Cour d'appel, 06 mars 2024. 23/04019

5ème Chambre ARRÊT N°-102 N° RG 23/04019 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T5AQ Mme [T], [J], [C] [P] [A] [D] S.A.S.U. SARL MADIBA LAND C/ S.C.I. ELERIS Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Janvier 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : Madame [T], [J], [C] [P] [A] [D] [Adresse 1] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Martial SIMEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES S.A.S.U. SARL MADIBA LAND [Adresse 4] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Martial SIMEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : S.C.I. ELERIS [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Selon acte notarié dressé le 27 février 2019, la SCI Eleris a donné à bail commercial à la Sarl Madiba Land avec le cautionnement de M. [U] [S] et de Mme [T] [P] [A] [D] un local en rez-de-chaussée de 41 m² formant le lot n° l et un caveau dans la cour d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à destination d'une activité de restauration traditionnelle pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 7 200 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance. Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 mai 2022 ainsi que de troubles de voisinage en dépit d'une sommation de les faire cesser et de justifier d'une assurance du même jour, la société Eleris a fait assigner en référé la société Madiba Land, M. [U] [S] et Mme [T] [P] [A] [D] suivant actes de commissaires de justice du 21 février 2023 pour solliciter le constat de la résiliation du bail et l'expulsion. Par ordonnance de référé en date du 22 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a : - constaté la résiliation du bail, - ordonné l'expulsion de la société Madiba Land et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, - condamner solidairement la société Madiba Land, M. [U] [S] et Mme [T] [P] [A] [D] à payer à la société Eleris : * une indemnité provisionnelle d'occupation de 633,05 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux, * une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires, - condamné solidairement la société Madiba Land, M. [U] [S] et Mme [T] [P] [A] [D] aux dépens. Le 3 juillet 2023, la société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D] ont interjeté appel de cette décision, intimant la SCI Eleris. Par ordonnance de référé su 12 septembre 2023, le premier président de la cour d'appel de Rennes a fait droit à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire dont est assortie l'ordonnance querellée, présentée par la société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D] Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 6 décembre 2023, la société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D] demandent à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 22 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Nantes, Et statuant de nouveau, 1- Sur le respect des horaires de fermeture : - constater qu'il n'est pas démontré que le non-respect des horaires de fermeture s'est poursuivi au-delà du mois suivant la sommation du 06 mai 2022, 2- Sur les nuisances sonores et olfactives : - principalement, constater que les faits relatés le 03 mai 2023 par M. [W] [I] (y compris un constat de la brigade de contrôle nocturne) et les 19 octobre 2022, ainsi que le 1er février 2023 par Madame [L], sont afférents aux nuisances sonores nocturnes, faits non prévus par la clause résolutoire et donc insusceptibles de la mettre en 'uvre, - subsidiairement, constater qu'il n'est pas démontré que ces désordres ont perduré au-delà du mois de la sommation, 3- Sur la violation des règles de sécurité - l'utilisation du barbecue * principalement, constater que l'utilisation du barbecue ne peut être assimilée à une violation des règles de sécurité, dès lors qu'une telle utilisation n'est interdite ni par les autorités publiques, ni par le contrat de bail, ni par le règlement intérieur de la copropriété, * subsidiairement, constater que la sommation du 06 mai 2022 vise l'utilisation du barbecue, mais que la lettre du 1er février 2023 ne permet pas d'établir que le barbecue a été utilisé postérieurement à la date du 06 juin 2022, - le défaut d'assurance * constater qu'il ne peut pas être reproché au locataire la violation des règles de sécurité tirée du défaut d'assurance, dès lors que ce dernier justifie avoir toujours été assuré, 4- Sur la violation de la clause de destination : - constater qu'il n'est pas démontré que le locataire a violé la clause de destination, 5- Sur les déversements d'huiles de cuisine au travers de la grille de la cour obstruant les canalisations : - constater que ce comportement n'est pas visé par la clause résolutoire, En conséquence, - constater l'existence de contestations sérieuses et relever l'incompétence de la juridiction des référés, - condamner la société Eleris à verser à la société Madiba Land la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Eleris à verser à Mme [T] [P] [A] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Eleris aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2023, la société Eleris demande à la cour de : - débouter Mme [T] [P] [A] [D], M. [U] [S] et la société à responsabilité limitée la société Madiba Land de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a : * constaté la résiliation du bail, * ordonné l'expulsion de la société Madiba Land et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, * condamner solidairement la Société Madiba Land, M. [U] [S] et Mme [T] [P] [A] [D] à lui payer : - une indemnité provisionnelle d'occupation de 633,05 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux, - une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné solidairement la Société Madiba Land, M. [U] [S] et Mme [T] [P] [A] [D] aux dépens, - condamner solidairement la société Madiba Land, Mme [T] [P] [A] [D] et M. [U] [S] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, - condamner solidairement la société Madiba Land, Mme [T] [P] [A] [D] et M. [U] [S] aux entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour constate que M. [U] [S] n'est pas appelant de l'ordonnance qui lui est déférée. La société Madiba Land et Mme [P] [A] [D], appelantes, n'ont pas intimé ce dernier. La société Eleris, intimée, n'a pas fait d'appel provoqué contre M. [U] [S]. Elle est donc irrecevable à formuler des demandes à l'encontre de ce dernier, dans le cadre de cette procédure d'appel, la cour ne pouvant que confirmer les dispositions du jugement le concernant. - sur le constat de la résiliation du bail Au soutien de sa demande tendant à constater la résiliation du bail, par le jeu de la clause résolutoire, la société Eleris rappelle avoir délivré à la société Madiba Land d'une part un commandement de payer un arriéré de loyers visant cette clause en date du 6 mai 2022 et d'autre part une sommation de cesser divers troubles de jouissance en date du même jour. Elle soutient que la locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai de un mois, et que les troubles reprochés ont perduré au delà de la sommation. La Sarl Madiba Land et Mme [P] [A] [D] demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance, opposant des contestations selon elles sérieuses, ne permettant pas de faire droit aux prétentions adverses. Elles rappellent que le premier juge a exclusivement fait droit à cette demande au regard de la seule sommation et non du commandement de payer. En ce qui concerne le non respect des restrictions d'horaire, elles ne contestent pas avoir eu ce comportement dans le passé, mais soutiennent qu'il n'est pas justifié d'un tel grief après le 6 juin 2022. S'agissant de l'utilisation du barbecue, à supposer qu'il s'agisse une violation des règles de sécurité, elles contestent la réalité d'une telle utilisation après la sommation du 6 mai 2022. Elles estiment que la bailleresse ne justifie pas d'une violation de la clause de destination du bail, pas plus qu'elle ne démontre une telle violation après la sommation. Elles notent enfin que le déversement d'huile au travers de la grille de la cour n'est pas visé par la clause résolutoire. Elles ajoutent que la locataire a justifié être assurée depuis le 2 avril 2019, et en tout état depuis le 31 mai 2022. Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il ressort de l'article 834 du code de procédure civile que dans les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite. La clause résolutoire mentionnée au bail est la suivante: 'En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d'ouverture pouvant être imposés par la réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d'assurance, de la sécurité de son personnel ou des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal'. L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose...selon la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances à défaut de convention. La clause de destination est la suivante: ' les locaux faisant l'objet du bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restauration traditionnelle à l'exclusion de tout autre même temporairement.' - sur le commandement de payer du 6 mai 2022 La société Eleris a délivré par acte d'huissier à la locataire un commandement de payer dans le délai d'un mois une somme de 2 514,07 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2022 à avril 2022. Ce commandement vise la clause résolutoire. Il est acquis qu'à la date d'introduction de l'instance devant le juge des référés (21 février 2023), la locataire était à jour de ses loyers, puisqu'aucune demande en paiement n'était présentée par la bailleresse. Tel est encore le cas devant la cour. Devant le premier juge, la locataire avait expliqué avoir payé une somme de 3 154 euros au 1er juin 2022. Ces règlements n'ont pas été contestés par la bailleresse. Si la société Eleris soutient qu'au 6 juin 2022, l'échéance d'avril 2022 demeurait impayée, compte tenu de l'imputation des paiements sur les échéances les plus anciennes, la cour constate que sa démonstration, qui ne s'appuie sur aucun décompte clair et précis ne peut convaincre. Le seul fait qu'elle explique que le solde de loyer de janvier 2022, des charges de février 2022 ait été soldé avec un règlement survenu le 20 avril 2022 interroge sur l'exactitude de ses décomptes, puisque le commandement délivré postérieurement le 6 mai 2022 porte en partie sur un solde de loyer de janvier de 514,56 euros. Les contestations sur ce commandement et les effets de celui-ci sont donc très sérieuses et la SCI Eleris ne démontre pas que la somme commandée n'a pas été réglée dans le délai d'un mois suivant le 6 mai 2022. À juste titre, le premier juge a considéré que ce motif ne pouvait fonder le constat de la résiliation du bail. - sur la sommation du 6 mai 2022 Dans cet acte, la SCI Eleris fait sommation à la locataire : - de cesser immédiatement les troubles et notamment ceux relatés dans des courriers du 12 juin 2019 et du 15 juillet 2020 adressés par le syndic de la copropriété, du 28 mars 2020 adressé par le syndic bénévole, et des 20 juin 2019 et 21 juillet 2020 adressés par l'étude Strateia Notaires, mandataire du bailleur, et de cesser immédiatement les nuisances nocturnes, - de justifier de l'assurance souscrite pour les locaux. * sur l'assurance Ce motif n'est pas développé par la bailleresse dans ses écritures. En tout état de cause, la Sarl Madiba Land justifie : - de la souscription d'un contrat d'assurance multirisques professionnels à compter du 2 avril 2019 par la société Matmut, pour les locaux sis [Adresse 5], contrat renouvelable chaque année par tacite reconduction, sous réserve de paiement de la cotisation, - d'une attestation d'assurance multirisque professionnelle délivrée par le Crédit Lyonnais pour une activité de restauration rapide avec local sise [Adresse 4] en date du 31 mai 2022, valable à compter de cette date jusqu'au 31 mai 2023. Aucun défaut d'assurance ne peut donc justifier une résiliation du bail au 6 juin 2022. * sur les troubles de jouissance Les courriers du 12 juin 2019 et 15 juillet 2020 sont des courriers adressés par le syndic à la bailleresse: - le premier fait état de plaintes des occupants de l'immeuble concernant : * des nuisances sonores provenant du local commercial, les services de police étant intervenus dans la nuit de dimanche à lundi car des festivités duraient jusqu'à 10 heures le lendemain avec musique, voix fortes et personnes alcoolisées, * de barbecues à l'essence allumés dans la cour commune, ce qui est formellement interdit. - le second rapportant des plaintes des occupants de l'immeuble, en ce que le 'locataire utilise la cour pour faire la vaisselle du restaurant, laisse des résidus de graisse, laisse ses poubelles en dehors des bacs, vide son huile de friture au travers de la grille de la cour, ce qui provoque des bouchons' et précisant qu'une entreprise de curage de la grille sera mandatée à cet effet par le syndic, aux seuls frais du copropriétaire bailleur. Le courrier du 28 mars 2022 est adressé au cabinet de gestion de l'immeuble et évoque 'des nuisances le week-end et plus particulièrement le dimanche, avec une clientèle alcoolisée, trop nombreuse pour l'espace intérieur et se répandant sur le trottoir, criant, parlant fort, titubant, se battant, laissant au matin, de nombreuses bouteilles de bière et de vin, entières ou cassées sur le trottoir, ainsi que des détritus', évoque également le fait que 'la clientèle, urine sur les murs de l'immeuble,' que 'la porte de l'établissement reste ouverte jusqu'à 2 heures du matin, avec une musique tonitruante, privant de repos les occupants de l'immeuble'. Les courriers du 20 juin 2019 et du 21 juillet 2020 sont des courriers du notaire chargé de la gestion de l'immeuble à la Sarl Madiband Land : - le premier lui transmet le courrier du syndic du 12 juin 2019 précité et lui demande en conséquence de prendre toutes dispositions afin que les voisins de l'immeuble n'aient pas à subir des nuisances sonores ni à demander l'intervention de la police. - le