Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/03808

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/03808 N° Portalis 352J-W-B7G-CWQRI N° MINUTE : 2 Assignation du : 15 Mars 2022 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. DE CASTELNEAU-MADELEINE [Adresse 10] [Localité 12] représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047 DEFENDERESSE S.A.R.L. ZEINA ALLIANCES [Adresse 1] [Localité 12] représentée par Maître Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2416 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 05 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 08 avril 2009, la SCI DE CASTELNAU-MADELEINE a consenti un bail commercial à la SARL ZEINA ALLIANCES et à la société MYDIAMS, portant sur un local situé dans la cour d'un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 12], pour une activité d'exposition et le commerce de bijouterie, joaillerie et horlogerie. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2009 se terminant le 31 mars 2018 et pour un loyer annuel de 25.000 € HT et HC. Par acte extrajudiciaire du 23 avril 2021, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé à effet au 31 décembre 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2022. Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2021, la bailleresse a proposé la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 56.000 € HT et HC. Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 janvier 2022, la bailleresse a adressé à la locataire un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 56.000 € HT et HC. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 février 2022, la preneuse a adressé à la bailleresse un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 40.000 € HT et HC. La bailleresse a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 15 mars 2022. Par jugement avant dire droit du 30 août 2022, celui-ci a fixé la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2022 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux. Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2023, la SCI DE CASTELNAU-MADELEINE sollicite de : - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à 56.000 € HT et HC par an, - ordonner que les arriérés de loyer porteront intérêt terme par terme au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er janvier 2022 jusqu'au jour du parfait paiement, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la SARL ZEINA ALLIANCES au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2023, la SARL ZEINA ALLIANCES sollicite du juge des loyers de : - constater l'accord des parties sur le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2022, - fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2022 à 41.500 € par an HT et HC, - dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté pour toujours correspondre à trois mois de loyer HT et HC, - débouter la SCI DE CASTELNAU-MADELEINE de sa demande tendant à voir le différentiel de loyer porter intérêts au taux légal de plein droit à compter du 1er janvier 2022 ainsi que de sa demande de capitalisation des intérêts, - condamner la SCI DE CASTELNAU MADELEINE au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise. L'affaire a été retenue à l'audience du 5 octobre 2023 et a été mise en délibéré au 7 décembre 2023, prorogé au 15 février puis au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant du loyer renouvelé L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8. Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, la durée du bail ayant excédé douze ans par l'effet de sa tacite prolongation. *Les caractéristiques des locaux loués Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.  L'expert judiciaire a notamment décrit : - des locaux loués dépendant du bâtiment de droite sur cour d'un ensemble immobilier ancien doté d'un bâtiment principal et prolongé par deux ailes sur cour, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de sept étages, les façades étant en bon état de ravalement ; - ils sont composés : *d'un rez-de-chaussée avec vitrine sur cour, comprenant une entrée, une grande zone de vente, un couloir/dégagement, un bureau, une cuisine et des sanitaires, *d'une cave en sous-sol, avec sol en gravier, accessible uniquement par les escaliers des parties communes et non reliée directement à la surface de vente, - les locaux sont accessibles par un premier hall commun, lequel est commandé sur la [Adresse 15] par une porte vitrée à châssis en fer forgé, ouverte en semaine et fermée par digicode le week-end, puis par un second hall commun menant à la cour commune, - le local n'est donc pas visible depuis la [Adresse 15] et est en retrait de ladite place d'environ 15 m, - le local n'est indiqué que par un panneau en plexiglas posé sur la façade sur rue et un second panneau dans la cour commune. *Les facteurs locaux de commercialité L'article R. 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. L'expert judiciaire a relevé que : - les locaux sont situés sur la [Adresse 15], qui est de renommée internationale et fait partie de la zone touristique internationale " [Adresse 14] ", - la place, desservie par de larges artères, est un point de convergence de nombreux transports en commun (bus, métro) et taxis, avec en outre la présence d'un parking public, - le quartier est mixte avec une dominante de bureaux et de commerces de luxe, avec plusieurs enseignes d'équipement de la personne, d'épicerie fine et de restaurant, - il a cependant perdu en cohérence du fait de l'implantation d'un grand magasin Leroy Merlin et la fermeture de plusieurs enseignes de luxe emblématiques. Il conclut que l'adresse est belle pour une activité de bijouterie-joaillerie, mais que l'environnement commercial est quelque peu en perte de vitesse et que les locaux se situent au sein d'un immeuble de faible visibilité et sur cour, donc sans effet d'enseigne et convenant plutôt pour une activité qui ne fait pas appel au chaland, la clientèle venant via internet. *La surface des locaux à prendre en considération Il convient, pour l'application de l'article R. 145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération. Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués. L'article R. 145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface. Les surfaces réelles retenues par l'expert judiciaire sont les suivantes : -rez-de-chaussée : 95,61 m², -sous-sol : 20 m². Ledit expert a écarté le mesurage du rez-de-chaussée fourni par la bailleresse et retenant une surface de 96,20 m², spécifiant que le plan de 1976 qu'elle produit ne correspond plus exactement à la distribution actuelle des lieux. Il a par ailleurs écarté le mesurage de 95,02 m² proposé par la preneuse, indiquant que le plan évoqué par cette dernière ne lui a pas été communiqué. L'expert précise avoir demandé, en vain, un plan actualisé et métré par géomètre-expert. En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chacune des parties de fournir les pièces justifiant du bien-fondé de ses demandes. Les parties doivent également soumettre à l'avis de l'expert tous les éléments utiles au soutien de leurs prétentions. Il est donc constaté que les parties sont défaillantes dans la charge de la preuve, leur incombant, de leurs prétentions concernant la surface des locaux. Dans ces conditions, le juge des loyers statuera en considération des surfaces réelles retenues par l'expert (étant observé que la différence entre les surfaces évoquées est mineure, puisqu'elle est de l'ordre d'1,20m²), soit : - pour le rez-de-chaussée : 95,61 m² - pour le sous-sol : 20 m². L'expert a retenu une surface pondérée de 59,36 m², calculée en retenant : - un coefficient de 0,60 pour le rez-de-chaussée soit 95,61 m² x 0,60 = 57,36 m²P, - un coefficient de 0,10 pour le sous-sol soit 20 m² x 0,10 = 2 m²P. La preneuse indique retenir une surface pondérée identique à celle proposée par l'expert, soit une surface de 59,36 m². La bailleresse conteste les coefficients proposés par l'expert pour le rez-de-chaussée et demande l'application d'un coefficient de 1 pour les 65,30 m² de la boutique et un coefficient de 0,30 pour les 30,90 m² du dégagement, du bureau, de la cuisine et des WC. Toutefois, le coefficient de 1 proposé pour la boutique ne peut être retenu, une telle pondération ne trouvant à s'appliquer, selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qu'aux zones de vente comprises dans les 5 premiers mètres de profondeur depuis la voie publique, alors que la boutique se trouve en retrait de la [Adresse 15] d'environ 15 mètres. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter la pondération proposée par l'expert au profit des coefficients demandés par la bailleresse. En conséquence, la surface pondérée retenue sera de : - rez-de-chaussée : 95,61 m² x 0,60 = 57,36 m²P, - sous-sol : 20 m² x 0,20 = 2 m²P. Total = 59,36 m²P. *Les prix pratiqués dans le voisinage Selon l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En l'espèce, l'expert judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants : *nouvelles locations (hors cession) : - horlogerie-joaillerie Émile Léon, [Adresse 13] : 2.029 €/m² P/an, - maroquinerie Pinel & Pinel, [Adresse 8] (2ème trimestre 2018) : 2.397 €/m² P/an, - prêt-à-porter El Ganso, [Adresse 11] (septembre 2016) : 2.991 €/m² P/an, *nouvelles locations (avec cession) : - prêt-à-porter El Ganso, [Adresse 11] (septembre 2016) : 3.181 €/m² P/an, - ustensiles de cuisine Le Creuset, [Adresse 2] (4ème trimestre 2015) : 3.250 €/m² P/an, - maroquinerie Pinel & Pinel, [Adresse 8] (2ème trimestre 2018) : 3.539 €/m² P/an, - horlogerie-joaillerie Émile Léon, [Adresse 13] : 4.419 €/m² P/an, *renouvellements amiables : - prêt-à-porter Massimo Dutti, [Adresse 6] (1er juillet 2014) : 2.698 €/m² P/an, - épicerie fine Maille, [Adresse 9] (1er mai 2014) : 3.088 €/m² P/an, - prêt-à-porter Ralph Lauren, [Adresse 5] (1er décembre 2012) : 4.011 €/m² P/an, *renouvellement judiciaire : - parfumerie, soins de beauté, cosmétiques, coiffeur, [Adresse 3] (1er octobre 2014) : 1.152 €/m² P/an, *offres de location : - boutique avec rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol, [Adresse 9] : 2.257 €/m² P/an, - boutique avec rez-de-chaussée, 1er étage et sous-sol, [Adresse 4] : 2.679 €/m² P/an, - locaux sur cour (boutique, bureaux, cave), [Adresse 7] : 1.439 €/m² P/an. L'expert judiciaire retient, dans un premier temps, une valeur locative en renouvellement de 2.000 €/m² P/an, en considération : - d'une belle adresse dans un quartier central et touristique, bien que connaissant un environnement commercial quelque peu en perte de vitesse, - de la faible visibilité de l'immeuble et de l'absence d'effet d'enseigne, - de la destination dans le domaine de la bijouterie-joaillerie-horlogerie, - de la disparition de plusieurs enseignes du quartier à compter de 2016. Puis, il propose un abattement de 60 % en raison de la situation des locaux objets de l'expertise dans une cour et de leur absence de visibilité tant depuis la [Adresse 15] que depuis les parties communes pour conclure à une valeur locative en renouvellement corrigée de 800 €/m² P/an. Il explique que, pour les boutiques, les nouvelles locations hors cession sont comprises entre 2.029 €/m²P/an et 2.991 €/m²P/an, les nouvelles locations avec cession entre 3.181 €/m²P/an, 4.419 €/m²P/an, les renouvellements amiables entre 2.698 €/m²P/an et 4.011 €/m²P/an et que les offres de location de boutiques sur la [Adresse 15] sont comprises entre 2.257 €/m²P/an et 2.679 €/m²P/an. Il précise qu'à défaut de location récente il convient de privilégier les offres de location au détriment des références de location les plus anciennes et expose que la valeur locative des lieux est sensiblement inférieure aux prix de marché, lesquels sont en moyenne de 2.500 €/m²P/an, soit d'un montant de 2.000 €/m²P/an. Il fait état d'une offre de location d'un local sur cour [Adresse 16] à 1.439 €/m²P/an et ajoute qu'un loyer de renouvellement judiciaire de bail a été fixé à 1.152 €/m²P/an, le juge des loyers ayant appliqué un abattement de 50% pour des locaux sis [Adresse 3], compte tenu de leur emplacement dans une cour mais de leur visibilité depuis l'extérieur car dans l'axe du passage cocher. La bailleresse produit quatre références locatives additionnelles et demande de voir retenir une valeur locative de 750 €/m²P/an, faisant valoir que : - au vu des valeurs produites, dont il convient d'actualiser les montants au regard de la date du renouvellement et de la situation, de la configuration et de la surface des locaux, est justifiée sa proposition de fixer la valeur locative à hauteur de 76,57 m² x 750 € = 57.427,50 € arrondie à la somme de 56.000 €, - c'est à tort que la preneuse minore deux fois la valeur locative, une première fois en pondérant la surface utile et une seconde en minorant la valeur locative, puisque le prix unitaire sollicité est déjà minoré de moitié pour tenir compte de la situation sur cour de l'immeuble loué, - les annonces de location produites par la preneuse ne sauraient constituer des éléments de comparaison, de simples offres ne reflétant pas les prix pratiqués au sens de l'article R. 145-7 du code de commerce. La locataire produit trois références locatives additionnelles et demande de fixer la valeur locative des locaux à 700 €/m² P/an, faisant valoir que : - les locaux présentent un caractère extrêmement confidentiel, sans visibilité depuis la place et seulement renseignés par deux signalétiques discrètes, - il ressort des prix cités par l'expert que les locaux sur cour se louent moins cher que sur rue, - il convient de retenir la valeur locative de 2.000 €/m² P/an proposée par l'expert, mais avec un abattement supérieur à celui de l'expert, en raison de la visibilité de l'enseigne, de la visibilité et de l'accessibilité du local, ainsi que de la nature de la chalandise, - un constat d'huissier établi à sa demande le 19 septembre 2023 fait état d'un flux de passants faible devant l'adresse des lieux loués, de locaux proposés à la location et ne trouvant pas preneur de part et d'autre des lieux loués, de l'obstruction de la plaque de façade par la structure de la terrasse du restaurant voisin, d'un échafaudage sur la hauteur de la façade sur rue, - il en résulte qu'un abattement de 65 % est justifié en lieu et place de celui de 60 % proposé par l'expert. Il convient de relever que l'expert judiciaire a longuement décrit la faible visibilité de l'immeuble des locaux loués, qu'il a fait mention de la présence et de la discrétion du panneau figurant en façade et que les photos du rapport ont été prises pendant que la terrasse du restaurant voisin était déployée. L'expert tient donc compte dans son rapport des divers éléments rappelés par le constat d'huissier du 19 septembre 2023 produit tardivement par la preneuse, à l'exception des locaux voisins donnés à la location et de la présence d'un échafaudage devant la façade de l'immeuble des lieux loués. La société ZEINA ALLIANCES, qui ne démontre pas l'incidence que ces deux éléments pourraient avoir eu sur la valeur locative, dont il est rappelé qu'elle doit s'apprécier à la date du renouvellement, échoue à justifier un abattement de 65 % sur la valeur locative. Dès lors, la valeur locative en renouvellement de 2.000 €/m²P/an et l'abattement de 60 % proposés par l'expert judiciaire, soit une valeur locative à 800 €/m² P/an, seront retenus. En conséquence, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement à : 59,36 m²p x 800 € = 47.488 €, arrondi à 47.500 €/an, HT et HC. Sur le paiement du différentiel entre les échéances de loyer payées et le nouveau loyer Il convient de rappeler que la locataire devra régler à la bailleresse la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail. Conformément à l'article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l'assignation du 15 mars 2022, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité. La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l'article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Sur les autres demandes En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers de statuer sur le réajustement du dépôt de garantie. Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI DE CASTELNAU-MADELEINE et la SARL ZEINA ALLIANCES, portant sur un local dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 12], à la somme de quarante-sept-mille-cinq-cents euros (47 500 €) par an, HT et HC, à compter du 1er janvier 2022 ; DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er janvier 2022 portera intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2022 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ; ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis la présente décision dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés et que les frais de l'expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles. Fait et jugé à PARIS, le 28 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA