Texte intégral
N° RG 25/00415 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHR
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 04 Novembre 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jeanine FERNANDEZ, avocat au barreau de BAYONNE
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025
JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025
copie exécutoire délivrée le à Me FERNANDEZ
copie conforme délivrée le à DDETSPP
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2017 à effet du 1er novembre suivant, Monsieur [I] [P] a donné à bail à Monsieur [U] [E] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 20 euros incluse, de 620 euros euros payable d’avance le 1er de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 600 euros.
Le 14 mars 2019, Monsieur [T] [R] a acquis de Monsieur [I] [P], par acte notarié de Maître [V] [O], notaire associé à [Localité 4], le bien immobilier objet du bail du 28 octobre 2017 et occupé par Monsieur [U] [E].
Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, Monsieur [T] [R] a fait délivrer à Monsieur [U] [E], le 12 octobre 2022 et après l’infructuosité d’une mise en demeure, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 1 299,68 euros, outre 120,24 euros de frais.
Monsieur [U] [E] a régularisé sa situation mais de nouveaux incidents survenant dans le paiement du loyer et charges, Monsieur [T] [R] lui a fait délivrer le 24 février 2023, un commandement de payer une somme principale de 1 386,96 euros, outre 121,71 euros de frais.
Monsieur [U] [E] a soldé sa dette locative puis a été de nouveau défaillant si bien que Monsieur [T] [R] lui a fait délivrer, le 14 février 2024 , un troisième commandement de payer une somme principale de 2 391,06 euros, outre 138,58 euros de frais.
Ce commandement a été suivi, le 25 juin 2024 et pour les mêmes raisons que celles ayant motivé ceux des 24 février 2023 et 14 février 2024, d’un quatrième commandement portant sur une somme principale de 2 547,70 euros puis, le 28 mai 2025 d’un cinquième et dernier commandement de payer une somme de 4 650,02 euros, outre 158,39 euros de frais.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, Monsieur [T] [R] a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 4 août 2025 et sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [U] [E],
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [U] [E] et de tout occupant de son chef sous huitaine à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
condamner Monsieur [U] [E] à lui régler la somme de 4 650,02 euros au titre des loyers restés impayés au 31 mai 2025, somme à parfaire au jour du jugement,
fixer à 689 euros l’indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [U] [E] à compter de la décision à intervenir et au besoin le condamner à son paiement, jusqu'à parfaite libération des lieux,
condamner Monsieur [U] [E] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Monsieur [U] [E] aux entiers dépens.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 7 octobre 2025.
Maître Jeanine FERNANDEZ, conseil de Monsieur [T] [R], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que la dette locative de Monsieur [U] [E] arrêtée au 30 septembre 2025 s’élève à 5 522,70 euros, et en demandant au tribunal d’ordonner l’exécution provisoire.
Bien qu’ayant été assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [U] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.
Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d'ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement par lettre simple pouvant s'effectuer par voie électronique ;
Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;
Conformément au paragraphe IV dudit article 24, les paragraphes II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative ;
Monsieur [T] [R] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 12 octobre 2022 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré le même jour à Monsieur [U] [E] ;
Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir prononcer la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l'accusé de réception versé aux débats par Monsieur [T] [R] l'atteste ;
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur le fond
Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la résiliation du bail
En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;
Monsieur [T] [R] sollicite du tribunal qu’il prononce la résiliation du bail consenti le 28 octobre 2017 à Monsieur [U] [E] ; il convient dès lors de rechercher si le comportement de celui-ci a été éventuellement fautif ;
Selon les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Les pièces du dossier, notamment la mise en demeure du 22 septembre 2022, les cinq commandements de payer des 12 octobre 2022, 24 février 2023, 14 février 2024, 25 juin 2024 et 28 mai 2025 ainsi que le dernier décompte de sa créance produit par Monsieur [T] [R], démontrent que Monsieur [U] [E] a régulièrement été défaillant, depuis le mois de septembre 2022, dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges au terme convenu, au point que son bailleur n’a eu d’autre choix que de lui adresser une mise en demeure avant de lui faire délivrer cinq commandements de payer, et qu’il ne règle au surplus que partiellement, depuis le mois d’août 2023, le montant dû soit 664,54 euros jusqu’en octobre 2023, 689,16 euros de novembre 2023 à octobre 2024 et 705,67 euros depuis le mois de novembre 2024, puisque ses versements sont systématiquement de 650 euros ;
Le défaut de paiement du loyer et charges convenu, ainsi caractérisé, constitue un grave manquement aux obligations contractuelles de Monsieur [U] [E] et justifie la résiliation du bail du 28 octobre 2017 ;
En application de l’article 1741 du Code civil, la résiliation d’un bail ne prend effet qu’à compter du jour de la décision judiciaire qui la prononce ;
Il convient par conséquent de prononcer, à compter de ce jour 4 novembre 2025, la résiliation du contrat de bail du 28 octobre 2017 liant les parties et d'enjoindre à Monsieur [U] [E], qui les occupe sans droit ni titre, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et dun serrurier.
Sur la dette locative
En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Les pièces versées aux débats démontrent, comme il a été précédemment établi, que Monsieur [U] [E] est de longue date défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme contractuellement fixé ; la somme de 5 522,70 euros que lui réclame son bailleur au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;
Le silence dans lequel Monsieur [U] [E] s’est muré depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas aux propositions de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 5] pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’il n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à son bailleur ;
En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;
Monsieur [U] [E] sera donc condamné à payer à Monsieur [T] [R], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 5 522,70 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 sur celle de 1 299,68 euros, du 24 février 2023 sur celle de 1 3886,96 euros, du 14 février 2024 sur celle de 2 391,06 euros, du 25 juin 2024 sur celle de 2 547,70 euros, du 28 mai 2025 sur celle de 4 650,02 euros et de cette décision pour le surplus.
Sur l'indemnité d'occupation mensuelle
Le contrat de location liant les parties est résilié de plein droit à compter de ce jour, 4 novembre 2025 ; Monsieur [U] [E] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu'à son départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;
Il sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [T] [R], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu'à l’entière libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de 689 euros.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité incombe à Monsieur [U] [E] ;
Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [R] les frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour ester en justice ;
Monsieur [U] [E] sera par conséquent condamné à lui payer une indemnité de 1 000 euros.
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Monsieur [U] [E], qui succombe, sera par conséquent condamné aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des cinq commandements de payer qui lui ont été délivrés et dont le nombre ne résulte que de la réitération, après avoir intégralement ou partiellement soldé sa dette, de sa défaillance.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;
Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;
Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare Monsieur [T] [R] recevable en sa demande de résiliation du bail.
Prononce la résiliation, à compter de ce jour 4 novembre 2025, du bail liant les parties.
Enjoint à Monsieur [U] [E] ainsi qu'à tout occupant de son chef de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.
À défaut d'exécution spontanée, ordonne l'expulsion de Monsieur [U] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Condamne Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [T] [R], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de CINQ MILLE CINQ CENT VINGT-DEUX EUROS et SOIXANTE-DIX CENTIMES (5 522,70 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 sur celle de 1 299,68 euros, du 24 février 2023 sur celle de 1 386,96 euros, du 14 février 2024 sur celle de 2 391,06 euros, du 25 juin 2024 sur celle de 2 547,70 euros, du 28 mai 2025 sur celle de 4 650,02 euros et de cette décision pour le surplus.
Condamne Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [T] [R], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle de SIX CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS (689 euros).
Condamne Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [T] [R] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne Monsieur[U] [E] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût des cinq commandements de payer qui lui ont été délivrés les 12 octobre 2022, 24 février 2023, 14 février 2024, 25 juin 2024 et 28 mai 2025.
Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.
Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
