Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00464 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YC7T
SL/SH
JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 07 MAI 2024
DEMANDERESSE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SYNDIC & CO
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
M. [V] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillant
PRÉSIDENT : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 09 Avril 2024
JUGEMENT mis en délibéré au 07 Mai 2024
LE PRÉSIDENT
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [V] [H] est propriétaire des lots n°119, 104 et 1 dépendant d’un immeuble « [Adresse 6] », situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété, et dont le syndic en exercice est la SARL SYNDIC & CO.
Monsieur [V] [H] ne s’acquittant pas régulièrement des charges de copropriété, une mise en demeure de payer les sommes respectives de 155,09 euros et 513,58 euros lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure a été retournée à la SARL SYNDIC & CO, syndic de copropriété, avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».
Cette mise en demeure étant restée sans réponse, une sommation de payer la somme de 807,30 euros en principal a été signifiée le 08 septembre 2023 à Monsieur [V] [H].
Cette sommation étant demeurée vaine, une mise en demeure de payer la somme de 1.337,05 euros a été adressée à Monsieur [V] [H] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 novembre 2023, laquelle s’est avérée infructueuse.
C’est dans ces conditions que, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, a par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024 fait assigner Monsieur [V] [H] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu les articles 10-1,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret de 1967 pris pour son application,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.078,37 euros pour les arriérés de charges, comptes arrêté au 26 janvier 2024 ;
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 963,96 euros pour l’exigibilité anticipée des trois prochains appels de charges selon budget provisionnel voté,
- Prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2023 ;
- Condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété ;
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2024 pour y être plaidée.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [V] [H] n’a pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision, susceptible d’appel, est réputé contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait applicable des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparait recevable, régulière et bien-fondée.
Sur les charges de copropriété et les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conversation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable, précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision exigible est le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».
En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure resté infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, le cas échéant, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.
Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de 30 jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un constat de carence en date du 16 janvier 2024
- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 septembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent, adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant et la constitution d’un fonds travaux
- un relevé de compte individuel de charges arrêté au 26 janvier 2024
- les appels de charges pour l’année 2023,
- le premier appel de charges pour l’année 2024 (pour la période du 01/01/2024 au 31/03/2024),
- la relance du 24 avril 2023,
- la sommation du payer les charges de copropriété par commissaire de justice en date du 08 septembre 2023,
- les mises en demeure des 25 mai 2023 et 25 novembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble présente une réclamation à hauteur de 2.078,37 euros (charges échues impayées au 26 janvier 2024) et de 936,96 euros (charges à échoir du budget 2024), soit la somme totale de 3.042,33 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de Monsieur [V] [H] (pièce demandeur n°6). Il sollicite en outre la condamnation de Monsieur [V] [H] au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte arrêté au 26 janvier 2024 (pièce demandeur n°6), portant sur la somme de 2.078,37 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 26 janvier 2024 (comprenant le solde de charges de 2023, l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, ainsi que les sommes correspondant aux frais de relance en date du 20 octobre 2020, 22 juillet 2021, 19 mai 2022, 28 novembre 2022 et 24 avril 2023, frais de mise en demeure du 25 mai 2023 et frais de sommation de payer du 13 septembre 2023), inclut des frais non justifiés, pour un montant de 420 euros, portés au débit du compte le 22 novembre 2023, au titre de provision sur honoraires qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, il sera relevé qu’à l’issue du délai de trente jours suivant la mise en demeure du 25 novembre 2023, les provisions sur charges appelées au titre du budget prévisionnel 2024 avaient déjà été votées (pièce demandeur n°5), de sorte que, faute pour le copropriétaire défaillant d’avoir réglé les causes de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer le paiement immédiat des provisions échues et à échoir afférentes au budget prévisionnel 2024.
Monsieur [V] [H] se trouve ainsi débiteur de la somme de 1.658,37 euros (2.078,37 - 420 = 1.658,37 euros) au titre des charges de copropriété impayées, incluant le paiement des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (c’est-à-dire les sommes correspondant aux frais de relance en date du 20 octobre 2020, 22 juillet 2021, 19 mai 2022, 28 novembre 2022 et 24 avril 2023, frais de mise en demeure du 25 mai 2023 et frais de sommation de payer en date du 13 septembre 2023), selon décompte arrêté au 26 janvier 2024.
Monsieur [V] [H] se trouve également débiteur de la somme de 936,96 euros au titre des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, non échus mais devenus exigibles à défaut de règlement dans le délai de 30 jours après mise en demeure du 25 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2023 sur les causes qui y sont visées (1.337,05 euros) et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les manquements de Monsieur [V] [H] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparer par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [V] [H], qui succombe, supportera les dépens
Monsieur [V] [H] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et préserver ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe.
Condamne Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1.658,37 euros (mille six cent cinquante-huit euros et trente-sept centimes) au titre des charges de copropriété, incluant le paiement des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (c’est-à-dire les sommes correspondant aux frais de relance en date du 20 octobre 2020, 22 juillet 2021, 19 mai 2022, 28 novembre 2022 et 24 avril 2023, frais de mise en demeure du 25 mai 2023 et frais de sommation de payer en date du 13 septembre 2023), selon décompte arrêté au 26 janvier 2024 ;
Condamne Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, la somme de 963,96 euros (neuf cent soixante-trois euros et quatre-vingt-seize centimes), au titre des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 novembre 2023 sur les causes qui y sont visés et à compter de l’assignation pour le surplus ;
Condamne Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Monsieur [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [V] [H] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.
Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
