, pour les révisions annuelles, sur l’indice national du coût de la construction publiée par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques. Il est prévu que « le réajustement du loyer s’effectuera de plein droit chaque année à la date anniversaire des présentes, et pour la première fois le 20 décembre 2019 ». Par conséquent, la clause d’échelle mobile stipulée au bail prévoyant une indexation annuelle du loyer sur la variation de l’Indice national du coût de la construction est licite, conforme à l’article L.112-2 du code monétaire et financier et ne peut, dès lors, entrainer l’irrégularité du commandement. S’agissant en second lieu, de la compensation avec le dépôt de garantie, la société Kinve est mal fondée à soutenir que le commandement ne doit pas produire effet en ce que des comptes sont à faire entre les parties dès lors que le dépôt de garantie est fixé à trois mois de loyers, et qu’ainsi les intérêts sont dus au locataire pour le dépôt de garanti excédant deux termes de loyers en application de l’article 145-40 du code de commerce, alors même qu’elle ne vise qu’une éventuelle compensation avec une dette future et non certaine et que le dépôt de garantie n’a vocation, le cas échéant, à être rendu qu’à la libération des locaux Les sommes visées par le commandement sont donc justifiées, tant en leur principe qu’en leur quantum. Sur les autres causes contractuelles L’article L.141-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1353 du code civil dispose enfin que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, d’une part, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant « qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire […] comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire […] ». D’autre part, la société Kinve ne rapporte aucune preuve d'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires pour porter atteinte à la structure commune de l’immeuble. L’illicéité des travaux – qui ne constituent dès lors pas la continuité de ceux autorisés par les copropriétaires pour l’ancien preneur – se déduit en outre de l’ordonnance de référé du 22 septembre 2021 condamnant les parties à la remise en l’état initial les parties communes. Enfin, les autorisations alléguées par la société Kinve proviennent de la réunion du 20 mai 2019 à laquelle elle n’a pas participé, n’ayant pas encore racheté le fonds de commerce, et des échanges avec l’ancien preneur. En tout état de cause, au-delà du fait que lesdites autorisations ont été adressées à l’ancien locataire, elles ne peuvent justifier les travaux effectués par la société Kinve puisque celles-ci visent les dispositions 15 à 20 du bail, interdisant toute atteinte à la structure de l’immeuble et ses parties communes et réaffirmant ainsi que les travaux entrepris par le preneur ne constituent pas la continuité de ceux débutés par l’ancien locataire afin d’exploiter le local. Enfin, le changement du syndicat des copropriétaires n’exonère en rien la société Kinve de faire une demande d’autorisation pour entreprendre des travaux portant atteinte à la structure et parties communes de l’immeuble loué. Par conséquent, les causes contractuelles du commandement visant la clause résolutoire sont immanquablement caractérisées et celui-ci ne pourra être déclaré sans cause et sans effet sur ce fondement. La demande de la société Kinve aux fins de constater que le commandement est sans effet sur l’injonction de faire sera dès lors rejetée. Sur la mauvaise foi alléguée par les preneurs L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. De jurisprudence constante, il est énoncé que la clause résolutoire visée à l’article L.145-41 du code de commerce doit être invoquée de bonne foi. L’article 2274 du code civil énonce que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. Enfin, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, seule l’ambivalence des autorisations requises pour l’exécution des travaux dans les locaux considérés par le bail est soulevée par la société Kinve pour démontrer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement litigieux, la dette locative n’étant pas un fondement évoqué. Dès lors qu’aucun moyen en contestation de cette dernière n’est invoqué, la bonne foi du bailleur relative à l’application du commandement de payer reste présumée. S’agissant de la mauvaise foi du bailleur relative aux manquements contractuels du preneur, elle ne peut ressortir d’un non-respect – par la délivrance par le bailleur d’un commandement pour inexécution des obligations contractuelles – de l’autorisation donnée par la copropriété à la société Kinve pour effectuer les travaux litigieux dès lors que la société Kinve n’apporte aucune preuve des autorisations requises pour investir les parties communes et porter atteinte à la structure de l’immeuble. Ainsi, le commandement délivré par acte d’huissier du 21 août 2020 n’a pas été délivré de mauvaise foi et ne peut être déclaré nul et nul d’effet de ce fait. Sur la dette locative En l’état de ses dernières conclusions, les consorts [P] réclament la condamnation de la société Kinve à lui payer la somme de 121 909,65 euros au titre de la dette locative arrêté au 7 novembre 2023 incluse se décomposant comme suit : * dette locative arrêtée au 30 juin 2022 : 67 282,16 euros * dette échue de juillet 2022 à novembre 2023 : 54 627,49 euros. Sous le bénéfice des observations sus visées, la société Kinve, , qui ne fait état d’aucun versement susceptible de venir en déduction la dette, sera condamnée à payer aux bailleurs cette somme de 121.909,65 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 21 août 2020 , date du commandement de payer, sur la somme en principal de 27.604,09 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Etant précisé que les intérêts au taux conventionnels réclamés, outre qu’ils visent des arriérés d’échéance et ne concernent pas le cas de résiliation du bail, sont en tout état de cause constitutifs d’une clause pénale, soumise à réduction au regard de son caractère manifestement excessif compte tenu du montant du loyer et du préjudice subi par les bailleurs. Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et à ses effets Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article L.141-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les articles 641 et 642 du code de procédure civile énoncent respectivement que « lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas » et « tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures ». En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant « qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire […] comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire […] ». En l’espèce et sous le bénéfice des observations sus visées, la clause résolutoire a été acquise au 21 septembre 2020. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement L’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 repris par l’article 1343-5 du même code issu de l’ordonnance du 10 février 2016 dispose, dans son premier alinéa que « toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ». L’article L.141-41 du code de commerce dispose, dans son dernier alinéa, que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 [ancien] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, la société Kinve verse aux débats les démarches entreprises aux fins de bénéficier des aides de l’état au titre du fonds de solidarité et la preuve d’un retard de paiement par les services de l’administration fiscale. Pour autant, il résulte de la décorrélation de la période d’inexploitation du fonds de commerce par le preneur avec celle de la crise sanitaire – rendant la contestation de la sommation d’avoir à exploiter les locaux délivrés par le preneur non fondée – et de la gravité des manquements évoqués, qu’ils soient relatifs à la dette locative, qui n’a fait qu’augmenter depuis l’assignation, ou aux travaux réalisés sans autorisation, que la bonne foi de la société Kinve n’est pas démontrée. En outre, le preneur ne produit aucune pièce supplémentaire, notamment comptable sur sa situation financière. Par conséquent, la société Kinve sera déboutée de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Sur l’expulsion de la société Kinve et ses suites Occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 21 septembre 2020, l’expulsion de la société Kinve sera ordonnée dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement. Par ailleurs, qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, la Kinve, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2020, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Les bailleurs ne justifient pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l'indemnité d'occupation soit majoré de 10% du montant du dernier loyer annuel en cours, étant entendu qu’aucune clause du bail ne prévoit une telle majoration. En conséquence l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges Sur la demande de communication des factures de travaux Il ne sera pas fait droit à la demande d’enjoindre à la société Kinve de justifier, sur factures acquittées de l’exécution des travaux de remise en état initial des parties communes de l’immeuble, conformément à l’ordonnance de référé du 22 septembre 2021, laquelle est sans objet, les bailleurs reconnaissant eux mêmes dans leurs conclusions que la remise en état n’a pas été finalisée, la société Kinve, qui soutient ne pas détenir de tels éléments étant expulsée et les travaux ayant été mis à la charge in solidum des parties. Sur les autres demandes L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». La société Kinve, qui succombe, supportera la charge des dépens. Elle sera condamnée en outre, au regard de l’équité à payer aux défendeurs la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Déclare valable le commandement visant la clause résolutoire délivrée le 21 août 2020 par M. [F] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] ; Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [F] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] et la société Kinve à la date du 21 septembre 2020 à 24h00; Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Kinve et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Kinve, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne la société Kinve à payer à M. [F] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] la somme 121.909,65 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 21 août 2020 sur la somme de 27.604,09 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Rejette toutes les demandes de la société Kinve, en ce compris sa demande de délais, Condamne la société Kinve à payer à M. [F] [P] et Mme [A] [H] épouse [P] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Kinve aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 20 août 2020 ; Rejette toutes les autres demandes des parties ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; Fait et jugé à Paris le 29 février 2024 Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME