Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/03937

N° RG 22/03937 N° Portalis DBVM-V-B7G-LSGY C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP ALPAVOCAT Me Nathalie LOURENCO AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MAI 2024 Appel d'une décision (N° RG 17/01116) rendue par le Tribunal Judiciaire de Gap en date du 29 août 2022 suivant déclaration d'appel du 03 novembre 2022 APPELANTS : M. [F] [O] né le 01 Novembre 1970 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 11] [Localité 6] Mme [J] [V] [T] [A] née le 25 Novembre 1967 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] représentés par Me Elodie DUCREY-BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES INTIMES : Mme [U] [M] épouse [I] née le 21 Novembre 1979 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] M. [R] [I] né le 14 Octobre 1972 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] représentés par Me Nathalie LOURENCO, avocat au barreau de HAUTES-ALPES COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine CLERC, Présidente, Mme Joëlle BLATRY, Conseiller, Mme Véronique LAMOINE, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 11 mars 2024 ,Mme BLATRY, conseiller chargé du rapport, en présence de Mme CLERC, président de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, en présence de M. Joachim Vandu-Wadiayaku greffier stagiaire, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. ***** FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 12 juin 2017, M. [F] [O] et Mme [J] [A] ont consenti une promesse de vente aux époux [U] [M]/[R] [I] concernant une maison d'habitation cadastrée sur la commune de [Localité 1] (05), section AL [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 380.000€ sous conditions suspensives, notamment, que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitudes, de charges ni de vices non indiqués à l'acte et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination. La promesse de vente a prévu la réitération de la vente au plus tard le 1er septembre 2017 ainsi qu'une clause pénale d'un montant de 34.000€. Faute de réitération de la vente et après mise en demeure infructueuse de payer, M. [O] et Mme [A] ont, suivant exploit d'huissier du 28 novembre 2017, fait citer les époux [I] en paiement de la clause pénale. Par jugement du 29 août 2022 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Gap a débouté les consorts [O]/[A] de leurs demandes, les a condamnés in solidum à payer aux époux [I] une indemnité de procédure de 1.200€ et à supporter sous la même solidarité les dépens de l'instance. Suivant déclaration du 3 novembre 2022, M. [O] et Mme [A] ont relevé appel de cette décision. Au dernier état de leurs écritures du 16 janvier 2024, M. [O] et Mme [A] demandent à la cour de réformer le jugement déféré et de : condamner les époux [I] à leur payer la clause pénale de 34.000€, ordonner la remise de la somme séquestrée par les époux [I] d'un montant de 17.000€, rejeter les demandes reconventionnelles des époux [I], condamner les époux [I] à leur payer une indemnité de procédure de 4.500€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils exposent que : la condition tenant à l'absence de servitude était bien levée à la date prévue pour la réitération, au regard de la rédaction de cette clause, l'acquéreur ne peut se plaindre d'un défaut de déclaration de servitudes ou charges que si celles-ci sont suffisamment graves, les intimés dénaturent les termes de la clause en alléguant une notion de projet qui n'apparaît pas dans la rédaction de la clause litigieuse, ainsi, l'alignement ressortant du courrier de l'adjoint au maire était en réalité un projet d'emplacement réservé envisagé sur la parcelle AL [Cadastre 5] dans les documents du PLU alors en cours d'étude, cet emplacement réservé ne ressort ni d'un titre de propriété antérieur ni de pièces d'urbanisme, une simple lettre émanant d'un élu de la commune est sans valeur et ne compte pas parmi les pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, la meilleure preuve est que le projet a finalement été abandonné à l'occasion des délibérations du conseil municipal de [Localité 1] des 29 septembre 2017 et 2 février 2018, cette charge ou servitude d'utilité publique n'existait pas à la date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique, c'est d'ailleurs ce qui a été confirmé par courrier du 26 octobre 2017 sur l'absence d'arrêté d'alignement au droit des parcelles AL [Cadastre 4] et [Cadastre 5], le certificat d'urbanisme en date du 26 juin 2017 ne mentionnait pas d'emplacement réservé au titre de la liste des servitudes d'utilité publiques grevant le tènement, en tout état de cause, le projet d'emplacement réservé n'était pas de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination et il n'a jamais été démontré qu'il en réduisait sensiblement la valeur, l'emplacement n'aurait grevé que la partie sud non construite du tènement, conformément à leurs obligations, ils avaient bien fourni l'ensemble des documents requis