Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/01263

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/06/2024 à : Monsieur [W] [C] Copie exécutoire délivrée le : 07/06/2024 à : Maître Hervé CASSEL Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01263 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CQQ N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 07 juin 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],Représenté par son syndicat la société NBGI - [Adresse 2] représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049 DÉFENDEUR Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 07 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01263 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CQQ EXPOSE DU LITIGE M. [W] [D] [C] est propriétaire du lot n°77 d’un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la Société NGBI, a, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, assigné M. [W] [D] [C] devant ce tribunal, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes: - 1434,02 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, - 492,60 euros au titre des frais de recouvrement, - 3100 euros à titre de dommages et intérêts, - 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, - les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2024. A l'audience du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, il expose, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que M. [W] [D] [C] ne règle pas ses charges courantes de copropriété et de travaux régulièrement et que ce comportement lui cause un préjudice, notamment dans la gestion de la trésorerie de l’immeuble. M. [W] [D] [C], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de M. [W] [D] [C], concernant le lot n°77, indiquant la répartition des tantièmes, 39/10074èmes, - les appels de charges et travaux, pour la période allant du 1 janvier 2019 au 1 janvier 2024, et les relevés de compte individuels, - les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2019 (portant approbation des comptes 2018, vote du budget prévisionnel 2020, détermination de la cotisation annuelle fonds de travaux), 27 janvier 2021 et 16 juin 2021 (portant approbation des comptes 2019 et du budget prévisionnel 2021, vote de la redistribution du prix de vente de parties communes, de travaux de réfection de la porte cochère, d’une étude de conception d’un projet de ravalement), 18 mai 2022 (portant approbation des comptes 2021 et du budget prévisionnel 2023, vote de travaux de remplacement de douilles pour l’ensemble des éclairages des parties communes) et 20 juillet 2022 (portant approbation d’un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 48 334 euros destiné à financer les condamnations du SDC en vertu d’un jugement du conseil des prud’hommes du 15 avril 2022), 13 avril 2023 (portant approbation des comptes 2022 et vote du budget prévisionnel 2024, vote de la cotisation annuelle au fonds travaux, vote de travaux de pose de boîte aux lettres et de remplacement de la colonne d’évacuation), - les attestations de non recours relatives aux neufs procès-verbaux, - le contrat de syndic, - le décompte des sommes dues et réglées par M. [W] [D] [C] pour la période du 1 janvier 2019 au 1 janvier 2024, - une facture établie le 17 août 2023 au titre de la recherche d’une fuite dans l’appartement de M. [D] [C], dont le montant sera déduit de la creance, ce dernier ne pouvant être réclamé sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1269,02 euros. M. [W] [D] [C] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de son immeuble, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, soit la somme de 1269,02 euros, 1er trimestre de provision pour charges 2024 inclus, selon décompte arrêté au 1 janvier 2024. En l’absence de mise en demeure versée aux débats, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires poursuit le paiement de la somme de 492,60 euros à ce titre. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte. En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des frais de “mise en demeure avocat”, d’un montant justifié de 162 euros, qui seront toutefois indemnisés au titre des frais irrépétibles, de “constitution dossier avocat”, d’un montant de 225 euros, en application d’un contrat de syndic dont il n’est pas établi qu’il soit opposable au copropriétaire et qui correspond aux diligences habituelles que celui-ci doit accomplir, ainsi que des frais de mise en demeure, d’un montant déclaré de 105,60 euros, qui n’est pas justifié, la mise en demeure n’étant pas versée aux débats. La demande en paiement au titre des frais sera en conséquence rejetée. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence de M. [W] [D] [C] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [W] [D] [C] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. M. [W] [D] [C], qui succombe, supportera les dépens. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [W] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la Société NGBI, les sommes suivantes : la somme de 1269,02 euros, 1er trimestre de provision pour charges 2024 inclus, selon décompte arrêté au 1 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, Condamne M. [W] [D] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Rejette les demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [W] [D] [C] aux dépens, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit Le greffier,le président.