Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/17690

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 02 MARS 2023 N° 2023/178 Rôle N° RG 21/17690 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIROA S.A. ORANGE C/ S.D.C. RÉSIDENCE DE SALON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Vanessa AVERSANO Me Romain CHAREUN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ d'Aix en Provence en date du 16 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00943. APPELANTE S.A. ORANGE, dont le siège social est [Adresse 1] représentée et assistée par Me Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Syndicat de copropriétaires de l'immeuble RÉSIDENCE DE SALON, sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est [Adresse 3] prise en son agence de [Localité 6] demeurant en ses bureaux situés [Adresse 4] représenté et assisté par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence de Salon situé [Adresse 2], et la SA ORANGE, ont signé une contrat de bail le 14 novembre 1997 ayant pour objet la location du toit de l'immeuble pour la construction et l'exploitation d'une station de base de téléphonie mobile. Le contrat a été renouvelé le 14 novembre 2004 et a pris fin le 31 mai 2016. Cinq protocoles d'accord ont ensuite été signés entre les parties afin d'autoriser la SA ORANGE à maintenir ses installations, les deux derniers ayant été signés le 14 août 2019 pour la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2020. Plusieurs échanges ont ensuite eu lieu entre les parties sans qu'un nouvel accord n'ait été trouvé. Considérant que la SA ORANGE maintenait dès lors de manière illicite ses antennes sur le toit de la copropriété, le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" de la Résidence de Salon l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence par acte d'huissier du 19 mai 2021 aux fins de voir : - déclarer la SA ORANGE occupante sans droit ni titre de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], - ordonner l'expulsion immédiate de l'ensemble du matériel installé sur cette parcelle au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 300 € par jour de retard, - condamner la SA ORANGE à lui payer à titre provisionnel la somme de 1.409 € au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la désinstallation des lieux, - la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 11. 511 € correspondant à l'arriéré des loyers, - lui ordonner de nettoyer les façades de l'immeuble au besoin avec l'aide de la force publique et sous astreinte de 300 € par jour de retard, - la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.000 € au titre de son préjudice résultant de l'occupation sans droit ni titre de sa propriété, - la condamner à lui verser à titre provisionnel la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A titre principal, la SA ORANGE soulevait l'incompétence du juge des référés, de voir débouter le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" de toutes ses demandes ; et à titre subsidiaire de lui accorder un délai de douze mois pour procéder au déplacement des équipements techniques, réduire à de plus justes proportions le montant de l'astreinte, ramener à de plus justes proportions le montant de l'indemnité d'occupation, et de condamner tout succombant à lui payer 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire en date du 16 novembre 2021, le juge des référés a : - dit n'y avoir lieu à statuer sur l'exception d'incompétence soulevée par la SA ORANGE, - enjoint à la SA ORANGE de procéder à l'enlèvement de l'ensemble de ses équipements installés sur le toit de l'immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" , dans un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance, et passé ce délai, a fixé une astreinte de 300 € par jour de retard, - fixé le montant de l' indemnité d'occupation due par la SA ORANGE à la somme mensuelle de 1 408,33 € à compter du 1er juin 2020 jusqu'à évacuation des lieux ; - condamné la SA ORANGE à payer au syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon", à titre de provision, la somme de 9 858 € à titre d'indemnité d'occupation pour 2020, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties, - condamné la SA ORANGE aux entiers dépens de l'instance en référé. Le premier juge a relevé que l'exception d'incompétence soulevée n'avait pas été argumentée ni discutée dans le corps des conclusions de la SA ORANGE. Il a considéré que le dernier accord entre les parties ayant expiré le 31 mai 2020, la SA ORANGE occupe, depuis cette date, sans droit ni titre, une partie commune de l'immeuble du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon', trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Il a estimé que la SA ORANGE qui ne pouvait ignorer la date d'expiration du contrat, ne l'a pas anticipée, et qu'en conséquence, un délai de six mois était suffisant pour retirer ses installations. Il a fixé l'indemnité d'occupation au regard des loyers jusque là versés par la SA ORANGE. Selon déclaration reçue au greffe le 15 décembre 2021, la SA ORANGE a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a : - condamné la SA ORANGE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' la somme de 9 858 € à titre d'indemnité d'occupation pour 2020, - l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 16 mai 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ORANGE sollicite de la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance de référé du 16 novembre 2021 entreprise, - déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la période du 1er juin 2020 au 31 décembre 2020, - confirme l'ordonnance dont appel pour le surplus, - déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamne tout succombant à payer à la société ORANGE une somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante soutient que la provision sollicitée n'est justifiée ni dans son principe ni dans quantum. Elle expose que d'une part, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' ne verse aucune pièce à l'appui de cette demande indemnitaire, que par ailleurs, elle lui verse tous les mois, la somme de 1 333 € correspondant à la contrepartie de l'occupation de la portion du toit terrasse, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' ne subit en conséquence aucun préjudice Par dernières conclusions transmises le 16 Avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' sollicite de la cour qu'elle : - réforme l'ordonnance de référé du 16 novembre 2021 en ce qu'elle a : - condamné la SA ORANGE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' la somme de 9 858 € à titre d'indemnité d'occupation pour 2020, - l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Et, statuant à nouveau, - condamne la SA ORANGE à lui payer à titre de provision la somme de 12 912 € correspondant à l'arriéré des loyers payés, - condamne la SA ORANGE à lui payer 5 000 € au titre du préjudice subi en raison de l'occupation illégale de sa propriété, - condamne la SA ORANGE à lui payer 3 000 € à titre provisionnel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence de Salon' expose que contrairement à ce que prétend la SA ORANGE, entre le 1er juin 2019 et le 31 mai 2020, il n'y a eu aucun paiement alors qu'elle aurait du lui verser la somme de 12 912 € pour cette période. Il maintient qu'il subit un préjudice du fait de l'occupation illégale par la SA ORANGE de sa propriété. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 3 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant de l' indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il n'est pas contesté que le toit de l'immeuble «'la Résidence de Salon'» est une partie commune dont est propriétaire le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon", et qu'aucun accord n'a été trouvé entre les parties après que le dernier ait expiré le 31 mai 2020. A compter du 1er juin 2020, la SA ORANGE est, en conséquence, occupante sans droit ni titre de ce toit. Dans le dernier protocole d'accord signé entre les parties, le 14 août 2019, il était convenu du règlement par la SA ORANGE de la somme de 16 900 € nets pour la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2020 soit 1 408,33 € par mois. L' indemnité d'occupation a donc été fixée à cette somme par le premier juge, somme qui n'est contestée par aucune des parties. Ce magistrat a ainsi évalué l' indemnité d'occupation due par la SA ORANGE du 1er juin 2020 au 31 décembre 2020 à la somme de 9 858 € ( 1 408,33€ X 7). La SA ORANGE conteste ce montant, estimant avoir intégralement réglé le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" des sommes qui étaient dues, ce que le syndicat des copropriétaires conteste, imputant les diverses sommes versées à des dettes locatives antérieures. Il maintient que la SA ORANGE est débitrice d'une somme de 12 912 € correspondant à l'arriéré des loyers impayés pour la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2020. En l'espèce, il résulte des pièces versées que': par protocole d'accord signé entre les parties le 21 août 2018, il était convenu du maintien des équipements de la SA ORANGE sur le toit de la copropriété, pour la période du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 moyennant le paiement de la somme unique et définitive de16 912 € nets, devant être réglée dans les soixante jours de la signature, la SA ORANGE justifie avoir réglé cette somme par virement du 19 décembre 2018, par protocole d'accord, signé le 14 août 2019, il a été à nouveau accepté par le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" le maintien des équipements de la SA ORANGE sur son toit, pour la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2020, la SA ORANGE devant s'acquitter pour cette période du paiement de la somme unique et définitive de 16 900 € nets toutes charges incluses, dans un délai de soixante jours à compter de la signature, la SA ORANGE justifie avoir réglé cette somme par virement du 18 septembre 2019. Les protocoles sus cités indiquent précisément que les sommes forfaitaires à acquitter par la SA ORANGE sont relatives aux périodes expressément visées et à venir, et non à un arriéré locatif, ce qui aurait fait l'objet d'une mention, si tel avait été le cas. Au 31 Mai 2020, la SA ORANGE démontre avoir été à jour des dites obligations contractuelles. A compter du 1er juin 2020, elle doit une indemnité d'occupation mensuelle de 1 408,33 € par mois, soit 4 224,99 € par trimestre, soit la somme de 9 858 € au 31 décembre 2020. Elle justifie avoir procédé au paiement des sommes de': 4 000 € le 18 août 2020, 1 389 € le 24 septembre 2020 soit ensemble, la somme de 5 389 € au 31 décembre 2020. Il restait du un solde, au 31 décembre 2020, de 4 469€. Postérieurement, la SA ORANGE a versé à la comptabilité du syndic du syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon", le 11 mars 2021, deux sommes, l'une de 4 260 €, qui doit être imputée à l'année 2020, et l'autre de 4 000€. En conséquence, le solde dû au 31 décembre 2020 n'était plus que de 4 460 € ' 4 260€ = 209 €. La SA ORANGE prétend avoir payé cette somme de 209 € mais n'en justifie pas. La somme à laquelle le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" prétend, au titre d'un arriéré de 12 912 € pour des loyers impayés sur la période du 1er juin 2019 au 31 mai 2020, n'est due qu'à un jeu d'écritures et imputabilités dont la réalité n'est pas démontrée, d'autant qu'il produit un décompte au 31 décembre 2020 laissant apparaître un solde de 0,00€. Le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" doit être débouté de sa demande de ce chef. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée quant au montant de l'indemnité d'occupation due du 1er juin au 31 décembre 2020, qui doit être ramenée à la somme de 209 €. Sur la demande de dommages-intérêts articulée, à titre provisionnel, par le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon"': Le syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" sollicite la condamnation de la SA ORANGE à lui payer la somme de 5 000 €, par provision à valoir sur son préjudice du fait de l'occupation illégale de son bien, occupation qui sera indemnisée par les indemnités d'occupation versées. Il n'argumente ni ne développe aucun autre moyen à l'appui de cette prétention. Il doit en être débouté. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles. La SA ORANGE qui succombe partiellement supportera les dépens de la procédure d'appel. L'équité ne justifie pas l'allocation d'une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme partiellement l'ordonnance déférée en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la SA ORANGE au syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" à la somme de 9 858 € pour la période du 1er juin au 31 décembre 2020, Et, statuant à nouveau, Condamne la SA ORANGE à payer au syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" la somme provisionnelle de 209 € à titre d'indemnité d'occupation due au syndicat des copropriétaires " Résidence de Salon" pour la période du 1er juin 2020 au 31 décembre 2020, Confirme cette ordonnance en toutes ses autres dispositions entreprises, Y ajoutant, Condamne la SA ORANGE aux entiers dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La greffière Le président