dont il ne ressortait aucune servitude d'utilité publique, il faut se placer à la date de la signature de l'acte pour apprécier si la condition suspensive est levée et à cette date l'emplacement réservé n'avait aucune existence juridique n'étant qu'à l'état de projet, en réalité, les époux [I] avait en vue un autre bien à acquérir, ce qu'ils ont très rapidement concrétisé, soit le 25 octobre 2017. Par conclusions récapitulatives du 2 février 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de leurs demande en dommages-intérêts qu'ils forment à hauteur de la somme de 5.000€ pour procédure abusive et, y ajoutant, de condamner les appelants à leur payer solidairement une indemnité de procédure de 7.500€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils font valoir que : c'est à l'occasion de la réitération de la vente du 23 août 2017 que le notaire a donné lecture d'un courrier en date du 23 juin 2017 reçu des services techniques de la ville de [Localité 1] que les parcelles, objet du compromis de vente, étaient frappées d'alignement, selon les emprises définies sur le plan cadastral joint, ce courrier faisait également état de la présence de la rocade immédiatement en limite sud des parcelles, cette information donnée le jour de la réitération remettait en cause leur consentement puisque l'existence d'un emplacement réservé interdisait toute construction, cet emplacement réservé portait indiscutablement atteinte au droit de propriété, le notaire instrumentaire invitait les parties à éclaircir la situation auprès du service de l'urbanisme, ils ont immédiatement eu un rendez vous avec le service technique qui a, de plus fort, confirmé la teneur du courrier du 23 juin 2017, ainsi au 1er septembre 2017, date butoir pour réitérer la vente, ils étaient en possession de la seule lettre du 23 juin 2017, le projet d'emplacement réservé ne sera définitivement supprimé qu'en février 2018, soit 5 mois après la date butoir de réitération, la jurisprudence retient que les projets d'urbanisme font incontestablement partie des informations qui doivent être délivrées aux acquéreurs, en l'espèce, aucune faute ne peut leur être reprochée alors que l'acte définitif de vente contenait des charges supplémentaires, la bonne foi doit présider à la conclusion de tout contrat, il est manifeste que les appelants entendent battre monnaie par une procédure abusive alors qu'ils avaient accepté la restitution des fonds séquestrés. La clôture de la procédure est intervenue le 20 février 2024. MOTIFS 1/ sur la demande principale en condamnation à la clause pénale Il est constant que c'est lors du rendez vous de réitération de la vente que les époux [I] ont été informés que, selon courrier du 26 juin 2017, l'adjoint au maire chargé de l'urbanisme a avisé le notaire de ce que les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], objet de la vente, étaient frappées d'alignement selon les emprises définies sur le plan cadastral joint. Il en résulte que les époux [I], contrairement aux allégations des consorts [O]/[A], étaient bien décidés à acquérir le bien litigieux et qu'ils ne se sont nullement saisis de cette information pour pouvoir acquérir un autre immeuble qu'ils avaient déjà en vue. En outre, il ressort sans contestation possible du courrier précité du 26 juin une aggravation des charges et servitudes non initialement signalées, même si le terme d'alignement a été improprement utilisé, s'agissant en réalité d'un emplacement réservé. Ce n'est que postérieurement au délai de réitération de l'acte fixé au 1er septembre 2017 que le projet a été définitivement abandonné suivant délibération du conseil municipal de [Localité 1] du 2 février 2018. Dès lors, les époux [I], avisés d'une aggravation des charges constituant une diminution de leur droit de propriété avec empêchement d'aménagement de la zone réservée ce qui caractérise une perte de valeur, n'ont commis aucune faute en se désengageant de la vente litigieuse. A cet égard, il sera observé que la remise aux époux [I] de la somme de 17.000€ séquestrée en la comptabilité du notaire a été autorisée par les consorts [O]/[A]. Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui a rejeté la demande des consorts [O]/[A] en condamnation à paiement de la clause pénale, sera confirmé sur ce point. 2/ sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts En l'absence de démonstration d'un abus dans l'introduction de la procédure, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande des époux [I] en dommages-intérêts. 3/ sur les mesures accessoires L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des époux [I]. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par M. [O] et Mme [A] et les mesures accessoires de première instance confirmées.. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [J] [A] à payer à M. [R] [I] et à Mme [U] [M] épouse [I], unis d'intérêt, la somme de 3.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [F] [O] et Mme [J] [A] aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE