Cour d'appel, 13 juin 2024. 20/02309

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 13 JUIN 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02309 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTBC Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 MAI 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARCASSONNE N° RG 19/01205 APPELANTS : Monsieur [A] [D] né le 17 Juin 1968 à [Localité 13] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par par Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autres qualités : Appelant dans 20/02562 (Fond), Intimé dans 20/02309 (Fond) Monsieur [K] [D] né le 04 Juillet 1959 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par par Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Autres qualités : Appelant dans 20/02562 (Fond), Intimé dans 20/02309 (Fond) S.A.R.L. [F] IMMOBILIER CONSEIL (KIC IMMOBILIER) [Adresse 5] [Localité 10] Représentée par Me Philippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE Autres qualités : Intimée dans 20/02562 (Fond), Appelante dans 20/02309 (Fond) INTIMES : Madame [G] [U] née le 17 Septembre 1976 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 10] Représentée par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE Autres qualités : Intimée dans 20/02562 (Fond), Intimée dans 20/02309 (Fond) Monsieur [O] [Z] né le 31 Mars 1972 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE Autres qualités : Intimé dans 20/02562 (Fond), Intimé dans 20/02309 (Fond) [C] [W] épouse [D] (décédée le 16 septembre 2020) [E] [D] (décédé le 30 novembre 2018) S.A.R.L. [F] IMMOBILIER CONSEIL (KIC IMMOBILIER) [Adresse 5] [Localité 10] Représentée par Me Philippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE Ordonnance de clôture du 28 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller M. Fabrice DURAND, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier * * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié en date du 14 novembre 2016 reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 11], Madame [G] [U] et Monsieur [O] [Z] faisaient l'acquisition auprès des consorts [D] d'une maison d'habitation avec garage et terrains attenants, située [Adresse 2], ensemble cadastré [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieudit [Localité 12]. Monsieur [V] [F], agent immobilier, agissant sous l'enseigne [F] Immobilier Conseil, mettait en relation vendeurs et acheteurs. Après avoir constaté des problèmes persistants d'écoulements des eaux usées des toilettes, Madame [U] et Monsieur [Z] faisaient appel à la société Hydro Concept qui intervenait en vain à plusieurs reprises. Madame [U] et Monsieur [Z] procédaient alors à une déclaration de sinistre auprès de leur assurance protection juridique Banque Populaire Assistance, laquelle mandatait le cabinet Cunningham & Lindsey afin de réaliser une expertise amiable. Par acte du 18 juillet 2017, Madame [U] et Monsieur [Z] saisissaient le juge des référés du tribunal de grande instance de Carcassonne d'une demande d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance du 31 août 2017, le juge des référés ordonnait une expertise confiée à Monsieur [S]. Par la suite, Madame [U] et Monsieur [Z] appelaient en cause Monsieur [V] [F] afin de lui rendre communes et opposables les opérations d'expertise. Monsieur [E] [D] décédait le 30 novembre 2018. L'expert déposait son rapport le 21 mars 2019. Par acte délivré le 5 août 2019, Madame [U] et Monsieur [Z] faisaient assigner à jour fixe Madame [C] [W] épouse [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [K] [D], Monsieur [E] [D] et Monsieur [V] [F], agissant sous l'enseigne [F] Conseil Immobilier, devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, sur le fondement des articles 1640 et suivants du code civil aux fins de voir engager la responsabilité des vendeurs tant sur le fondement des vices cachés que du défaut d'information, ainsi que celle de l'agent immobilier pour manquement à son devoir d'information et de conseil. Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Carcassonne a : - déclaré Monsieur [V] [F], agent immobilier agissant sous l'enseigne [F] Immobilier Conseil, hors de cause ; - accueilli l'intervention volontaire de la SARL Kic Immobilier en lieu et place de Monsieur [V] [F] ; - condamné in solidum Madame [C] [W] épouse [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [K] [D] d'une part, et la SARL Kic Immobilier d'autre part, à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [O] [Z] la somme de 37 884 euros en réparation de la perte de chance subie ; - débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ; - condamné in solidum Madame [C] [W] épouse [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [K] [D], d'une part, et la SARL Kic Immobilier d'autre part, à payer à Madame [G] [U] et Monsieur [O] [Z] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Madame [C] [W] épouse [D], Monsieur [A] [D], Monsieur [K] [D], d'une part, et la SARL Kic Immobilier d'autre part, à supporter les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Madame [C] [W] est décédée le 16 septembre 2020. Le 10 juin 2020, la SARL [F] Immobilier Conseil (Kic Immobilier) a interjeté appel de cette décision. Le 29 juin 2020, Messieurs [K] et [A] [D] ont également interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 28 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le n° RG 20/02309. Vu les dernières conclusions de Messieurs [K] et [A] [D], poursuivant l'instance en leur qualité d'héritiers de leurs parents décédés, remises au greffe le 16 mai 2022 ; Vu les dernières