second lui transmet le courrier du syndic du 15 juillet 2020, lui demande de prendre toutes dispositions nécessaires pour que ces nuisances ne se répètent plus et lui indique qu'il lui sera réclamé le remboursement des frais de curage de la grille. Si la Sarl Mandiba Land a donc reçu en 2019 et 2020 de la part du notaire des réclamations relatives à différentes nuisances de son fait, il appartient à la SCI Eleris de démontrer que ces nuisances ont existé et ont persisté après la sommation qui a été délivrée le 6 mai 2022, laquelle mettait en demeure la locataire de cesser immédiatement tout trouble. Les griefs portant sur l'utilisation d'un barbecue, le déversement d'huile dans la grille de la cour de l'immeuble, l'utilisation de la cour pour y faire sa vaisselle, à supposer caractérisés avant la sommation, puisque ne reposant que sur des courriers évoquant des plaintes qui ne sont pas produites, ne sont pas établis de manière certaine après la sommation. La SCI Eleris ne peut donc, en tout état de cause, à supposer qu'ils répondent à un non respect visé par la clause résolutoire, se prévaloir de tels motifs pour mettre en oeuvre celle-ci. La clause résolutoire vise en revanche expressément 'les horaires d'ouverture pouvant être imposés par la réglementation'. Les pièces produites aux débats établissent que l'établissement Madiba Land a fait l'objet de plusieurs arrêtés municipaux de restrictions d'horaires de fermeture : - durant 7 jours du 18 au 24 novembre 2021, - durant un mois du 5 décembre 2021 au 5 janvier 2022, -jusqu'à nouvel ordre et durant un minimum de 45 jours, à compter du 26 mars 2022. La Sarl Madiba Land produit elle-même un nouvel arrêté municipal en date du 22 juin 2022, ramenant l'horaire de fermeture de l'établissement une nouvelle fois à 0 heure à compter du lendemain de la notification de cet arrêté jusqu'à nouvel ordre. Cet arrêté vise des rapports de constatations de la Brigade de contrôle nocturne des 9 avril 2022 à 0h10, 29 avril 2022 à 0h10, et du 15 mai 2022 à 1h55 par lesquels il a été constaté que l'établissement était toujours en fonctionnement après minuit et que des clients consommaient, en dépit d'un arrêté de restriction d'horaires et que ces infractions relevées les 9 avril 2022, 29 avril 2022, et 15 mai 2022 sont constitutives de nuisances portant atteinte à la sécurité et à la tranquillité publique. Il n'est pas sérieusement contestable que ces infractions ont été relevées suite à des plaintes de riverains pour nuisances sonores, la brigade de contrôle nocturne étant amenée, en considération de celles-ci, à effectuer une surveillance soutenue de cet établissement (cf mail du 4 avril 2022 de Mme [G], du service Débits de boissons). M. [I], coordinateur de la Brigade de contrôle nocturne rapporte dans un courriel les nombreuses plaintes de riverains pour nuisances nocturnes en 2022 mais encore en 2023. Force est donc de constater qu'à plusieurs reprises et de longue date, la société Madiba Land n'a pas respecté les horaires d'ouverture imposés, qu'un non respect de ces horaires est établi sans contestation possible le 15 mai 2022 soit postérieurement à l'acte délivré le 6 mai 2022 faisant sommation de cesser immédiatement les troubles et permet à la SCI Eleris de se prévaloir de la clause résolutoire. Ayant été à de multiples reprises formulé à la locataire, au travers de multiples plaintes reçues par la Brigade contrôle nocturne, ce non respect qui a perduré après la sommation du 6 mai 2022, suffit à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire. La cour confirme l'ordonnance qui constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonne en conséquence l'expulsion de la société Madiba Land et de celle de tous occupants de son chef et condamne les appelantes au paiement d'une indemnité prévisionnelle d'occupation de 633,05 euros par mois à compter de la résiliation dudit bail jusqu'à libération complète des lieux. - sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions de l'ordonnance sur ces points sont confirmées. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Eleris. La société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D], appelantes, sont condamnées à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel et à payer les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déclare irrecevables les demandes formées en cause d'appel par la SCI Eleris contre M. [U] [S] non intimé ; Condamne in solidum la société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D] à payer à la SCI Eleris la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la société Madiba Land et Mme [T] [P] [A] [D] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente