Cour d'appel, 24 novembre 2022. 22/01124

AFFAIRE : [R] C/ [L] COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01124 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PKQZ Décision déférée à la Cour de renvoi par arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 09 Février 2022, enregistrée sous le n° 134 FS B qui a cassé et annulé l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de MONTPELLIER,en date du 21 Janvier 2020, enregistrée sous le n°18/00076 sur appel du jugement Tribunal d'Instance de MONTPELLIER, décision attaquée en date du 16 Novembre 2017, enregistrée sous le n° 11-16-000418 Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile; DEMANDERESSE A LA SAISINE et APPELANTE : Madame [O], [X], [Y] [R] ayant pour curatrice Madame [D] [T], suivant décision du Juge des tutelles en date du 24 septembre 2015, domiciliée [Adresse 7] née le 01 Septembre 1959 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ayant plaidé pour Me Hervé Charles BERNARD STENTO de l'AARPI JURICAP, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEUR A LA SAISINE et INTIME Monsieur [J] [L] né le 31 Janvier 1959 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Camille CALAUDI loco Me Pascale CALAUDI de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 OCTOBRE 2022,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre Madame Marianne FEBVRE, Conseillère Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 septembre 2022 qui en ont délibéré. Greffier : Mme Henriane MILOT ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre et par Mme Henriane MILOT, Greffier. * * * FAITS ET PROCÉDURE Selon compromis du 18 juillet 2003, Mme [O] [R] et ses deux soeurs ont promis de vendre à M. [L] une maison d'habitation sise à [Adresse 2], au prix de 183000 euros, et celui-ci s'est engagé à la donner en location à Mme [R] tant qu'elle le souhaiterait, moyennant un loyer mensuel de 480 euros, indexé sur le coût de la construction. La vente est intervenue par acte authentique du 23 octobre 2003 stipulant, sans autre précision, que l'acquéreur s'engageait à louer les lieux à Mme [R]. Par acte d'huissier du 22 avril 2015, M. [L] a donné congé à Mme [R] pour reprise des lieux, en vue d'y établir la résidence principale de son fils. Le 3 mars 2016, Mme [R] a assigné M. [L] aux fins d'invalidation de ce congé et constat de la poursuite du bail d'habitation selon les modalités prévues par le compromis de vente du 18 juillet 2003. Par jugement du 16 novembre 2017, le tribunal d'instance de Montpellier a, notamment : - validé le congé contesté ; - dit que Mme [R] était de plein droit déchue de tout titre d'habitation à compter du 22 octobre 2015 ; - constaté la résiliation du bail à compter de la même date ; - ordonné l'expulsion de Mme [R] à l'expiration d'un délai de deux mois et mis à sa charge une indemnité d'occupation. Sur pourvoi formé par Même [R], la 3e chambre de la Cour de cassation par arrêt pourvoi n° 21-10.388 du 9 février 2022 a cassé et annulé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier, mais seulement en ce qu'il a validé le congé, déclaré la locataire déchue de tout droit d'occupation à compter du 22 octobre 2015, constaté la résiliation du bail à cette date et a ordonné l'expulsion, remis sur ces points l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Montpellier autrement composée, condamné Monsieur [L] aux dépens, condamné Monsieur [L] à payer à la société civile professionnelle de Chaise Martin DoumicSeiller la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, aux motifs suivants : 'Vu les articles 2 du code civil et 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 2 mars 2014 : 7. Il résulte du premier de ces textes que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. 8. Selon le second, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif de congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. 9. Pour déclarer le congé valable, l'arrêt retient que, si la loi du 24 mars 2014 a reconnu au juge le pouvoir de contrôler a priori la réalité et le sérieux du motif de congé invoqué, elle n'est pas applicable aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur. 10. En statuant ainsi, alors que l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, est applicable à la contestation du congé délivré après l'entrée en vigueur de cette loi, même si le bail a été conclu antérieurement à celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.' Vu la déclaration de saisine de Madame [R] en date du 25 février 2022 PRÉTENTIONS DES PARTIES Par uniques conclusions déposées via le RPVA le 25 avril 2022, Madame [R] demande à la cour au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1193 et 1231- 1 du code civil de réformer le jugement dont appel, Statuant à nouveau, - procéder à un contrôle a priori du caractère réel et sérieux du congé délivré le 22 avril 2015 à Madame [R] par Monsieur [L], - déclarer que l'acte réitératif de vente signé en date du 23.01.2003 omet sciemment la mention relative à la durée du bail telle que stipulée au compromis de vente du 17 juillet 2003, de sorte que Madame [R] a été dupée par Monsieur [L], - constater que le bail d'habitation s'est poursuivi entre les parties selon les modalités définies au compromis de vente signé en date du 18.07.2003, - déclarer que le congé pour reprise du 22 avril 2015 est contraire à l'engagement pris par Monsieur [L] aux termes du compromis de vente du 18 juillet 2003, En tout état de cause, - déclarer non valide le congé délivré au regard du défaut de justification de la non reconduction du