Cour d'appel, 12 mars 2024. 23/00582

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 12 Mars 2024 N° RG 23/00582 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HG6D Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 21 Mars 2023 Appelante S.A.R.L. TOURNIER EXPANSION [Localité 3], dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS Intimée S.C.I. SAGIMMOB, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 06 Novembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 décembre 2023 Date de mise à disposition : 12 mars 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte du 2 mars 2017, la SCI Sagimmob a donné à bail commercial à la société Tournier Expansion [Localité 3] (Sarl) des locaux commerciaux situés [Adresse 2]) pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2017. Soutenant être confronté à des difficultés de jouissance des locaux en raison de désordres d'humidité et d'infiltrations d'eau, la société Tournier Expansion [Localité 3] a, par acte du 23 avril 2021, assigné la SCI Sagimmob devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins de faire ordonner une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 15 juin 2021, le président du tribunal judiciaire d'Albertville a ordonné une expertise judiciaire et commis M. [W] pour y procéder. Par acte d'huissier du 9 décembre 2022, la société Tournier Expansion [Localité 3] a assigné la SCI Sagimmob devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville, notamment aux fins d'être autorisée à suspendre en tout ou partie paiement de ses loyers jusqu'à la possibilité de reprise d'une jouissance intégrale et paisible des lieux. Par ordonnance de référé du 21 mars 2023, la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville a : - Rejeté la demande de suspension des loyers formée par la société Tournier Expansion [Localité 3] ; - Rejeté la demande de séquestre formée par la société Tournier Expansion [Localité 3] ; - Débouté la société Tournier Expansion [Localité 3] de ses demandes en paiement provisionnel ; - Rejeté les demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure de civile ; - Condamné la société Tournier Expansion [Localité 3] aux entiers dépens. Au visa principalement des motifs suivants : Les problèmes d'humidité ont donné lieu à un précédent référé qui a abouti à la désignation de M. [W] en qualité d'expert sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile ; La société Tournier Expansion [Localité 3] ne produit pas d'éléments nouveaux par rapport à ceux versés à l'appui de sa demande d'expertise ; Le nouveau constat d'huissier ne permet pas plus d'en déterminer la cause et d'établir un fait fautif à la charge de la SCI Sagimmob. Par déclaration au greffe du 7 avril 2023, la société Tournier Expansion [Localité 3] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 2 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Tournier Expansion [Localité 3] sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : - L'autoriser à suspendre en tout ou partie le paiement de ses loyers jusqu'à la possibilité de reprise d'une jouissance intégrale et paisible des lieux ; - A titre subsidiaire, prononcer la mise sous séquestre des loyers commerciaux à compter de l'ordonnance à intervenir sur le compte séquestre de l'ordre des avocats du barreau de Thonon les Bains et ce, jusqu'à ce qu'il soit remédié aux désordres d'humidité et d'infiltrations d'eau affectant les lieux loués ; A titre principal et subsidiaire, - Condamner la SCI Sagimmob au paiement d'une provision de 50 000 euros, à valoir sur le préjudice de jouissance et économique subi ; Subsidiairement, - Condamner la SCI Sagimmob au paiement d'une provision de 10 000 euros pour frais d'instance ; - Condamner encore la SCI Sagimmob : - Au paiement d'une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société Tournier Expansion [Localité 3] fait valoir notamment que : Lors de la première réunion d'expertise, l'expert a mis en évidence les origines des désordres engageant la responsabilité de la SCI Sagimmob au titre de ses obligations de bailleresse. Par dernières écritures en date du 10 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Sagimmob sollicite de la cour de : - Confirmer l'ordonnance rendue le 21 mars 2023 par le tribunal judiciaire d'Albertville statuant en référé en toutes ses dispositions ; - Condamner la société Tournier Expansion [Localité 3] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI Sagimmob fait valoir notamment que : Les opérations d'expertise n'ont pas été menées jusqu'à leur terme étant donné que la société Tournier Expansion [Localité 3] n'a pas répondu positivement à la demande du juge chargé des opérations d'expertise de consigner aux lieu et place de la SCI Sagimmob ; Les fautes et, à fortiori, leur gravité reprochées au bailleur par la société Tournier Expansion [Localité 3] au visa des articles 1219 et 1220 du code civil ne sont pas caractérisées. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 6 novembre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 5 décembre 2023. MOTIFS ET DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.' L'article suivant énonce qu'il peut aussi 'même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' I- Sur la demande de suspension ou séquestre des loyers L'article 1219 du code civil prévoit que 'Une des parties peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.' Selon procès-verbal de constat de Me [S] du 11 août 2020, des infiltrations sont mises en évidence dans le local exploité au [Adresse 2] par la société Tournier Expansion [Localité 3] et mis à disposition par la société Sagimmo. Le même type d'infiltrations ressort du constat réalisé par Me [Y] le 2 décembre 2022, démontrant que la cause des infiltrations n'a pas trouvé de solution dans le délai. C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le juge des référés a constaté : - que les éléments versés au dossier ne démontrent pas l'existence d'une faute imputable à la société Sagimmo, bailleresse, qui permettrait de faire droit à la suspension des loyers, - que les infiltrations dénoncées ont fait l'objet d'un précédent référé au terme duquel une mesure d'expertise a été ordonnée et confiée à M. [W], - qu'il convient de rajouter que les travaux qui devraient éventuellement être exécutés par le bailleurs ne sont pas déterminables au vu des pièces produites par la société TEA et du fait que les opérations d'expertises n'ont pas été menées à leur terme. La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des loyers et, la demande, à titre subsidiaire de séquestration des loyers. II- Sur la demande de provision Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, la responsabilité du bailleur dans les infiltrations en provenance de la toiture n'est pas formellement établie, dans la mesure où l'expertise de M. [W] n'est pas allée à son terme, et que le courrier de l'expert tendant à solliciter une consignation supplémentaire pour réaliser 'différentes investigations de recherche de fuite', même pour de 'multiples infiltrations lors de pluies provenant de la toiture terrasse du bâtiment d'une superficie de 800 m²', ne suffit pas à démontrer l'existence d'une faute du bailleur. En conséquence, l'existence d'une obligation d'indemniser le locataire est sérieusement contestable, et il ne peut être fait droit à la demande de provision. C'est enfin à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le juge des référés a retenu qu'il ne pouvait être fait droit à la demande de provision ad litem de 10 000 euros pour une autre procédure, qu'il convient de rajouter que cette demande aurait dû être formulée au stade des opérations d'expertise, lorsqu'elles étaient encore en cours. III- Sur les demandes accessoires Succombant au fond en son appel, la société Tournier expansion [Localité 3] supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Sagimmo. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Tournier expansion [Localité 3] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société Tournier expansion [Localité 3] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Sagimmo. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 12 mars 2024 à la SELARL LAMOTTE & AVOCATS la SCP PEREZ ET CHAT Copie exécutoire délivrée le 12 mars 2024 à la SCP PEREZ ET CHAT