conclusions de la SARL Kic Immobilier remises au greffe le 23 décembre 2020 ; Vu les les dernières conclusions de Madame [G] [U] et de Monsieur [O] [Z] remises au greffe le 31 octobre 2022 ; MOTIFS DE L'ARRÊT : Madame [U] et Monsieur [Z] demandent à la cour de retenir la responsabilité des vendeurs tant sur le fondement des vices cachés que sur le terrain de leur manquement à leur devoir d'information. Par ailleurs, ils soutiennent que la responsabilité de la SARL Kic Immobilier intervenant en lieu et place de Monsieur [V] [F] exerçant sous l'enseigne [F] Immobilier Conseil est engagée sur le fondement de son manquement à son obligation d'information. En l'espèce, il résulte des constatations de l'expert judiciaire que les problèmes rencontrés par les acquéreurs sont imputables à deux éléments : - la présence de la fosse septique qui aurait dû être mise hors service depuis le raccordement des eaux usées au réseau public ; - la configuration et l'état des canalisations qui présentent en amont de la fosse une configuration type « chicanes » avec plusieurs coudes en cascade à l'origine de difficultés d'écoulement ; L'expert précise que les eaux usées issues de la salle de bains (douche et lavabo) s'écoulent correctement jusqu'au droit de la fosse mais ne sont pas rejetées dans cette dernière. Il conclut que la présence de la fosse impose une configuration inadaptée à un écoulement gravitaire ( présence de coudes sans accès) à l'origine des débordements. S'agissant des eaux usées des WC, l'expert indique que le problème d'écoulement peut être lié à leur déversement dans la fosse septique et au très mauvais état des canalisations, dû à leur ancienneté mais qui ont fonctionné correctement pendant plusieurs décennies. S'agissant des eaux usées issues de la cuisine et de la machine à laver, l'expert expose que la mauvaise configuration des canalisations (coudes, déviations...) justifie le mauvais écoulement et ainsi les débordements. Enfin, il ressort du rapport d'expertise que la conduite entre la fosse et le raccordement sur le réseau public présente des intrusions de racines, perturbant également l'écoulement jusqu'à obturation totale. L'expert conclut que les problèmes rencontrés sont clairement imputables à une erreur de conception des canalisations. Sur la garantie des vices cachés : Aux termes de l'article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ». Par ailleurs, l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il est constant que la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le vendeur avait connaissance des vices affectant la chose vendue, ce qui implique la nécessité pour l'acquéreur de prouver la connaissance par ce dernier des vices et désordres invoqués. En l'espèce, Monsieur [Z] et Madame [U] soutiennent que les consorts [D] ne pouvaient ignorer le vice caché, les désordres étant apparus dans les jours qui ont suivi leur prise de possession de la maison, le 11 décembre 2016, soit un mois après la vente. Il convient cependant de rappeler que la présomption de connaissance des vices applicable aux vendeurs professionnels n'a pas vocation à s'appliquer aux vendeurs profanes et qu'il appartient en conséquence aux acquéreurs de démontrer que les consorts [D] avaient rencontrés avant la vente des problèmes liés à la présence de la fosse septique et à l'état des canalisations et qu'ils avaient donc connaissance de l'existence de vices affectant l'immeuble. Or, comme l'a relevé le tribunal, aucun élément au dossier ne permet de caractériser leur connaissance, au moment de la vente, des vices en lien avec la présence de la fosse septique ou en lien avec les canalisations. Si l'expert judiciaire indique que la fosse septique aurait dû être condamnée depuis l'installation du réseau public en 1990, il exclut toute responsabilité des consorts [D] concernant le mauvais écoulement dû à l'état des canalisations et indépendant de la présence de la fosse, rien n'établissant en tout état de cause que les consorts [D] aient connu des dysfonctionnements liés à la fosse septique ou à l'état des canalisations lorsqu'ils étaient propriétaires et qu'ils auraient volontairement cachés à Monsieur [Z] et à Madame [U]. Dès lors, la clause exonératoire de garantie prévue dans l'acte de vente a vocation à s'appliquer, Monsieur [Z] et Madame [U] étant en conséquence déboutés de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur le défaut d'information : Madame [U] et Monsieur [Z] exposent que l'information relative à l'absence de raccordement direct des eaux usées au réseau public n'a pas été faite, ni avant la vente, ni au moment de la négociation, ni au moment même de la vente alors que les consorts [D] savaient nécessairement que la fosse septique n'avait pas été condamnée et était raccordée au réseau public. S'agissant de l'information donnée avant la vente, les consorts [U]-[Z] concluent qu'ils ne reprochent pas à leurs vendeurs de ne pas les avoir informés de l'existence de la fosse septique mais de ne pas les avoir informés des conséquences de cette existence. Il en résulte que contrairement à ce qu'à retenu le tribunal, les acquéreurs étaient bien informés avant la vente de l'existence d'une fosse septique, ce qui est confirmé d'une part par le rapport Polyexpert du 19 mai 2017 indiquant « Monsieur [Z] et Madame [U] ont reconnu qu'ils avaient connaissance de l'existence de la fosse qui recueillait les eaux vannes de l'immeuble ainsi que de son raccordement au réseau d'assainissement », d'autre part par l'attestation de Monsieur [P] [M] exposant avoir vu et entendu Monsieur [A] [D] donner