bail par des éléments réels et sérieux, - déclarer que le congé délivré à Madame [R], à la requête de Monsieur [L], l'a été de manière frauduleuse et de mauvaise foi, - déclarer que Madame [R] n'est pas devenue occupante sans droit ni titre à compter du 22 octobre 2015, - déclarer qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner son expulsion et d'y procéder, En conséquence, - débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, - dire et juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré, - condamner Monsieur [L] à verser à Madame [R] la somme de 10 000€, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle supporte depuis la délivrance du congé du 22 avril 2015, - condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, - le condamner aux entiers dépens de l'instance. Par uniques conclusions déposées via le RPVA le 23 mai 2022, Monsieur [L] demande à la cour au visa des dispositions de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : - confirmer le jugement du tribunal d'instance de Montpellier du 16 novembre 2017, - valider le congé pour reprise du 22 avril 2015 délivré par Monsieur [L] à Madame [R] au bénéfice de Monsieur [L] [Z], fils de Monsieur [L] [J], En conséquence, - dire que Madame [R] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 22 octobre 2015 - constater la résiliation du bail conclu entre Madame [R] et Monsieur [L] à compter du 22 octobre 2015 - ordonner l'expulsion de Madame [R] et de tous occupants de son chef et la condamner à restituer les clefs, faute de délaissement volontaire des lieux après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, et ce avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire - constater que Madame [R] a délaissé les lieux au plus tard le 27 juin 2021 date à laquelle il a été constaté l'abandon des lieux - fixer à la charge de Madame [R] une indemnité d'occupation mensuelle de 676€ depuis le 22 octobre 2015 jusqu'au 21 juin 2022, sous déduction des versements opérés depuis le 1er novembre 2016 au titre de l'indemnité d'occupation et des paiements reçus directement de la CAF - débouter Madame [R] de l'intégralité de ses demandes, soit irrecevables, soit infondées. - condamner Madame [R] à payer à Monsieur [L] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel sur renvoi de cassation. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 septembre 2022. MOTIFS Selon l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable au litige, I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.' Il appartient donc à M. [L] de justifier du caractère réel et sérieux du congé délivré à Mme [R] le 22 avril 2015 et au juge de vérifier, au besoin même d'office, la réalité de ce motif. Le congé dont s'agit a été délivré par le bailleur aux fins de reprise des lieux par son fils, [Z] [L], afin d'y établir sa résidence principale. Il s'avère non contesté que M. [J] [L] a bel et bien un fils [Z] [L] né le 04 juillet 1997, étudiant, en âge de disposer d'un logement autonome au jour de la délivrance du congé et de sa date d'effet. N'ayant pu disposer du logement alors occupé par Mme [R] qui s'est maintenue dans les lieux au delà du terme de six mois suivant le congé, soit au delà du 21 octobre 2015, M.[Z] [L], maintenu dans l'incertitude quant à sa possible date d'entrée dans les lieux au [Adresse 2], s'est résolu à prendre en location un appartement sis [Adresse 6] selon bail à effet du 23 août 2016. Il n'a pu effectivement pénétrer dans les lieux repris qu'après constat opéré le 27 juin 2021 selon lequel Mme [R] avait quitté les lieux, ayant entre temps occupé un autre logement sis [Adresse 1], la proximité [Localité 5]/[Localité 8] rendant vaine toute suggestion de fraude puisqu'un étudiant peut poursuivre des études à [Localité 8] tout en établissant sa résidence principale à [Adresse 2]. Ces circonstances démontrées, sérieuses et légitimes conduisent à valider le congé délivré, la décision de reprise reposant sur un motif réel et sérieux, le souhait d'un fils majeur de disposer d'un logement autonome et l'écoute de cette doléance légitime par un père pouvant y satisfaire, peu important les arguments malsains et inopérants que développe Mme [R] à l'encontre de M. [L] et de ses prétendues manoeuvres pour l'évincer par tous moyens, non étayées autrement que par simples allégations et expression d'une morosité certaine. Le jugement sera confirmé dans ses dispositions déférées, Mme [R] étant déboutée de l'ensemble de ses demandes. M. [L] présente une demande dans l'instance devant la cour de renvoi tendant à la condamnation de Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 676€ depuis le 22 octobre 2015 jusqu'au 21 juin 2022, sous déduction des versements opérés depuis le 1er novembre 2016 au titre de l'indemnité d'occupation et des paiements reçus directement de la CAF. Cette prétention n'entre pas dans la saisine de la cour de renvoi et sera déclarée irrecevable. Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [R] supportera les dépens. PAR CES MOTIFS statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe vu l'arrêt n° 21-10.388 du 9 février 2022 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé, déclaré la locataire déchue de tout droit d'occupation à compter du 22 octobre 2015, constaté la résiliation du bail à cette date et a ordonné l'expulsion. Déclare irrecevable toutes demandes présentée au delà de cette saisine Condamne Mme [O] [R] aux dépens de l'instance d'appel sur renvoi après cassation. Condamne Mme [O] [R] à payer à M. [J] [L] la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT