Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00814

N° RG 24/00814 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHSQ Minute : TJ Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marion MEHEUST, avocat au barreau de CHARTRES Copie certifiée conforme délivrée le : à : [R] [N] [K] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES JUGEMENT contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY sis 7 rue de la Bourdinière, 6 rue Famin - 28000 CHARTRES représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER SARL LP GESTION (RCS CHARTRES n°328 962 147) dont le siège social est sis 1 boulevard Adelphe Chasles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 postulant de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [R] [N] [K] demeurant 4 ter route du Bois de Lèves - 28300 LÈVES comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge : Pauline DE LORME, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 08 janvier 2024 En présence de : [F] [Z], magistrat à titre temporaire stagiaire lors des débats Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [K] [N] est propriétaire du lot n°6 dans l’immeuble Centre Noël Ballay sis 7 rue de la Bourdinière, 6 rue Famin 28000 CHARTRES. Par courrier recommandé en date du 14 février 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY l’a mis en demeure d’avoir à régler ses charges de copropriété. Cette mise en demeure a été réitérée par courrier recommandé en date du 03 avril 2023 adressé par le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY, en vain. Par acte de commissaire de justice signifié le 05 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [R] [K] [N] devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes: *3 347.80 € au titre des charges de copropriété arrêté au 23 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2023 avec capitalisation, *792.80 € au titre des frais de recouvrement de la créance, *1 500 € à titre de dommages-intérêts, *2 124 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, *la capitalisation des intérêts * outre les dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2024. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY, représenté par son conseil, réitère les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à la demande de délais de paiement. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Monsieur [R] [K] [N], comparant en personne, ne conteste pas la dette. Il demande des délais de paiement et propose de verser 1000 € par mois. Il déclare percevoir 3 500 € de revenus et vivre chez ses parents. Il précise n’avoir aucune autre dette. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [K] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY, verse aux débats un relevé de propriété duquel il ressort qu’il est bien propriétaire du lot litigieux. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […]. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. La Cour de Cassation a pu préciser que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété est tenu d’apporter la preuve de la somme due par le copropriétaire. Il doit pour cela produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n°21-10.481 : JurisData n°2022-000327) En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes : -le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2021 (approuvant les comptes pour l’exercice 2020, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, votant des travaux de réfection des sanitaires, d’aménagement des espaces verts), celui du 05 mai 2022 (approuvant les comptes pour l’exercice 2021, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023, votant des travaux de réfection de la cage d’escalier, annulant la mise en place de compteur divisionnaire) et celui du 29 mars 2023 (approuvant les comptes pour l’exercice 2022, modifiant le budget prévisionnel 2023, approuvant le budget prévisionnel 2023) - des appels de fonds (charges, provisions et travaux), à savoir : appel de fonds pour la période du 01/07/2022 au 30/09/2022, appel de fonds pour la période du 01/08/2022,appel de fonds pour le 01/10/2022 au 31/12/2022,appel de fonds pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023,appel de fonds pour la période du 01/01/2023 au 31/03/2023, appel de fonds pour la période du 01/04/2023 au 30/06/2023, appel de fonds pour la période du 01/07/2023 au 30/09/2023, appel de fonds pour la période du 01/10/2023 au 31/12/2023appel de fonds pour la période du 01/01/2024 au 31/03/2024, - un décompte de charges pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022, - un relevé de compte arrêté au 23 février 2024, Sur le relevé de compte, il y a lieu de déduire les frais de mise en demeure, les frais de transmission de lettre comminatoire, de transmission assignation, d’honoraire qui n’ont pas été déduits du décompte soit la somme de 1 581.20 €. Sur la base de ces documents, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY apparaît certaine, liquide et exigible. Les charges de copropriété proprement dites s'élèvent à la somme de 3 381.41euros arrêtée au 23 février 2024. Néanmoins, la demande s’élève à la somme de 3 347.80 €. Le tribunal ne pouvant statuer au-delà de ce qui est demandé, il y a lieu de limiter la créance à la somme de 3 347.80 €. Monsieur [R] [K] [N] ne conteste pas le montant de la créance locative. En conséquence, il sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY la somme de 3 347.80 euros arrêtée au 23 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 (date de dépôt de la première mise en demeure), et ce jusqu’à parfait paiement, en application de l'article 1231-6 du code civil. Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement Il ressort de ce décompte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur. Le contrat de syndic qui est conclu entre le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1199 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que ce syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant. Enfin, une résolution de l’assemblée générale sur l’aggravation des charges du copropriétaire défaillant ne saurait avoir pour effet de déroger au texte susvisé en faisant supporter à ce copropriétaire des frais non nécessaires. En l’espèce, le syndicat demandeur justifie du coût d’une mise en demeure d’un montant de 45,60 € en date du 14 février 2023 en l’absence de tout justificatif de l’accusé de réception concernant le courrier du 19 janvier 2023. En définitive, Monsieur [R] [K] [N] sera condamné à payer au titre des frais nécessaires au recouvrement de créance, la somme de 45.60 €. Sur la demande au titre des autres frais Concernant les frais relatifs aux honoraires d'avocat ou encore à l'ouverture du dossier contentieux , ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Par ailleurs, l'article 10-1 ne pose qu’une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s’ensuit que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d'avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur la demande de dommages-et-intérêts L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” En l’espèce, Monsieur [R] [K] [N] sollicite des délais de paiement. Au vu de sa situation professionnelle et familiale, il apparaît en situation de pouvoir régler le paiement de la créance en respectant des délais de paiement tel que proposé. Il conviendra en conséquence de lui accorder des délais. Toutefois, à défaut pour le débiteur du paiement d’une seule des mensualités de remboursement à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile Conformément à l’article 696 du code de procédure civile Monsieur [R] [K] [N], partie perdante, sera tenu aux dépens d’instance. Par ailleurs, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [K] [N] sera également tenu de verser au syndic ès qualité la somme de 650 € pour les frais exposés non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne Monsieur [R] [K] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY sis 7 rue de la Bourdinière, 6 rue Famin 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER, les sommes de: * 3 347.80€(trois mille trois cent quarante-sept euros et quatre-vingt centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 février 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023, et ce jusqu’à parfait paiement ; * 45.60 € (quarante-cinq euros et soixante centimes) au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ; Accorde à Monsieur [R] [K] [N]la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, en 03 mensualités de 1000 € et en une 4ème mensualité soldant le tout; Dit qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde de restant dû deviendra immédiatement exigible ; Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY sis 7 rue de la Bourdinière, 6 rue Famin 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER , de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ; Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne Monsieur [R] [K] [N] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE CENTRE NOEL BALLAY sis 7 rue de la Bourdinière, 6 rue Famin 28000 CHARTRES, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CHARTRES IMMOBILIER la somme de 650 € (six cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [R] [K] [N] aux entiers dépens de la procédure ; Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ; Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024 LE GREFFIERLE PRESIDENT Karine SZEREDAPauline DE LORME