Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/08521

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [H] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GKC N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2024 DEMANDERESSE [Localité 3] HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDERESSE Madame [H] [N] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GKC EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 16 juin 2009, l'EPIC [Localité 3] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (bât A3, escalier 9, 2ème étage, logement 43), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 402,23 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2978,49 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [N] le 17 juillet 2023. Par assignation du 11 octobre 2023, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4697,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2023, terme d’aout 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 29 mars 2024, l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2024, s'élève désormais à 8339,43 euros, terme de février 2024 inclus. L'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais maintient les termes de l’assignation et s’oppose ainsi à l’octroi de délais. Mme [H] [N] souhaite se maintenir dans les lieux moyennant le paiement d’une mensualité de 200 euros en plus du loyer courant. Elle expose avoir effectué un versement de 1000 euros le 21 mars 2024 qui n’apparait pas au décompte et percevoir un revenu mensuel de 1750 euros. Enfin, elle indique qu’un FSL va être mis en place. Mme [H] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [H] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’ au 11 juin 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 12 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2978,49 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [H] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. La locataire a en outre déjà effectué plusieurs versements afin d’apurer sa dette locative et un FSL va être mis en place. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [H] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2024, Mme [H] [N] lui devait la somme de 8176,29 euros, soustraction faite des frais de procédure (163,14 euros) et terme de février 2024 inclus. Mme [H] [N] indique avoir effectué un versement de 1000 euros le 21 mars 2024 qui n’apparait pas au décompte actualisé fourni à l’audience mais elle n’apporte aucun élément de nature à établir véritablement l’existence d’un tel versement. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 8176,29 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 sur la somme de 2978,49 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1719,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 778,43 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [H] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juin 2009 entre l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [H] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ([Adresse 2]) est résilié depuis le 13 septembre 2023, CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 8176,29 euros (huit mille cent soixante seize euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 sur la somme de 2978,49 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1719,28 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT que les versements antérieurs et non pris en compte dans le décompte du 20 mars 2024 viendront en déduction de la dette AUTORISE Mme [H] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [N], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [H] [N] sera condamnée à verser à titre de provision à l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [H] [N] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 et celui de l'assignation du 11 octobre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le GreffierLa Juge