Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 23/09383

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/09383 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OVK N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 03 mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HENEO, [Adresse 4] - [Localité 3], représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue de la Coutellerie 75004 Paris, Toque E1971 DÉFENDEUR Madame [K] [W], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 03 mai 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 03 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09383 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OVK FAITS ET PROCÉDURE La société HENEO est gestionnaire d'une résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 5] destinée au logement de personnes éprouvant des difficultés particulières et notamment les familles et les personnes mal insérées dont le plafond de ressources est fixé par arrêté. Le régime applicable à cette résidence sociale n'est pas celui de la loi du 06/07/1989 mais celui, particulier, du code de la construction et de l'habitation. Suivant contrat d'occupation en date du 21/01/2022, la société HENEO avait consenti une location pour une durée d'un mois renouvelable à Madame [K] [W] dans la résidence sociale susvisée portant sur le logement meublé n° 01 0403 (escalier 1, étage 4, appartement 3). Le montant de la redevance forfaitaire mensuelle due en dernier lieu par Madame [K] [W] s'élevait à 649,85 €. Le 22/09/2023, la société HENEO a fait délivrer à Madame [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 1516,25 €. Par acte du 20/11/2023, la société HENEO a assigné Madame [K] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins : -de voir constater la résiliation du contrat d'occupation du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement que soit prononcée la résiliation judiciaire du titre d'occupation pour défaut de paiement régulier et ponctuel des redevances ; -de voir ordonner l'expulsion de Madame [K] [W] et de tous occupants de son chef si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par le juge ou dans tout autre local au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la défenderesse et en garantie de toute somme due; -de voir Madame [K] [W] condamnée à payer la somme de 4735,06 € au titre d'un arriéré de redevances arrêté au 27/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22/09/2023 ; -de voir Madame [K] [W] condamnée à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance d'hébergement normalement exigible et ce, à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération du logement. La société HENEO a réclamé en outre une indemnité de 480 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que l'exécution provisoire de la décision à intervenir. À l'audience, l'association HENEO a actualisé sa créance au titre des redevances impayées, réclamant la somme de 2759,80 € au titre de la dette locative arrêtée au 05/12/2023 (échéance de novembre 2023 comprise). Elle a précisé que le paiement des loyers n'avait pas été repris et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire. L'association HENEO a fait état d'une première décision judiciaire rendue sur la base d'impayés de redevances, même si en définitive la dette avait été soldée. Elle a considéré en outre que l'échéance proposée, soit 50 € par mois, était insuffisante. Régulièrement citée, Madame [K] [W] a comparu et s'en est rapportée à justice concernant le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement et a proposé de s'acquitter de la somme due au titre de la présente procédure en échéances de 50 €, en plus du loyer. Elle a précisé qu'elle souhaitait trouver un arrangement, qu'à ce jour elle devait s'acquitter également d'autres dettes, dont une première dette auprès de la société HENEO à hauteur de 150 € par mois. Elle a ajouté que le logement était insalubre, au point qu'on lui avait proposé un autre logement qu'elle avait cependant refusé. MOTIVATIONS La société HENEO a produit à l'instance : -le titre d'occupation consenti à Madame [K] [W] pour un logement meublé en résidence sociale, contrat comportant une clause de résiliation de plein droit dans son article 7 ; -un commandement de payer en date du 22/09/2023 rappelant les termes du titre d'occupation, ce commandement reprenant des impayés de redevances échus entre octobre 2022 et août 2023 ; -un jugement du 06/10/2022 portant expulsion de Madame [W] mais qui concernait un autre logement que l'intéressée avait occupé dans l'attente de récupérer le logement attribué le 21/01/2002, indisponible à raison de travaux en cours terminés le 14/02/2022 ; -un décompte des redevances impayées arrêté au 05/12/2023. Aux termes de l'article 7 du contrat, le titre d'occupation pourra être résilié pour inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard dudit titre d'occupation ou pour manquement grave et répété au règlement intérieur et notamment le non-paiement de la redevance dans les délais prévus. Selon ce même article 7, la résiliation portera effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, s'agissant d'un impayé de redevances, l'article 7 susvisé a précisé que la résiliation pourra être décidée lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale acquittée pour le logement, seront impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restera due. Cet article 7 est pleinement conforme aux dispositions légales et réglementaires s'agissant de la résiliation d'un contrat d'occupation dans une résidence logement. En effet, en premier lieu, aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants: -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. En second lieu, aux termes de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2, sous réserve d'un préavis d'un mois en cas d'inexécution par la personne titulaire du contrat d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En troisième lieu, aux termes de ce même article R633 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme d'au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En quatrième lieu, toujours suivant ce même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le résident ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 22/10/2023. Il ressort également des pièces produites et notamment du décompte actualisé que Madame [K] [W] reste redevable de la somme de 2759,80 € au titre des redevances forfaitaires impayées, arrêtée au 05/12/2023 (correspondant aux redevances des mois de décembre 2022 à novembre 2023, cette dernière étant devenue exigible à terme échu le 30/11/2023). Au surplus, il apparaît que les impayés constatés permettaient, au vu de leur montant et des redevances auxquelles ils correspondaient, de mettre en jeu la clause résolutoire ; En conséquence, la clause résolutoire a été acquise de plein droit au 23/10/2023. Néanmoins, étant précisé que les critères fixés par l'article 24 de la loi du 06/07/1989 ne sont pas applicables à l'espèce, la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [W] doit être suivie d'effets, en application de l'article 1343-5 du code civil. En effet, sa situation matérielle paraît s'être améliorée et le règlement échelonné d'une première dette démontre sa volonté de répondre à ses obligations sur la durée. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du contrat d'occupation et à l'expulsion du résident, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que des redevances courantes. Plus précisément, si Madame [K] [W] s'acquitte de sa dette selon les modalités fixées par le présent jugement, la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué. Il n'y aura donc pas résiliation du contrat d'occupation. En revanche, à défaut par Madame [K] [W] du paiement d'une seule échéance à la date fixée ou de la redevance courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet. La résiliation du contrat d'occupation sera alors acquise de plein droit, sans nouvelle décision, et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [K] [W], avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant global de la redevance exigible, si la convention s'était poursuivie. Il convient d'autoriser Madame [K] [W] à s'acquitter de sa dette, soit 2759,80 €, en échéances progressives et en premier lieu de 50 € en plus de la redevance exigible. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort Constate au 23/10/2023 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence souscrit le 21/01/2022 par Madame [K] [W] auprès de la société HENEO et portant sur l'occupation d'un logement (n° 01 0403) dans la résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 5]. Condamne Madame [K] [W] à payer à la société HENEO la somme de 2759,80 €, arrêtée au 05/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20/11/2023. Accorde à Madame [K] [W] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 12 premières échéances mensuelles de 50 €, puis en 11 échéances mensuelles de 100 € et enfin en une 24ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité de la redevance, la première le 05/08/2024 et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [K] [W] se libère de sa dette au titre des redevances impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou de la redevance forfaitaire à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet. 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 3/à défaut par Madame [K] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin, le sort des meubles et effets se trouvant sur place et lui appartenant étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4/Madame [K] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance globale forfaitaire normalement exigible, avec possibilité d'indexation conformément aux termes du contrat s'il s'était poursuivi. Condamne Madame [K] [W] à payer la société HENEO une indemnité de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la société HENEO du surplus de ses demandes. Condamne Madame [K] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président