des explications à Madame [U] et Monsieur [Z] sur l'emplacement d'une trappe donnant accès à une fosse septique située face à la porte d'entrée de la maison. S'agissant de l'incompatibilité relevée par l'expert judiciaire de la fosse septique avec une installation en assainissement collectif, il convient de relever que tant dans le compromis que dans l'acte de vente, le vendeur déclarait que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement mais ne garantissait aucunement la conformité de l'installation aux normes actuellement en vigueur, précisant qu'il n'avait pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes, étant rappelé en outre que les acquéreurs ont reconnu dans le cadre de l'expertise Polyexpert avoir eu connaissance du raccordement de la fosse au réseau d'assainissement collectif. Par conséquent, les consorts [U]-[Z] étaient informés avant la vente d'une part de la présence d'une fosse septique, d'autre part que l'installation n'était pas conforme aux normes en vigueur, compte tenu de son raccordement au réseau d'assainissement collectif. S'agissant enfin des conséquences découlant en termes de désordres de l'existence de la fosse septique, l'expert impute principalement les débordements à une mauvaise configuration et à un mauvais état des canalisations, étant relevé que seules les eaux usées des WC se déversent dans la fosse septique, l'expert indiquant que le mauvais écoulement est indépendant de la présence de la fosse et écartant la responsabilité des consorts [D] à ce titre. Par ailleurs, l'expert écarte également leur responsabilité concernant la configuration et l'état des canalisations, faisant valoir que compte tenu de son âge et de son usage, la conduite entre la fosse et le regard de branchement aurait dû être contrôlée lors de la mise en place de l'assainissement collectif en 1990, soit bien avant la vente. Il n'est donc pas démontré que les consorts [D] auraient manqué à leur devoir d'information tant concernant la présence d'une fosse septique que la non-conformité de l'installation, rien n'établissant qu'ils auraient pu connaître, avant la vente, des problèmes d'écoulements liés à la présence de la fosse septique ou à l'état des canalisations, l'expert judiciaire relevant que compte tenu du peu d'accès aux canalisations en amont et en aval de la fosse, il apparaîssait difficile d'identifier les problèmes et par conséquent d'en informer les acquéreurs. Monsieur [Z] et Madame [U] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre des consorts [D], le jugement étant infirmé de ce chef. Sur la responsabilité de l'agent immobilier : Les consorts [Z]-[U] soutiennent que l'agent immobilier, qui avait connaissance de l'existence de la fosse septique, aurait dû se renseigner sur sa compatibilité avec le réseau d'assainissement collectif. En l'espèce, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal et à ce que soutient la SARL Kic Immobilier, cette dernière avait nécessairement connaissance de l'existence d'une fosse septique dont le regard était en outre situé juste devant l'escalier, face à la porte d'entrée, ce qui ne pouvait échapper à son oeil de professionnel, Monsieur [Z] et Madame [U] reconnaissant eux-même avoir été informés avant la vente de l'existence d'une fosse raccordée au réseau d'assainissement. En revanche, il ne peut être reproché à la SARL Kic Immobilier un manquement d'information à l'égard des acquéreurs qui avaient également connaissance de l'existence de la fosse septique et de la non-conformité de l'installation qui était clairement énoncée tant dans le compromis de vente que dans l'acte de vente lui-même. Monsieur [Z] et Madame [U] ayant été informés par les vendeurs de l'existence d'une fosse septique raccordée au réseau d'assainissement et de la non-conformité de l'installation aux normes en vigueur, il n'appartenait pas à l'agent immobilier, dans le cadre de son devoir de conseil et d'information, de rechercher, en l'absence de vices apparents, les désordres éventuels pouvant résulter du raccordement de la fosse au tout à l'égout, étant enfin rappelé que les problèmes de débordement sont, selon l'expert judiciaire, principalement dus à la configuration et au mauvais état des canalisations qui ne pouvaient être identifiés ni par les vendeurs, ni par l'agent immobilier et non au raccordement de la fosse à l'assainissement collectif, le mauvais écoulement étant indépendant de la présence de la fosse. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] et Madame [U] seront déboutés de leurs demandes formées à l'encontre de la SARL Kic Immobilier. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré Monsieur [V] [F], agent immobilier agissant sous l'enseigne [F] Immobilier Conseil, hors de cause, accueilli l'intervention volontaire de la SARL Kic Immobilier en lieu et place de Monsieur [V] [F] et débouté Madame [U] et Monsieur [Z] de leurs demandes en garantie des vices cachés ; Statuant à nouveau ; Déboute Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [U] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de Messieurs [K] et [A] [D] et de la SARL Kic Immobilier ; Condamne Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [U] à payer à Messieurs [K] et [A] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ; Condamne Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [U] à payer à la SARL Kic Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile , pour ses frais engagés en première instance et en appel ; Condamne Monsieur [O] [Z] et Madame [G] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. le greffier le président