Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/04471

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 22 Mars 2024 N° RG 23/04471 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KNRI JUGEMENT DU : 22 Mars 2024 N° 24/177 Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [B] [T] [L] [V] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 22/03/24 à Me LEMONNIER Roger COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [V] [L] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 22 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 26 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Société ACTION LOGEMENT SERVICES Service surendettement [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [B] [T] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté Mme [L] [V] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] comparante en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 novembre 2019, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008, représentée par son mandataire, la société INOVA, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 370,45 € et d'une provision pour charges de 29 €. Le contrat prévoyait en outre la mise à disposition d'un garage moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 60,92 €. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution des locataires. Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée. Par actes de commissaire de justice du 7 juillet 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 406,39 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] le 8 juillet 2022. Par assignations du 8 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : "A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, "A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] au paiement des sommes suivantes : 1 783,26 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 406,39 €, et pour le surplus à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'il est justifié d'une quittance subrogative, 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 26 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 janvier 2024, s'élève désormais à 2 362,92 €. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [L] [V] expose que Monsieur [B] [T] a quitté les lieux en raison de violences conjugales exercées sur elle, sans toutefois donner congé au bailleur. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et sollicite ainsi l'octroi de délais de paiement, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. La locataire précise qu'elle dispose d'un salaire mensuel d'environ 1 257 € et propose de régler une mensualité d'apurement de 100 €. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [B] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [L] [V] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par la bailleresse de Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 2 362,92 €. Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse, et est, en conséquence, en droit d'agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers. De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, et notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département deux mois au moins avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 juillet 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 406,39 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2022. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'absence d'opposition de la caution, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. "Sur les délais de paiement Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort de l'accord des parties sur ce point que Madame [L] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Par ailleurs, il ressort de l'audience que la locataire perçoit un salaire mensuel moyen de 1 257 €. Ses revenus lui permettent donc d'assumer une somme de 100 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'absence d'opposition du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de conditionner la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI FONCIERE DI 01/2008, verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 janvier 2024, Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] lui devaient la somme de 2 362,92 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [B] [T] n'ayant pas comparu et Madame [L] [V] ne contestant pas le montant de sa dette, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 406,39 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 376,87 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée à la bailleresse, propriétaire du logement. A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'une quittance subrogative visant les indemnités d'occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 495 €. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu'en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d'apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2019 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008, d'une part, et Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 8 septembre 2022, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI FONCIERE DI 01/2008, la somme de 2 362,92 € (deux mille trois cent soixante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 406,39 €, à compter de l'assignation sur la somme de 1 376,87 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 € (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2022, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] seront solidairement condamnés à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité pourra être versée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de la bailleresse, sous réserve que cette dernière justifie d'une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [T] et Madame [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juillet 2022 et celui des assignations du 8 juin 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge